Сколько стоит квартира в петербурге в 2020 году: рейтинг районов по ценам

Сводная таблица

Все цены указаны в рублях за 1 м².

Ситуация на рынке вторичной недвижимости

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

• некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
• ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
• банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах. Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде. В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Новостройки Санкт-Петербурга

Рынок замедляет бег

В сегменте масс-маркет снижения покупательской активности пока не отмечается – за месяц до отмены госпрограммы планы продаж у застройщиков выполняются на 120–150%. Но чудес не бывает, и ажиотаж не может длиться вечно. Новостройки бизнес-класса и премиум-класса покупателя уже теряют – спрос сократился на 10%. Некогда популярная благодаря льготной ипотеке первичка из-за выросших цен и вымывания предложения уже не так воодушевляет покупателя.

«Спрос на первичном рынке Петербурга в большей степени реализовался, а цены однозначно замедляют свой рост. В случае отмены льготной ипотеки мы ожидаем снижение темпов ценового роста как минимум в три раза по сравнению с 2020 годом», – говорит директор департамента жилой недвижимости «Colliers Санкт-Петербург» Елизавета Конвей.

Как считает эксперт, по итогам 2021 года общий ценовой прирост на первичке Петербурга составит 10–15%. В случае отмены льготной ипотеки спрос может просесть на 25–30% – это по самым консервативным прогнозам. Многие эксперты уверены, что льготная ипотека уже ни на что не повлияет. Независимо от того, будет продлена программа господдержки или нет, рост цен на рынке новостроек замедлится уже в июне, даже продление госпрограммы в Петербурге не приведет к активизации спроса: все, кто планировал покупки, делают это сейчас. 

Есть мнения, что отмены госпрограммы не заметит и сам покупатель. На рынке действует большое количество программ господдержки (сельская ипотека, семейная и т. д.), а застройщики с банками-партнерами наперегонки предлагают альтернативные продукты с пониженными ипотечными ставками даже под 0,1%. «Потребитель уже потерялся в этом многообразии и, скорее всего, не заметит отмену программы льготной ипотеки, она никак не повлияет на рынок», – считает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев. По его словам, усиливается фактор вторички, сейчас главный конкурент – это квартиры в уже построенных корпусах застройщика: они зачастую предлагаются дешевле, чем в новостройках.

Динамика цен в зависимости от региона

Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:

Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).

Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»

Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.

Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!