Как рефинансировать ипотеку

Где можно сделать рефинансирование кредитов других банков – лучшие предложения в этом году

Услугу рефинансирования предлагают многие российские банки. Однако условия у разных кредиторов очень сильно отличаются. Выбрать оптимальный вариант можно, проанализировав и сравнив условия нескольких банков. Ниже рассмотрим лучшие банки, рефинансирующие кредиты физ. лицам.

? Какие банки занимаются рефинансированием кредитов для физических лиц — обзор ТОП-3 банков

Чтобы упростить задачу выбора кредитора, мы приводим описание 3-х банков с наиболее выгодными условиями рефинансирования.

1) ВТБ Банк Москвы

ВТБ Банк Москвы входит в финансовую группу ВТБ и занимается оказанием розничных услуг. Основу работы подразделения составляет обслуживание физических лиц.

В связи с растущим спросом на перекредитование банком была разработана соответствующая программа рефинансирования кредитов. Использование этого кредитного продукта в ВТБ Банк Москвы позволяет сократить↓ кредитную нагрузку за счёт снижения↓ ставки.

По программе рефинансирования процент здесь устанавливается индивидуально и может находиться в диапазоне от 11% до 17% годовых. При этом для работников сферы медицины или образования, государственных служащих, а также зарплатных клиентов предусмотрены особые условия.

2) Интерпромбанк

Интерпромбанк – московская финансовая организация, которая была основана в 1995 году. Представленный банк является универсальной компанией и предлагает своим клиентам полный перечень банковских услуг.

Огромное значение в банке имеет кредитование физических лиц

Именно поэтому разработке программы рефинансирования в кредитной организации было уделено серьёзное внимание

Перекредитование в банке позволяет клиентам объединить неограниченное количество займов

Важное условие при этом – общая сумма по рефинансируемым договорам должна быть не больше 1 000 000 рублей. Ставка при этом устанавливается от 12% годовых, а дополнительные комиссии и страховки отсутствуют

Подать заявку на предварительное рассмотрение по программе рефинансирования можно на сайте банка. Здесь же предусмотрена возможность рассчитать основные параметры оформляемого займа.

3) Совкомбанк

Совкомбанкеот 5 000 до 30 000 000 рублейот 12% годовых

Специальной программы для рефинансирования действующих займов в Совкомбанке на момент написания статьи нет. Однако существует другое интересное предложение для граждан, оказавшихся в сложной ситуации, называемая «Кредитный доктор». Такой займ предназначен для улучшения кредитной истории.

Чтобы сравнить описанные предложения было проще, основные условия по ним мы объединили в таблице, представленной ниже.

Таблица: «ТОП-3 банка с лучшими условиями перекредитования физических лиц»

Кредитная организация	Сколько займов можно объединить	Размер кредита	Срок кредитования	Ставка
ВТБ Банк Москвы	До 6 кредитов и кредитных карт	От 100 тысяч до 5 миллионов рублей	Для зарплатных и корпоративных клиентов – до 7 лет, для остальных – до 5 лет	Если размер кредита до 500 тысяч рублей, от 12 до 16% годовых При сумме от 500 тысяч до 5 миллионов – 12% годовых
Интерпромбанк	Любое количество кредитов с возможностью получить часть средств наличными	До 1 миллиона рублей	От полугода до 7 лет	От 12% годовых
Совкомбанк	В настоящее время рефинансирование не предусмотрено, действует программа Кредитный доктор	4 999 или 9 999 рублей	От 3 до 9 месяцев	33,3% годовых

*Актуальную информацию по рефинансированию кредитов, полученных в других банках, смотрите на официальных сайтах кредитных учреждений.

Кто и как может рефинансировать ипотеку?

О±ÃÂÃÂýþ òÃÂóþôýþõ ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøõ ò ôÃÂÃÂóþü ñðýúõ ôûàÃÂø÷øÃÂõÃÂúøàûøàòÃÂóûÃÂôøàÃÂûõôÃÂÃÂÃÂøü þñÃÂð÷þü:

1. ÃÂûøõýàþÃÂþÃÂüûÃÂõà÷ðõü ò ôÃÂÃÂóþü ñðýúõ, ð ÃÂþÃÂ, ò ÃÂòþàþÃÂõÃÂõôÃÂ, ÿþóðÃÂðõàÃÂÃÂüüàôþûóð ò ÿõÃÂòþýðÃÂðûÃÂýþü ñðýúõ, ÿõÃÂõÃÂøÃÂûÃÂàÃÂÃÂôð ôõýõöýÃÂõ ÃÂÃÂõôÃÂÃÂòð.
2. ÃÂÃÂûø úòðÃÂÃÂøÃÂð ýðÃÂþôøÃÂÃÂàò ÷ðûþóõ, ÃÂþ ÷ðûþó ÃÂõóøÃÂÃÂÃÂøÃÂÃÂõÃÂÃÂàýð ôÃÂÃÂóþù ñðýú.
3. ÃÂþóôð ÷ðûþó ÿþûýþÃÂÃÂÃÂà÷ðÃÂõóøÃÂÃÂÃÂøÃÂþòðý â úûøõýàýðÃÂøýðõàÿûðÃÂøÃÂàøÿþÃÂõúàÿþ ÃÂýøöõýýþù ÿÃÂþÃÂõýÃÂýþù ÃÂÃÂðòúõ.

ÃÂðöôðàúÃÂõôøÃÂýðàþÃÂóðýø÷ðÃÂøàÿÃÂõôÃÂÃÂòûÃÂõàÃÂòþø ÃÂÃÂõñþòðýøàú úûøõýÃÂÃÂ, ýþ þÃÂýþòýÃÂõ úÃÂøÃÂõÃÂøø þñÃÂÃÂýþ ÃÂûõôÃÂÃÂÃÂøõ:

• ÃÂþ÷ÃÂðÃÂàÿþÃÂõýÃÂøðûÃÂýþóþ úûøõýÃÂð ôþûöõý ñÃÂÃÂàýõ üûðôÃÂõ 21 óþôð ø ýõ ÃÂÃÂðÃÂÃÂõ 65 ûõÃÂ.
• ÃÂð ÿõÃÂõúÃÂõôøÃÂþòðýøõ üþóÃÂàÃÂðÃÂÃÂÃÂøÃÂÃÂòðÃÂàÃÂþûÃÂúþ óÃÂðöôðýõ àä.
• ã úûøõýÃÂð ôþûöýþ ñÃÂÃÂàÿþÃÂÃÂþÃÂýýþõ ÃÂðñþÃÂõõ üõÃÂÃÂþ. ÃÂþÿþûýøÃÂõûÃÂýþ ÃÂÃÂõñÃÂõÃÂÃÂÃÂ, ÃÂÃÂþñàýð ýõü þý ÿÃÂþÃÂðñþÃÂðû ýõ üõýõõ ÿþûÃÂóþôð. ÃÂñÃÂøù ÃÂÃÂÃÂôþòþù ÃÂÃÂðö ôþûöõý ñÃÂÃÂàýõ üõýõõ 1-3 ûõÃÂ.
• ã úûøõýÃÂð ôþûöýð ñÃÂÃÂàÿþÃÂÃÂþÃÂýýðàÃÂõóøÃÂÃÂÃÂðÃÂøàò ÃÂõóøþýõ, óôõ ýðÃÂþôøÃÂÃÂàÃÂøûøðû úÃÂõôøÃÂýþù þÃÂóðýø÷ðÃÂøø.

ÃÂÃÂþñþõ òýøüðýøõ ÃÂôõûÃÂõÃÂÃÂàúÃÂõôøÃÂýþù øÃÂÃÂþÃÂøø. ã úûøõýÃÂð ýõ ôþûöýþ ñÃÂÃÂàÿÃÂþÃÂÃÂþÃÂõú ÿþ øÿþÃÂõúõ øûø ôÃÂÃÂóøü úÃÂõôøÃÂýÃÂü þñÃÂ÷ðÃÂõûÃÂÃÂÃÂòðü. ÃÂÃÂûø öõ ÿÃÂþÃÂÃÂþÃÂúø õÃÂÃÂàÿþ ÃÂõúÃÂÃÂõüàöøûøÃÂýþüàúÃÂõôøÃÂÃÂ, ÃÂþ þÃÂóðýø÷ðÃÂøàþôýþ÷ýðÃÂýþ þÃÂúðöõàò òÃÂóþôýþü ÃÂõÃÂøýðýÃÂøÃÂþòðýøø øÿþÃÂõúø.

ТОП-5 банков с лучшими условиями перекредитования

Сегодня многие банки предлагают подобный сервис на своих условиях. Потенциальный клиент на сайте в графе «Услуги» может прочесть детали перекредитования, узнав важную информацию:

• на какое количество займов и их общую сумму рассчитан сервис;
• какой пакет документов необходимо предоставить для рассмотрения;
• финансовые показатели — процентная ставка, регулярность погашения;
• период, когда можно обращаться — за несколько месяцев до завершения или с начала выплат.

Если вы уже столкнулись с необходимостью рефинансирование кредита, то взвесьте все «За» и «Против», оцените, какие банки лучше, почитайте отзывы, узнайте мнение знакомых, если они уже пользовались таким финансовым сервисом. Если вы еще думаете, какой банк лучше выбрать для физических лиц, то предлагаю мини-обзор условий по каждому, чтобы смогли принять решение взвешено, найдя идеальный вариант.

Сбербанк

В этом банке клиентам предложат процентную ставку от 11.99%, а общая сумма кредита не должна превышать 3 млн. рублей. Максимальный срок составляет 5 лет

Обратите внимание, что чаще всего здесь отказывают людям без прописки, а также если слишком негативная кредитная история. Многие задаются вопросом, стоит ли делать рефинансирование кредита в Сбербанке

Ответ неоднозначный, но если вы все же хотите сотрудничать с этим банком, то на перекредитование ипотеки и автокредитов у них одни из лучших условий в стране.

Газпромбанк

Базовый процент от 9,5%, но по отзывам людей, кто пользовался сервисом, реальные издержки намного выше. Срок кредитования весьма большой — от 1 до 7 лет. Привлекает клиентов предложение тем, что займ для рефинансирования может составлять от 100 тыс. до 3 млн. рублей. Отмечается, что заявки рассматриваются весьма быстро.

ВТБ

Предложение с одной из наиболее низких ставок — от 6,4%, когда условия в «Почта банке» от 12,9%. Предусматривает возможность получить до 5 млн рублей, но только в случае автокредита и, если получаете зарплату именно в этом банке. Максимальный срок — до 5 лет. Отзывы клиентов говорят о том, что столь низкий процент номинальный, в среднем банк рефинансирует займы под 15-16%.

Альфа-Банк

Максимальный размер — до 3 млн. рублей, а срок погашения составляет до 5 лет. Стартовые проценты от 9,9% — такие же условия представлены и в Уралсиб смп банке. Чтобы просчитать итоговые точные выплаты, можно для удобства воспользоваться кредитным калькулятором. По отзывам, реальные начисления также на порядок выше заявленных. В среднем, заявка рассматривается 1 рабочий день.

Тинькофф банк

Первый онлайн-банк рефинансирует кредит и предлагает погасить новый займ не позже, чем за 3 года. Максимальная сумма, на которую могут рассчитывать клиенты, составляет 2 млн. рублей. Процент начислений стартует от 9,9%. Во многих случаях банк отказывает, присылая объяснение отказа. Если ошибки будут устранены в указанные сроки, тогда можно претендовать на получение нужной суммы. И для сравнения еще несколько предложений от других банков.

Условия рефинансирования банками РФ

Банк	Минимальная процентная ставка, %	Минимальная сумма, руб.	Срок
Хоум кредит	7,9	1 млн.	5
Московский кредитный банк	10,9	3 млн.	10
Юни Кредит	16,6	700 тыс.	2-7
Росбанк	11,99	До 3млн.	1-5

 
Перекредитовывают ипотеку, автокредит, потребительский, а также кредитки. Последние, чаще всего, под очень большой процент.

Какую ипотеку можно рефинансировать

Под рефинансированием ипотеки понимается оформление нового кредита на боле выгодных условиях, чем уже существующий. При этом полученные средства в первую очередь направляются на погашение старого ипотечного займа, а объект недвижимости закладывается в новом банке.

Допускается рефинансировать ипотеку в своем банке, однако, правильнее подобная процедура называется реструктуризацией кредита. Учитывая, что размер процентной ставки по ипотечным займам за последние 4 года сократился с 16-18% до 8-9%, многие кредитные организации идут навстречу клиентам и соглашаются на изменение условий действующих кредитов в пользу заемщиков. В противном случае они попросту могут лишиться постоянных и выгодных клиентов, которые воспользуются услугой рефинансирования, предлагаемой другими финансовыми учреждениями, тем более, что для ее осуществления согласия первоначального банка-кредитора не требуется.

Конкретные условия, по которым предлагается рефинансировать ипотеку под более низкий процент, определяются непосредственно банками. При этом подобная процедура допускается практически для любых подобных займов, однако, к потенциальному клиенту и взятой им ссуде предъявляются достаточно жесткие требования, в число которых входят:

Безупречная кредитная история. Обычно в правилах финансовой организации требуется своевременно гасить текущую ипотеку в течение года, но на практике любые проблемы и с более ранними платежами нередко становятся причиной отказа в выдаче займа на рефинансирование;

Совет. Получить одобрение со стороны банка на рефинансирование ипотечного кредита при наличии плохой кредитной истории практически нереально. В подобной ситуации рекомендуется привлекать созаемщиков, имеющих безупречную репутацию.

• Отсутствие уже осуществленной реструктуризации. Указанное требование предъявляется большинством банков, включая Сбербанк. Вместе с тем, в последние 2-3 года на рынке появились новые кредитные продукты, предлагающие рефинансировать ипотеку второй раз. Ставки по ним обычно несколько выше, тем не менее, подобная услуга становится вполне реальной;
• Сроки ипотеки. Кредит должен быть взять, как минимум, за полгода до начала процедуры рефинансирования, а до окончания действия договора должно остаться более 3-х месяцев.

В остальном банки, рефинансирующие ипотеку других банков, предъявляют к потенциальному клиенту стандартный набор требований. Он включает наличие постоянного и стабильного дохода, величина которого достаточно для беспроблемного обслуживания получаемого займа. Кроме того, в процессе совершения сделки осуществляется переоформление залога на новую финансовую организацию.

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит: 

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона ₽) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).  

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.  

Рассмотрим на примере: 

• остаток долга — 0,5 миллиона ₽;

• срок до погашения — 3 года;

• ставка — 11%;

• размер процентов к уплате —  89 тысяч ₽. 

При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи ₽. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч ₽, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.  

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).   

Пример:

• остаток долга — 1 миллион ₽;

• срок до погашения — 5 лет;

• первоначальная ставка — 10%;

• размер процентов к уплате — 275 тысяч ₽. 

При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч ₽. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование. 

3. Нет подтверждённого достаточного дохода.  

С момента оформления ипотеки ваш официальный доход мог снизиться. Банк откажет в кредите, если платёж будет больше 40–50% от вашей зарплаты. 

4. Цена квартиры равна или ниже суммы долга. 

Если стоимость квартиры с момента покупки снизилась (такое возможно, например, в кризис), то её может не хватить для оформления залога, тогда деньги и время будут потрачены впустую. Банки берут залоговую стоимость с дисконтом 10–20% от рыночной цены. Так, если квартира раньше стоила 3,5 миллиона ₽, а теперь 3 миллиона, а для погашения кредита вам требуется 3,1 миллиона ₽, то вам откажут. В этом случае максимальная сумма, на которую вы можете рассчитывать, — 2,4–2,7 миллиона ₽. 

5. Есть просрочки по другим кредитам за последние год-два.  

Когда выгодно повторное ипотечное рефинансирование

Весь вопрос в том, насколько приемлемы условия рефинансирования ипотеки для заемщика, независимо от того, впервые он проводит перекредитование или делал это неоднократно. Мнение практически всех экспертов сводится к тому, что операция целесообразна при соблюдении двух главных условий:

1. Срок погашения истекает не менее через четыре года (иногда называют пять лет), и прошло менее его половины.
2. Разница между действующей ставкой и ставкой рефинансирования составляет более 1%.

В случае с повторным перекредитованием эти критерии вызывают сомнения. О том, как рассчитать его выгоду, рассказ пойдет немного позже.

Наибольшую активность ипотечные заемщики проявляли после 2017 года. Для этого были веские причины: именно тогда банковские ставки по займам достигли исторического минимума. Соответственно, возросла и разница между условиями действующих договоров ипотеки и новых кредитов, предлагаемых для погашения старых.

Важно!Все дело в ключевой ставке ЦБ РФ. В 2016 году она пошла на снижение

В результате банки, получающие от государства деньги под меньший процент, с некоторым запаздыванием удешевили стоимость заимствования.

Чем ниже ключевая ставка , тем выгоднее рефинансирование. По состоянию на март-апрель 2021 года ее значение – 5%.

Что будет дальше? Это трудно предвидеть. Государство в лице Центрального банка использует ключевую ставку в качестве эффективного инструмента регулирования национальной экономики. Следствием ее дальнейшего снижения стало бы оживление деловой активности, но чрезмерная доступность займов приведет к «набуханию кредитного пузыря» и другим негативным последствиям, описывать которые в этой статье нет надобности. Достаточно усвоить, что ключевая ставка может и понизиться, и повыситься. В последнем случае не только повторное, но и первое рефинансирование теряет смысл.

Еще один повод задуматься о получении более выгодных условий ипотеки – рождение второго и третьего ребенка. Согласно условиям государственной программы, родителям предоставляется льготный кредит по ставке 6% на приобретение жилья под залог недвижимости.

Текст постановления Правительства РФ № 1711 от 30.12.17 объемный, поэтому его суть стоит изложить кратко:

1. Программа субсидирования действует до конца 2022 года.
2. Воспользоваться льготной ставкой могут российские семьи, в которых родился второй или последующий ребенок в период с начала 2018 по конец 2022 года.
3. Первоначальный платеж внесен в размере не менее 20% от стоимости дома или квартиры.
4. График погашения не нарушался, незакрытых текущих платежей нет.
5. Ипотечный договор заключен в 2018–2022 годах.

В некоторых регионах допускается приобретение вторичного жилья

Отдельно указано, что действие программы распространяется на рефинансированные ипотечные кредиты (не важно, один раз или многократно)

Как мы рефинансировали ипотеку

Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.

Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.

1. Проконсультировались в банке

Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом.  Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.

Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.

Перед  встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке.  Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.

Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.

Вернут ли налоговый вычет, если я оформлю рефинансирование?

Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.

Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках  — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

3. Заказали оценочную экспертизу квартиры

Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.

Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.

Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.

Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.

Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры.  Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.

Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.

Отчеты об оценке: для первой ипотеки и для рефинансирования.  Марина Нифонтова

4. Заключили сделку

В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.

А если у меня еще не истек первый договор страхования?

Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.

Также банки рекомендуют клиентам оформлять страхование в одобренных ими агентствах. Не все решатся спорить, так как банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин.

Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут  (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).

5. Погасили долг в банке, где брали первую ипотеку

На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.

За время между подписанием договора рефинансирования и закрытием первой ипотеки прошло два дня. Небольшую сумму набежавших за это время процентов по первому кредиту пришлось «переплатить». Такая ситуация может возникнуть, её стоит учитывать.

6. Переоформили закладную

Завершающий шаг — это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.

Для этого заказали пакет документов в ВТБ. Затем с менеджером Райффайзенбанка обратились в центр «Мои Документы» (у вас это может быть другой государственный регистрирующий орган) и оформили закладную.

На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.

Условия повторного рефинансирования ипотеки

Различные финансовые организации предлагают рефинансировать ипотеку на разных условиях. При этом процентная ставка по новому кредиту не обязательно будет ниже, ведь понятие выгоды в каждом банке может быть разным.

При рефинансировании клиент взаимодействует с банком, проходя те же этапы, что и при оформлении ипотечного займа первый раз. Ему не нужно лишь искать подходящий объект недвижимости, выставленный на продажу. Из дополнительных действий требуется переоформить имущество на другого залогодержателя и взять необходимые документы в банке, выдавшем кредит на приобретение жилья.

Ипотеку рефинансируют повторно по той же схеме, что и первый раз. Все этапы процедуры сохраняются.

Клиент вправе рассчитывать на рассмотрение заявки на рефинансирование при условии строгого соответствия требованиям, выдвинутым банком, и наличия полного пакета документов.

Как правило, возможность рефинансировать ипотеку банки предоставляют гражданам:

• достигшим 18 лет (при этом максимальный возраст на момент полного погашения кредита – 75 лет);
• имеющим общий трудовой стаж не менее 1 года. При этом стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 мес. Если заемщик является участником зарплатной программы банка, то требования к его стажу у последнего работодателя предъявляются минимальные (от 3 мес.).

Рассматривая заявку на рефинансирование, банк будет уделять особое внимание не только общей кредитной истории, но и добросовестности внесения платежей по ипотечному займу. По ипотеке, которую заемщик хочет рефинансировать, не должно быть просрочек за последний год, внесение платежей должно осуществляться строго в соответствии с графиком

По ипотеке, которую заемщик хочет рефинансировать, не должно быть просрочек за последний год, внесение платежей должно осуществляться строго в соответствии с графиком.

Многие финансовые организации отказывают в перекредитовании, если сомневаются в выгоде одной из сторон, а именно:

• если для полного погашения ипотечного займа осталось сделать 3 взноса;
• если с момента оформления кредита прошло менее 6 мес.;
• если ранее была проведена реструктуризация долга.

Чтобы рефинансировать ипотеку второй раз, необходимо собрать те же документы, что и для первичного перекредитования. Банки требуют не только подтверждения дохода и права собственности на жилье, но и предоставления справок от прежнего кредитора о сумме оставшейся задолженности, отсутствии задержек по оплате. Запрашивают также договорную документацию.

Лучшие банки по рефинансированию ипотеки

Помимо прочих направлений, в банках для физических лиц предлагается и перекредитование ипотечных займов. Рассмотрим подробнее лучшие предложения в этом сегменте финансовых операций.

Открытие

В данном банке сумма займа составляет от 500 тысяч до 15 миллионов рублей. Однако, в Москве, Санкт-Петербурге, а также в областях вокруг этих городов кредитный лимит увеличен до 30 миллионов рублей. Минимальная ставка по займу составляет 9,6% годовых, максимальная – 17,1%. Заёмные средства выдаются на срок от трёх до 30 лет. У заёмщика не должно быть долгов по ипотеке. Кроме того, за последние 180 дней у него не должно быть просрочек более чем на 30 дней.

Альфа-Банк

Одним из банков, предлагающих рефинансирование ипотеки, является Альфа-Банк. Сумма перекредитования – от 600 тысяч до 50 миллионов рублей, срок кредитования от трёх до тридцати лет, минимальная процентная ставка – 9,69% годовых. Допускается задолженность клиента по ипотеке перед прежним кредитором, она погашается в рамках определённой процедуры. После её завершения клиент рассчитывается по ипотеке исключительно с Альфа-Банком.

Проблемы повторного ипотечного рефинансирования

Первое, второе и последующие возможные перекредитования целесообразны при условии получения заемщиком выгоды. Процедура связана с затратами, разовыми и регулярными. Эти расходы в некоторых случаях столь велики, что способны обнулить денежный эффект, который дают пониженные проценты и ставки по рефинансированию ипотеки. Перечислим их:

• Комиссия за рассмотрение заявки. Рефинансирующий банк берет за это от 1 до 3 тыс. руб., не гарантируя одобрения. Но это риск, на который идет каждый претендент на улучшения кредитных условий.
• Комиссии за снятие и внесение залога. Она привязана к стоимости объекта недвижимости и устанавливается банком.
• Пошлина за государственную регистрацию сделки. Сумма относительно небольшая – тысяча рублей.
• Оплата подготовки документов. Можно собирать сопроводительный пакет самостоятельно, но любое несоответствие требованиям приводит к затягиванию процедуры. А это тоже потери в деньгах.
• Получение справки БТИ. Услуга платная.
• Выписка из домовой книги – могут дать задаром или взять небольшую сумму.
• Услуги оценочной экспертизы – 4–5 тыс. руб.
• Комиссия за перевод денежных средств рефинансирующего банка первичному кредитору – до 100 тыс. руб. Это, пожалуй, основная статья издержек, которую при подсчетах учитывают не все.

Вместе с непредвиденными затратами общая сумма разовых расходов составляет примерно 115 тыс. руб.

Но есть еще страхование. Новый полис рефинансирующий банк чаще всего настоятельно рекомендует оформить в «своей» компании. Личное страхование обойдется в 20–30 тыс. руб., плюс имущественное. В общем, с полусотней тысяч нужно быть готовым расстаться.

Выгода повторного рефинансирования на примере

Для оценки эффекта от перекредитования воспользуемся калькулятором ипотечного рефинансирования.

Вводим в поля предлагаемой формы исходные данные:

• остаточная задолженность – 1 млн 200 тыс. руб.;
• срок до погашения – 5 лет;
• ставка действующего кредита – 13%;
• новая процентная ставка – 11%.

Остается выбрать между сохранением суммы ежемесячного платежа и его уменьшением. В первом случае погашение задолженности произойдет быстрее. Стоит рассмотреть оба варианта.

Получаем результаты:

1. При прочих равных условиях ускорение погашения выгоднее для заемщика. Переплата уменьшится на 95 тыс. 344 руб. за весь срок кредита. Должник станет полноправным собственником жилья раньше на полгода.
2. Уменьшение платежа дает общую экономию 72 тыс. 767 руб. Ежемесячный взнос уменьшается на 1 тыс. 213 руб. Срок погашения остается прежним.

К каким выводам можно прийти в результате расчета?

Во-первых, не следует поддаваться на уговоры снизить платежную нагрузку. Это невыгодно. Чем быстрее заемщик погасит долг, тем больше он сэкономит. И тем меньше заработает на нем банк.

Во-вторых, даже при двухпроцентной разнице на довольно большую сумму (1,2 млн руб.) за пять лет затраты на рефинансирование ипотеки других банков не окупятся.

В-третьих, львиную долю расходов составляет оплата комиссии за перевод средств между банками. Идеальный вариант – снижение ставки действующим кредитором. Но он, понимая бессмысленность повторного рефинансирования «на стороне», скорее всего, откажет, не желая терять выгоду.

Еще один момент, который необходимо учитывать, связан с правом ипотечного заемщика на налоговый вычет по НДФЛ. Его сумма по действующим законам может достигать 390 тыс. руб. Получить вычет может каждый заемщик, рефинансирующий долг в банковском учреждении. Кажется, что здесь нет подвоха. А он есть.

Дело в том, что в ряде случаев банки используют для рефинансирования не собственные деньги, а средства Государственной корпорации АИЖК (расшифровывается как Агентство ипотечного жилищного кредитования). Юридически они выступают в роли посреднических агентов этой организации. А она банком не является.

Потеря права на налоговый вычет также возможна, если после повторного рефинансирования задолженность утрачивает свою ипотечную целевую направленность. Заемщик берет потребительский кредит без залога на выгодных (как ему кажется) условиях и покрывает им обязательства перед действующим кредитором. И все, о вычете можно забыть, а он составляет одну из выгод ипотеки.

Лучшие программы этого месяца

от
7.8%

500 000 — 30 000 000 ₽

от 3 лет до 30 лет

от
7.49%

300 000 — 15 000 000 ₽

от 12 месяцев до 25 лет

Какие кредиты можно рефинансировать

Банки, как правило, не перекредитуют собственные продукты – им нет смысла снижать прибыль. Есть исключения: например, Сбербанк допускает рефинансирование собственных потребительских и автокредитов, но только в комплекте с кредитами других банков. Делается это для сокращения числа потенциально проблемных займов.

Требования к рефинансируемым продуктам обычно такие:

• не менее 6 платежей по действующему кредиту. Этим «новый» банк проверяет, насколько вы добросовестны и платежеспособны как заемщик;
• отсутствие просрочек. Это требование касается как минимум последнего календарного года. Но даже если задержки были раньше, шансы на одобрение нового кредита резко снижаются. Некоторые банки допускают технические просрочки (деньги заплатили вовремя через стороннюю фирму, но на счет банка они были зачислены позднее, чем нужно);
• кредит ранее не рефинансировался.
• до окончания действующего кредита – не менее полугода.

Пример рефинансирования: сколько можно сэкономить

Допустим, ваша ставка в «старом» банке – 11% годовых, вам осталось выплатить долг 2 000 000 рублей в течение 7 лет. Ежемесячный платёж – 34 200 рублей.

Вы снижаете ставку до 9%, ежемесячный платёж – до 32 100 рублей. Во-первых, вы экономите в месяц 2 100 рублей. Если вам кажется, что это мало, посчитайте, сколько вы сэкономите за весь срок ипотеки с учётом переплаты: долг станет меньше на 176 000 рублей.

Но это скромный пример. Можно сэкономить миллионы рублей:

Ваша ставка — 14% годовых, вы платите 35 000 рублей в месяц, срок — 25 лет. Остаток по кредиту – 2 907 554 рубля, плюс 7 595 446 рублей — проценты. По ставке 9% вы будете платить 24 426 рублей – на 10 574 рубля меньше. Остаток по кредиту, если рефинансируете через 2 месяца, – 2 905 384 рубля, плюс проценты 4 373 564 рубля. Экономия – 3 151 052 рубля.

Подробные расчёты экономии на перекредитовании с учётом разной ставки смотрите в материале Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?».

Заключение + видео по теме

Таким образом, вне всяких сомнений, рефинансирование ипотеки является важной финансовой процедурой. Основной его целью выступает снижение уровня переплаты по жилищному займу

Некоторые заёмщики ленятся затевать рефинансирование, утверждая, что у них нет на это времени. Однако экономия может начинаться от нескольких сотен и достигать миллионов. Такие суммы почти наверняка убедят каждого.

Советуем также посмотреть видеоролик о том, что такое и как рефинансировать ипотеку:

На этом у нас всё, но команда сайта «RichPro.ru» не прощается с вами!