Снять однокомнатную квартиру от собственника в москве

А может сразу ипотеку?

Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.

Но в 2020 году появилась льготная ипотека с господдержкой для всех, а для недвижимости в Москве доступен повышенный лимит суммы по ней. И теперь картина выглядит совсем не так:

Дело в том, что в 2020 году резко выросли цены на жилье – и ключевой причиной стала как раз льготная ипотека. В среднем рост составил 10-15%, но пока выгода от снижения ставки больше, чем потери от увеличившейся стоимости недвижимости. А за счет роста стоимости аренды разница с ипотекой стала еще незаметнее. Что интересно, некоторые расчеты показывают, что при выборе льготной ипотеки на 20 лет, платеж по ней будет уже меньше, чем ставка аренды.

Но все снова не так просто:

• Во-первых, готового жилья в новостройках или нет, или остался один «неликвид» – из-за дешевой ипотеки заемщики скупили вообще все, что могли. Даже в строящихся проектах продано уже более 70% квартир – и остались явно более дорогие варианты, не лучшие планировки и нестандартные квартиры.
• Во-вторых, сдачу объекта в эксплуатацию придется ждать несколько лет, а все это время платить и за ипотеку, и за аренду.
• В-третьих, придется потратиться на ремонт (или включить отделку в ипотеку), мебель и бытовую технику;
• В-четвертых, к платежу по ипотеке придется добавить стоимость страховки, без которой ставка будет выше.

Преимущества у ипотеки тоже есть. Так, после выплаты долга квартира остается в собственности заемщика, а если он исправно вносит платежи, его оттуда гарантированно не выселят. А даже если у него и будут проблемы с деньгами, банк будет обязан устроить заемщику ипотечные каникулы. Плюс ко всему ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредитования и не будет повышаться из-за желания владельцев, ситуации на рынке или инфляции.

Другой вариант – выбрать жилье на вторичном рынке. Ставки по ипотеке там будут выше, но можно выбрать квартиру с ремонтом и даже мебелью. Увы, сами квартиры резко выросли в цене вслед за первичным рынком, поэтому явной экономии по сравнению с арендой тут тоже не будет.

Так что выбор зависит от того, в какой ситуации находится арендатор/заемщик – если у него стабильная работа с постоянным доходом (госслужба, крупная компания), то есть смысл смотреть на ипотеку и планировать будущее. А если заработки непостоянны, то ипотеку ему даже не одобрят – что, вероятно, и к лучшему.

Куда движется московский рынок аренды в 2021 году

Рынок недвижимости в Москве отличается от других городов России – как минимум потому, что там наряду с огромным спросом присутствует такое же мощное предложение. Столица растет или стагнирует вместе с экономикой, и нынешний кризис особенно подчеркнул это – после того, как в России объявили самоизоляцию и нерабочие дни, из Москвы начался отток арендаторов жилья. Правда, это было справедливо для всех крупных городов – лишившись работы, люди просто покидали столицу и возвращались домой. А еще уехали трудовые мигранты, поэтому спрос на аренду упал достаточно сильно. Вместе со спросом упали и цены – в некоторых случаях в пандемию аренда стала дешевле на 80%.

После оживления экономики началось движение и в секторе аренды жилья – и цены снова пошли вверх. К январю 2021 года цены дошли до уровня января 2020-го, причем в масштабах всей страны. Например, в ЦИАНе насчитали, что в среднем однокомнатную квартиру в городе-миллионнике можно снять за 17,1 тысяч рублей, а в «Этажах» цифра чуть выше, 17,6 тысяч рублей.

Что касается Москвы, то арендные ставки там примерно вдвое выше, чем в целом по крупным городам:

• однокомнатная квартира в январе 2021 года стоит 38,2 тысячи рублей в месяц – против 37,6 тысяч в декабре 2020-го, и 36,6 тысяч рублей годом ранее;
• двухкомнатную квартиру можно снять за 53,7 тысячи рублей, тогда как в декабре за нее просили 52,5 тысячи рублей, а в январе прошлого года – 51,9 тысячи рублей.

То есть, спрос на квартиры в аренду восстановился примерно до уровня прошлого года, цены с тех пор выросли даже меньше, чем официальная инфляция.

При этом спрос на жилье пока восстанавливается медленно – из-за введенных осенью ограничительных мер многие снова лишились доходов или отложили переезд в Москву до лучших времен. Правда, аналитики не ждут роста спроса на аренду и дальше – многие попросту уехали обратно в регионы, поэтому рынок будет восстанавливаться несколько лет.

Просели все сегменты рынка – как бюджетное жилье, так и элитные квартиры. Правда, последние – из-за того, что в период самоизоляции предпочли переехать в загородные коттеджи, чтобы не сидеть в квартирах.

А еще в перспективе на рынке появится больший объем предложения жилья. Это связано с льготной ипотекой под 6,5% годовых – многие воспользовались программой и купили квартиры, рассчитывая в дальнейшем сдавать их в аренду. Учитывая, что ситуация такая встречается достаточно часто, на рынок одномоментно попадет много новых квартир, что может обрушить ставки за аренду.

Так что все покажут следующие месяцы – если власти и дальше будут снимать карантинные ограничения в связи с коронавирусом, в Москву будут возвращаться внутренние мигранты из регионов, то и рынок аренды оживет. Пока же предложение превышает спрос, поэтому ставки практически не растут. Кстати, это неплохой вариант снять жилье и сэкономить – главное при этом прописать фиксированную арендную плату хотя бы на год.

Есть ли жизнь в Подмосковье?

Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).

Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной. Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области). Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.

Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.

Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.

Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве. В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей. На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:

• вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
• вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
• вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).

Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.

Кстати, существует и совершенно экстремальный вариант экономии на жилье – аренда комнаты в одном из городов Московской области. В 2020 году цены на комнаты были достаточно низкими:

Как видно, снять комнату в Московской области можно буквально за треть цены от того, что просят за однокомнатную квартиру в Москве. Конечно, соседство с другими людьми, общая кухня и санузел накладывают свои коррективы – но если нужно действительно сэкономить, а соседями будут коллеги по работе или родственники, все выглядит не так уж и плохо.