Как открыть эскроу счет в сбербанке

Особенности договора эскроу

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

• инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
• решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

1. ПАО Сбербанк.
2. ПАО Банк ВТБ.
3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

Эскроу: что это?

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году. Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

• покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
• покупка или продажа товаров, работ, услуг;
• приобретение или продажа акций, долей участия.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

1. Вы обращаетесь к застройщику и выбираете квартиру. Согласовываете все моменты и заключаете договор долевого участия (ДДУ).
2. Вместе с застройщиком идете в банк, который «ведет» этого девелопера. Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком. Теперь вы считаетесь депонентом, банк – эскроу-агентом, а застройщик – бенефициаром.
3. Затем договор заверяется у нотариуса. Это еще одна дополнительная защитная мера, возможно, излишняя. Но таково требование законодательства.
4. Вы переводите деньги на эскроу-счет по предоставленным реквизитам. Осталось только дождаться завершения строительства.
5. Как только стройка закончится, застройщик предложит вам заключить договор купли-продажи. Этот договор регистрируете через МФЦ и становитесь полноправным владельцем недвижимости. Застройщик и банк с деньгами разбираются сами.

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Механизм действия и порядок заключения договора

Механизм действия условного депонирования:

1. Плательщик и получатель приходят к эскроу-агенту (банк, нотариус, другие физические и юридические лица). Заключают трехсторонний договор, в котором прописывают срок действия и условия, при которых агент передает имущество бенефициару.
2. Депонент передает имущество на хранение. Он не сможет им пользоваться до окончания действия договора. Условия можно изменить только по соглашению всех сторон.
3. После совершения сделки получатель приходит к агенту и предоставляет документы, подтверждающие выполнение им своих обязательств перед плательщиком (например, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, договор купли-продажи, который зарегистрирован в Росреестре и прочее).
4. Агент проверяет правильность оформления документов и их соответствие условиям счета. Если все в порядке, передает имущество получателю. Договор прекращает свое действие.

Договор эскроу: для чего и как его заключать

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

Особенности договора эскроу

• в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
• деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
• на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Структура договора эскроу

Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:

• наименование всех сторон договора
• предмет договора (открытие банком счета эскроу для депонента)
• права и обязанности сторон
• ответственность сторон
• срок действия договора
• другие положения (при необходимости)
• реквизиты сторон
• подписи сторон

Про эскроу-счета

Банк «Санкт-Петербург» был одним из первых, кто запустил работу с новой формой расчетов в 2018 году. Сегодня совместно с партнером банка, застройщиком ГК «Строительный трест», мы проводим сделки с эскроу-счетами как с участием кредитных средств различных банков, так и без ипотеки.

Немаловажно уметь разобраться в продукте и дать исчерпывающие ответы на вопросы клиента, ведь эскроу-счета — тема на слуху, но далеко не все в ней разбираются. Попробуем пролить свет на основные моменты, которые однозначно нужно знать и понимать:. 1

Счет эскроу — это специальный счет, который открывается на имя дольщика в банке, для расчетов по договору долевого участия

1. Счет эскроу — это специальный счет, который открывается на имя дольщика в банке, для расчетов по договору долевого участия.

2. Дольщик открывает счет эскроу в банке, вносит на него денежные средства (стоимость приобретаемого объекта). Данные денежные средства блокируются банком на период строительства объекта недвижимости. По окончании строительства, при представлении застройщиком в банк документов, которые свидетельствуют о вводе строящегося объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект долевого строительства, который входит в состав объекта недвижимости (то есть квартиру или машино-место), банк перечислит денежные средства, размещенные на счете эскроу, застройщику.

3. Открыть счет эскроу можно не в любом банке, а только в том, который соответствует утвержденным критериям «финансовой устойчивости». Информация о банке, в котором дольщик должен открыть счет эскроу, указывается застройщиком в договоре долевого участия.

4. Все дольщики в рамках одного строящегося объекта недвижимости (например, многоквартирного дома) должны открыть счета эскроу в одном и том же уполномоченном банке (то есть применима логика «все яйца в одну корзину»).

Счет эскроу имеет ряд преимуществ по сравнению с иными формами расчетов:

– защищен системой страхования вкладов (при отзыве лицензии у банка, в котором у дольщика размещены денежные средства на счете эскроу, Агентство по страхованию вкладов возместит дольщику 100% остатка на счете, но не более 10 млн рублей);

– защищен от ареста, взыскания, принятия обеспечительных мер;

– ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться денежными средствами, которые размещены на счете эскроу в момент строительства (если на это нет законных оснований);

– обеспечивает исполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия (дольщик гарантированно получает либо построенный объект недвижимости, либо, в случае недостройки объекта, денежные средства, внесенные им на счет эскроу);

– по счету эскроу возможна уступка прав (например, в случае, если заключается договор уступки прав требований по договору долевого участия);

– по счету эскроу возможно поэтапное внесение денежных средств (в случае, если договором долевого участия установлена рассрочка по оплате);

– отсутствуют комиссии за операции, связанные с открытием и сопровождением счета эскроу.

Какие банки работают со счетами эскроу

Перечень банков, имеющих разрешение работать со счетами эскроу, .На момент написания статьи в этом списке было 95 кредитных организаций.

Изначально право открывать эскроу-счета имели только банки с рейтингом «A-(RU)» или «ruA-» (их присваивают два ведущих российских рейтинговых агентства в банковской сфере). Однако с середины мая 2019 года перечень уполномоченных банков расширили, включив в них те, которые имеют менее высокие рейтинги надежности – «BBB-(RU)» или «ruBBB-». На операции, связанные с кредитованием долевого строительства, банки могут направлять не более 20% своих финансовых активов.

Первым банком, открывшим счет эскроу для строительных компаний, стал в 2018 году Сбербанк, затем это сделали ВТБ и банк «Российский капитал».

Положительные и отрицательные стороны эскроу

У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт — не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.

Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.

К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.

Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.

Что такое Эскроу счет

В 2014 году появилась статья в ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающих в связи с открытием счета Эскроу. К ним относят 3 стороны: первая (депонент) — он и является владельцем эЭкроу, вторая (бенефициар) — будущий владелец денежных средств и третья (фин. организация), являющаяся escrow-агентом.

Если перейти к внимательному прочтению информации ниже, то можно заметить, что термины escrow и аккредитив практически схожи. Однако большее количество населения отдает предпочтение аккредитиву, либо банковской ячейке, поскольку данные понятия более знакомы.

Таким образом, можно дать следующее определение термину: это специальное средство, обеспечивающее безопасность денег покупателя, пока недвижимость находится на стадии строительства.

Преимущества

Среди преимуществ escrow стоит отметить:

1. В отличие от аккредитива, необходимого при осуществлении процедуры продажи или банковской ячейки, эскроу пользуется услугами банковского учреждения. Это значительный плюс, поскольку фин. организация несет ответственность и регулирует отношения между сторонами.
2. Если существуют причины для расторжения, процедура осуществляется быстро и без большого количества вопросов. В этом плане escrow намного лучше аккредитива, ведь в последнем владелец не имеет право на оперативное расторжение. Здесь потребуется долго объяснять специалистам, почему было принято конкретное решение, тратить время на посещение отделения фин. учреждения.
3. Управление счетом простое, легкое и оперативное.

Недостатки

Из недостатков:

1. Данным методом можно рассчитаться лишь по определенному виду ценных бумаг.
2. Если недвижимость приобретена на вторичке, то заключить эскроу не представляется возможным.
3. В отличие от стран Европы, в которых третьим лицом может выступать юр. Лицо, наделенное соответствующими полномочиями, в РФ в процедуре может участвовать исключительно фин. структура (согласно российским законам).

Понятие и особенности

Эскроу (escrow) в переводе с английского – условное депонирование. На протяжении десятилетий активно используется в других странах для безопасных расчетов между сторонами. В РФ счета эскроу пришли 5 лет назад. С июля 2019 года предполагается, что они будут активно использоваться при долевом участии в строительстве

Этому вопросу уделю в статье особое внимание

Участники:

1. Депонент (покупатель) – физическое или юридическое лицо, которое открывает счет и переводит на него имущество (деньги, ценные бумаги, другие ценности), чтобы потом они поступили в счет оплаты сделки с продавцом.
2. Бенефициар (продавец) – физическое или юридическое лицо, которое обязуется выполнить все условия договора по оказанию услуг или поставке товара покупателю в срок и надлежащего качества. Только в этом случае он получит доступ к депонированным средствам на эскроу-счете.
3. Эскроу-агент – специальная организация (например, банк) или человек (например, нотариус), которые следят за тем, чтобы две другие стороны не обманули друг друга. Одна из них вовремя и в полном объеме внесла деньги или другое имущество по договору. А вторая выполнила условия, по которым должна получить оплату.

После прочтения Вы поймете, как перестать работать за копейки на нелюбимой работе и начать ЖИТЬ по-настоящему свободно и с удовольствием!

Скачать книгу

В этом случае все, что нужно сделать депоненту, – перевести имущество. Бенефициар же должен доказать документально, что договор выполнен в полном объеме.

Объекты хранения:

• наличные и безналичные деньги;
• документарные и бездокументарные ценные бумаги;
• документы.

Альтернативы эскроу-счетов: аккредитивы и банковская ячейка.

У героя нашей статьи есть неоспоримые преимущества по сравнению с другими способами безопасных расчетов.

Во-первых, не надо нести наличные деньги в банк для того, чтобы положить их в банковскую ячейку. Для покупки жилья потребуется несколько миллионов рублей. Согласитесь, не самый лучший вариант перемещаться с такой суммой. На эскроу-счет достаточно сделать простой банковский перевод.

Во-вторых, деньги на условном депонировании попадают под государственную программу защиты вкладов. Отличие от аккредитива здесь состоит в том, что возмещается до 10 млн рублей (для операций с недвижимостью), а по аккредитиву – только до 1,4 млн рублей. По банковской ячейке возмещения нет. Однако при банкротстве или отзыве лицензии клиент имеет полное право забрать хранящиеся в ячейке деньги.

В-третьих, комиссия за ведение эскроу-счета для долевого строительства равна 0. По аккредитивам и ячейке это несколько процентов от суммы.

В-четвертых, если аккредитив отзывной, то плательщик может в любой момент его отозвать. Получатель рискует остаться без денег. По эскроу обязательно согласие всех сторон на закрытие счета.

Особенности эскроу-счетов:

• максимальный срок открытия – 5 лет;
• договор условного депонирования должен обязательно нотариально заверяться, кроме хранения безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг;
• имущество, которое хранится на счете, не может быть арестовано или взыскано судебными приставами;
• агент может брать комиссию за хранение и передачу имущества, но для долевого строительства она равна 0;
• банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на счете.

Что представляет из себя счёт эскроу

Он применяется при продаже активов различного рода: недвижимости, доли в бизнесе, ценных бумаг или других. Обычно его использование связано со значительной стоимостью передаваемых объектов. Такие сделки могут происходить как между физическими лицами, так и между юридическими.

Физические и юридические лица — в чём их различия;

В сделке участвуют три стороны:

1. Продавец активов — он называется бенефициар.
2. Покупатель — это депонент.
3. Банк, который предоставляет эскроу счёт. Его называют «эскроу агентом».

Перед тем, как сделать покупку, соответствующая сумма помещается покупателем на счёт в банке. Однако продавец пока к ним не имеет доступа. Чтобы ими воспользоваться, он должен выполнить всё, что предусмотрено заключённым с покупателем договором. Когда обязательства выполнены, банк получает об этом информацию от покупателя и разблокирует всю переданную сумму. После этого она помещается на счёт продавца. Теперь сделка завершена, а стороны честно рассчитались друг с другом.

Эскроу счета могут предоставлять только банковские организации. Любые другие такого права не имеют.