Бизнес идея, как заработать на продаже недвижимости и перепродаже

Риски, о которых покупателю известно

Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.

Покупатель, чаще всего, знает о перечисленных рисках, поэтому он будет досконально проверять всю информацию, которая окажется в пределах его доступа: и о застройщике, и о продавце. Поэтому продавцу, со своей стороны, лучше заранее подготовить все аргументы и документы, чтобы продемонстрировать чистоту своих намерений.

Приобретение и дальнейшая перепродажа бизнеса

Принцип получения дохода с перепродажи готового, а порой даже уже раскрученного дела точно такой же, как и в более материальных вариантах с квартирами и машинами. Следует найти вариант подешевле, купить его, а потом перепродать дороже.

Эксперты считают, что около пятнадцати процентов компаний, фирм и других субъектов создаются именно для последующей перепродажи, которая уже давно стала популярным бизнесом.

Многие предпочитают сконцентрироваться на создании собственной компании с последующей ее продажей. Однако тут следует понимать, что ориентироваться нужно изначально на будущего клиента. Придется выяснить, какие требования выставляются обычно, и четко следовать им, приложить все усилия для упрощения управления, сделать максимально прозрачную бухгалтерию и налоговую отчетность. Так клиент будет сразу понимать, что за дело перед ним, и имеет ли оно потенциал.

Затраты на создание дела обычно окупаются в первые месяцы после того, как он запущен. Далее можно получить доход от перепродажи в размере от двадцати до двухсот процентов против вложенной суммы, а она может оказаться существенной – от ста и более тысяч рублей.

Точно сказать, сколько получится выручить за месяц наперед, никому не удастся. Тут влияет множество факторов, и не исключены риски провала. Приобретая подобного рода «товар», нужно хорошо разбираться в тенденциях рынка и наперед предполагать, какие категории бизнеса станут популярными и востребованными на момент продажи.

Принципы получения дохода

Заработок на перепродаже составляет основу классических видов бизнеса. Применяются два способа такого метода:

1. прямая продажа;
2. усовершенствование товара.

Для первого способа важно отыскать минимальные цены среди всевозможных предложений. Минимальные цены предоставляет  производитель.  Второй вариант предполагает, что купленный товар тем или иным способом будет улучшен

Первый способ применяют 70% предпринимателей, интересующихся вопросом о том, как заработать на перепродаже товаров. Для развития этого направления поспособствовали международные торговые площадки вроде Aliexpress в Китае, eBay и Alibaba – в Европе, Авито и Юла в России.

Начинающим трейдерам следует выбирать востребованные товарные позиции, подобрать изображения, составить описание, продумать ценовую накрутку и выставлять на площадках  локального назначения. В случае поступления заказа нет необходимости даже выкупать этот товар. Заявку на доставку следует оформить на данные конечного покупателя и получить заработанные средства. Такой метод помогает зарабатывать на перепродаже товаров в диапазоне 10 – 40 тысяч рублей в месяц без вложений собственных средств.

Практические рекомендации

Этот метод рискован. Риски заключаются в том, что в случае проблем с доставкой посредник ничего не сможет решить. Если производитель или другой покупатель на международной торговой площадке окажется недобросовестным, то последствия будут печальными: заработок будет упущен, а покупатель может оставить отрицательный отзыв.

Более надежный способ – предварительный выкуп на тех же площадках и последующая перепродажа. Ликвидные товары можно купить по выгодным ценам на eBay, Amazonили Etsy. Кроме того, на этих площадках можно найти стоковые модели мировых брендов одежды. Цена на них символичная. Только выкупая такие модели и перепродавая на других площадках можно рассчитывать на прибыль от 30 до 200 тысяч в месяц. Правда, необходима личное упорство и удачная подборка товара.

Подсчитываем прибыль

Ольга Гусева («Домостроитель») считает, что стоимость квартиры от частного инвестора выше, чем у застройщика, потому что у застройщика к моменту сдачи объекта не остается самых ликвидных предложений. Например, на уже названном сайте «ДСК и Ко» выставлено предложение от частного инвестора в г. Московский, квартал 1, корп. 3 — это трехкомнатная квартира общей площадью 79,2 кв. м в сданном доме П-44Т – за 6,990 млн руб., тогда как на этапе строительства здесь же (квартал 3, корп. 2) такую же квартиру у застройщика можно купить за 5,955 млн руб.

Если же квартира, которая приобретена дольщиком, не попала в разряд дефицитных, то обычно он выставляет ее по меньшей цене, чем застройщик, говорит Александра Кадченко («МИАН»). Более низкая цена также заявляется в том случае, когда продавец заинтересован быстро реализовать квартиру.

Правила продажи инвестиционной недвижимости

Чтобы начать зарабатывать на перепродаже недвижимости, необходимо официально оформить бизнес. Закон не запрещает физическому лицу приобретать квартиры, но частые сделки приведут к проблемам с налоговой. Дополнительно придется заплатить больший 3-НДФЛ, составляющий 13%. Открытие ИП позволит уменьшить налоги. Появится возможность получить вычет на некоторую сумму.

Лучше выбрать упрощенный порядок налогообложения. Бизнесмен будет отдавать государству 15% разницы между доходами и издержками. Официальное оформление вызывает доверие потенциальных клиентов. Дополнительно удастся избежать ответственности за незаконное предпринимательство.

Многие покупатели недвижимости рассматривают последующие сделки как вложение. Кроме большой суммы для приобретения квартиры, надо потратиться на коммунальные услуги, оформление бумаг и ремонт.

Поиск объектов для покупки

Подбор подходящей недвижимости следует начинать с анализа рынка в городе. Нужно узнать, как продаются различные объекты в зависимости от нескольких показателей:

• вида строения;
• класса квартир;
• расположения;
• влияния времени года.

Новостройки и вторичное жилье необходимо оценивать отдельно. Спрос и предложение у них сильно отличается. Ключевым моментом является анализ ситуации на рынке застройщиков и агентств. Некоторые строительные компании сильно испортили репутацию, из-за чего их жилье реализуется намного хуже. Не спасает даже дисконт и расположение в элитном районе. Тщательный анализ позволит понять приблизительный разброс цен на разные квартиры. Иначе есть риск выбросить деньги на ветер.

Повышение рыночной стоимости

На формирование рыночной стоимости жилья влияют разные факторы. Оценка квартиры становится соответствующей ее планируемой продаже. Повышению цены жилья способствует улучшенная планировка.

При формировании стоимости нужно учитывать:

• особенности санузла: совмещенный или раздельный;
• присутствие смежных или проходных жилых комнат;
• наличие мусоропровода;
• тип строения: монолитное, блочное, кирпичное или панельное;
• развитость инфраструктуры;
• сроки проведения последнего капремонта и др.

Новичку в недвижимости сложно сразу разобраться во всех тонкостях оценки объектов. Одновременно сравнительный анализ квартиры в сравнении с предложениями конкурентов поможет аргументировать покупателям запрашиваемую стоимость.

Поиски клиента

Существует множество правил, касающихся поисков покупателей жилья. Их применение на практике поможет быстрее продавать квартиру. При выборе недвижимости каждый клиент сталкивается с большим количеством информации, из-за чего он обращается к агенту. При продаже жилья стоит подробно рассказать обо всех преимуществах варианта. Лучше избегать излишнего нахваливания и откровенной лжи.

Следует убедиться, что удалось произвести правильное впечатление

Важно настроить покупателя на дружеский лад. Порой клиент сомневается и не торопится с окончательным решением

В таком случае можно сделать дополнительное предложение. Например, оставить посудомоечную или стиральную машину.

Если покупателя устраивает предложение, но он колеблется, стоит пойти немного иным путем. Можно сказать, в что в скором времени состоятся встречи с другими клиентами. Человек не любит терять что-то, когда считает это своим.

Способы увеличения выгоды от продаж

Существуют различные методы повышения доходности от перепродажи недвижимости. Однако самым эффективным является следующий пошаговый алгоритм:

• определить характеристики квартиры или поинтересоваться у клиента, почему он выбрал ее;
• сообщить покупателю о ценности продаваемого объекта, сделав акцент на демократичной стоимости или скидке;
• подготовить яркие объявления для получения большого количества переходов.

Донести ценность предложения можно через социальные сети, специальные порталы, контекстную рекламу и площадки-поисковики. Способ дает возможность увеличить прибыль от продаж от 50% и более.

Перед принятием решения о покупке квартиры

Специалисты в области сделок с недвижимостью указывают на то, что перед подписанием официального решения о вступлении в кооператив и приобретении недвижимого имущества инвестор должен проверить:

• наличие и содержание учредительных документов, к которым относится устав организации;
• наличие и действительность регистрационных документов на кооператив, к примеру, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, а также выписки из ЕГРЮЛ;
• наличие и содержание правоустанавливающих документов кооператива в отношении земельного участка, подлежащего застройке. Ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно быть оформленное на кооператив;
• наличие и содержание необходимых допусков на выполнение работ, которые могут оказать влияние на безопасность здания. Такие документы необходимы организации, если она выступает в роли заказчика при строительстве здания;
• наличие и содержание инвестиционного контракта, заключенного кооперативом с местными органами власти. Такой контракт заключается, если застройка ведется на публичной земле. Документ включает в себя процедуру и условия по реализации инвестиционного проекта.

После того, как указанная документация будет проверена и инвестор удостоверится в ее подлинности и действительности, он может перейти к оформлению сделки.

Дополнительные гарантии

Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам. К примеру, инвестор имеет возможность заявить об:

• одностороннем отказе от исполнения договора;
• получении законных неустоек;
• установлении гарантийных сроков качества построенной квартиры;
• обязанности застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов;
• обязанности застройщика по опубликованию данных, касающихся проекта строительства объекта недвижимого имущества.

Самые выгодные товары для перепродажи: как найти свою нишу

Найти ходовой товар для перепродажи — самая главная задача для предпринимателя. Выгодные товары для перепродажи вы сможете найти следующими способами:

Однако любая теория требует проверки на практике. Определить, какой товар будет приносить больше всего прибыли, вам поможет только тестирование спроса в реале.

Чтобы быстро и просто протестировать спрос на товар и жизнеспособность вашей идеи, вы можете использовать следующие методы:

После проведенного тестирования вы сможете из нескольких групп товаров выбрать самый прибыльный.

Для того, чтобы определить, какой продукт выгоднее продавать, можно использовать следующую формулу:

П=К*(Н-Т-Р)

Прибыль = количество проданных товаров на единицу времени*(наценка на товар-транспортные расходы)-затраты на привлечение лидов с помощью рекламы.

Оцените, пожалуйста, статью, я старалась. Заранее благодарю! 

В качестве бонуса предлагаю посмотреть видео о топ-10 перспективных товаров для перепродажи с алиэкспресс

Статья подготовлена редакцией сайта. Познакомьтесь с авторами блога

Если вы хотите получать свежие идеи о заработке, инвестидеях, бизнесе, управлении личными финансами в свой почтовый ящик, то подпишитесь на обновления.

100% полезный контент и никакого спама!

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна », — разъяснила Ирина Доброхотова.

Организация бизнеса по торговой недвижимости

Если планируется частная деятельность в статусе индивидуального предпринимателя, в самом начале достаточно будет наличия компьютера с выходом в интернет и одного помощника.

Основных этапов для открытия агентства недвижимости, которое будет заниматься торговой недвижимостью, несколько:

• регистрация предприятия. Затратность этого процесса полностью будет зависеть от выбранной организационной формы и метода регистрации: если учредители бизнеса занимаются этой процедурой самостоятельно, без помощи специализированных организаций, уплата пошлины для открытия ИП составит 800 рублей, для ООО – 4000 рублей. Кроме того, при учреждении ООО потребуется внесение уставного капитала, что составит дополнительно 10 тысяч рублей;
• аренда помещения для офиса и оборудование его всем необходимым, включая оснащением мебелью и программным обеспечением. В среднем около 3 тысяч долларов необходимо потратить на эти нужды;
• наем сотрудников;
• рекламная кампания. Затраты, которые ожидают новую компанию в процессе раскрутки, могут существенно отличаться. Но в среднем успешная рекламная кампания требует вложений примерно на сумму в 200 долларов.

Продажа и аренда торговой недвижимости как бизнес

Помещение для агентства, которое будет заниматься торговой недвижимостью, может быть небольшим. Так, для работы 2 – 3 сотрудников, которых будет достаточно на первом этапе, размер помещения может составить до 10 кв.м. Офис агентства должен быть оборудован рабочей мебелью для персонала, компьютерами с необходимым программным обеспечением и бесперебойным выходом в интернет, а также мебелью для приема клиентов

Желательно, чтобы офис компании выглядел презентабельно, для чего понадобится уделить внимание дизайну помещения. Месторасположение офиса не имеет принципиального значения, так как в отличие от агентств, занимающихся жилой недвижимостью, потенциальные клиенты таких организаций ориентируются не на территориальное расположение организации, а на ее репутацию

Поиск сотрудников не будет представлять сложности и станет одним из первых этапов открытия бизнеса на торговой недвижимости. В частности, вначале, кроме самого учредителя агентства, достаточно будет взять в штат одного или двух опытных брокеров и одного квалифицированного юриста для работы с документами. В дальнейшем, в случае быстрого развития компании штат может быть расширен.

Поиск клиентов будет одним из самых ответственных этапов на пути открытия агентства по торговой недвижимости. Прежде чем начать рекламную кампанию, следует проанализировать, какой будет целевая аудитория предприятия, и продумать, какие методы привлечения клиентов станут наиболее действенными. Так, для популяризации услуг агентства будет полезной как реклама в интернете, СМИ, так и размещение информации в специализированных изданиях. Одним из наиболее эффективных способов популяризации предприятия станет так называемое сарафанное радио – имея положительный опыт работы с той или иной компанией, клиенты, как правило, пользуются ее услугами повторно или рекомендуют ее знакомым либо деловым партнерам.

Агентство по подбору торговой недвижимости с нуля

Один из основных акцентов в рекламной кампании агентства должен быть сделан на создании информативного и удобного сайта предприятия. Так, потенциальные клиенты должны иметь возможность в любой момент в онлайн-режиме связаться с агентством и получить все интересующие их сведения.

О жилищных сертификатах

Процесс выпуска жилищных сертификатов урегулирован законодательными органами с помощью Указа Президента РФ от 10.06.1994 N 1182. В ст. 816 ГК РФ под жилищным сертификатом понимают вид облигаций, индексируемых номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на такие действия как:

• покупка объектов недвижимого имущества, например, квартир, при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
• получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости приобретенного жилищного сертификата.

Жилищный сертификат является документом, который подтверждает внесение первым владельцем денежных средств, необходимых для взведения определенной общей площади жилья, размер которой не может изменяться в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Схема продажи по ДДУ

Алгоритм действий для реализации схемы. Осуществление этой схемы предполагает ряд этапов, к которым следует отнести:

1. составление ДДУ, его подписание сторонами договора и государственная регистрация в органах Росреестра;
2. оплата инвестиций застройщику;
3. заключение дополнительного соглашения, которое оформляется после завершения строительство многоквартирного дома. Соглашение должно быть зарегистрировано в государственных органах, производивших постановку на учет основного договора. Дополнительное соглашение, прилагаемое к ДДУ, уточняет площади помещения по обмерам БТИ и цену договора;
4. уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию, признание сооружения готовым к передаче в собственность инвестора;
5. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на квартиру в новостройке.

Сколько их?

Другие эксперты оценивают докризисную «инвестиционную долю» еще выше, например, по данным Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», она могла доходить и до 40%. «Известен случай, когда при реализации одного из столичных объектов частным инвестором было выставлено на продажу 75 квартир», — рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Сейчас ситуация иная: «Большинство покупателей на первичном рынке приобретают квартиры для собственного проживания, а доля инвесторов снизилась до 25%», — говорит Наталья Алиханова.

Примерно такую же цифру — 20-25% — приводит и Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». Однако эксперт считает, что этот объем не является истинным показателем их активности: доля физических лиц, изначально приобретающих жилье с целью его дальнейшей перепродажи, не слишком велика – 5-7%. Остальные 15% – люди, решившие продать квартиру ввиду изменения жизненных обстоятельств и планов. Например, люди покупали квартиру на начальном этапе строительства для проживания, но сроки строительства затянулись, а жилье семье необходимо, поэтому они и вынуждены продавать новостройку и отправляться за покупкой на вторичный рынок.

Близки к этой оценке и специалисты компании «Домус финанс»: по их данным, доля частных инвесторов в Москве и Московской области составляет порядка 8-10%. Такое скромное присутствие на рынке эксперты объясняют тем, что в связи с тяжелой экономической ситуацией некоторых застройщиков все еще сохраняется риск того, что объекты не будут завершены.

Доля предложений от частных инвесторов в строящихся домах зависит и от стадии реализации проекта. По наблюдениям Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на стартовом этапе строительства объекта процент квартир, выставляемых дольщиками, минимален, а на стадии ввода объекта в эксплуатацию он достигает максимального уровня. Больше того, у многих компаний с большим опытом работы на рынке имеется свой «пул» частных инвесторов, которые «переходят» от объекта к объекту застройщика. Т.е. они покупают квартиры в первые дни продаж новостройки, а выставляют квартиры на продажу на стадии завершения дома.

Что можно выгодно перепродать

Есть несколько способов, чтобы определить, на какой товар будет спрос. Проще всего сделать это в поисковых системах, посмотрев историю запросов. Также стоит искать информацию в разделах «тренды», «хиты продаж» на сайтах поставщиков.

Провести небольшое исследование можно самому, дав объявление о продаже потенциального товара на «Авито». Получая (или не получая) звонки, можно определить, насколько востребован выбранный продукт, какая целевая аудитория отреагировала на предложение.

Ходовые товары для перепродажи:

• Электронные гаджеты и аксессуары к ним: телефоны, планшеты, ноутбуки, зарядные устройства, гарнитура и т.д. Большой популярностью пользуются айфоны.
• Бытовая техника: холодильники, телевизоры, роботы-пылесосы, умные весы, блендеры, увлажнители воздуха и т.д.
• Товары для детей: коляски и кроватки, ходунки, столики для пеленания, детское питание и детская одежда, игрушки.
• Бытовая химия, косметика, парфюмерия.
• Одежда и обувь, украшения, сумки, постельное белье.
• Комплектующие и аксессуары для автомобилей.
• Спортивные товары и инвентарь: спортивная одежда, сумки, фитнес-браслеты, коврики для йоги, велосипеды, лыжи и прочее.
• Продукты питания.
• Антиквариат, старинные вещи, монеты и украшения.

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход на уровне 4–5% годовых».

Перепродажа квартир

Давайте разберемся, как вложить деньги в недвижимость в 2021 году, чтобы заработать на этом приличную сумму:

• Покупка жилья на этапе строительства. В таком случае вы купите квартиру по самой низкой цене. После того, как дом сдадут в эксплуатацию, вы сможете перепродать жилплощадь в 2–3 раза дороже;
• Вторичное жилье. Такая квартира обойдется вам дороже, чем квадратные метры в новостройке. Но если вы вложите определенную сумму в ее ремонт, можно получить неплохие дивиденды. Предприимчивые люди, которые занимаются таким делом, покупают квартиры в аварийном состоянии, приводят их в порядок и продают намного дороже. Это самый прибыльный вариант, для тех, кто ищет, во что вложить деньги чтобы они приносили доход в 2021 году;
• Срочный выкуп квартир. Если человеку нужно срочно продать свое жилье, чтобы решить какие-то финансовые проблемы, он не будет сильно торговаться. Профессионалы пользуются этим для того, чтобы выбить хорошую скидку. После выкупа вам нужно просто найти покупателей и перепродать квартиру по более высокой цене;
• Еще один вариант, на чем можно заработать в 2021 году — это поэтапный выкуп комнат в коммунальной квартире. В результате вы получаете квартиру по низкой цене, поскольку отдельные комнаты стоят намного дешевле, чем вся жилплощадь целиком. Если вас заинтересовал такой способ заработка, при проведении операций лучше заручиться поддержкой опытного риэлтора, чтобы не упустить из виду какие-то важные детали.

Перед тем как принять окончательное решение, куда лучше инвестировать небольшую сумму денег в 2021 году, чтобы получить хороший доход, нужно тщательно изучить все эти способы. Перепродажа квартир – это ответственное и сложное дело, которое требует серьезного подхода и определенных знаний.

Основные инвестиционные риски

Практически в любом деле присутствуют риски. Бизнес по перепродаже квартир также не является исключением. Даже при верной стратегии ведения дел инвесторам приходится сталкиваться с подводными камнями:

1. Вероятность недостроя объекта. При покупке квартиры в недостроенном доме есть опасность банкротства строительной фирмы. Риски увеличиваются, если объект еще не ввели в эксплуатацию. Стройку могут заморозить на неопределенный срок. Лучшим решением станет приобретение готовой квартиры или жилья в доме на завершающей стадии строительства.
2. Стоимость квартиры останется прежней. Можно купить объект, цена которого не возрастет через 1-2 года. Если она снизится, рассчитывать на желаемую прибыль от перепродажи нельзя. Для предотвращения такой ситуации необходимо выбирать квартиру исключительно по чек-листу.
3. Риск не продать недвижимость. Рынок недвижимости имеет ряд особенностей. Когда спрос опережает предложение, продать объект не получится. Спасением станет необычный вариант. Например, неплохая скидка на квартиру или преимущества предложения перед другими подобными. Отличной альтернативой является сдача жилья в аренду.

Перепродажа недвижимости требует важного подхода. Тогда удастся увеличить доходы, минимизировав убытки

Особенности приобретения квартир через жилищные кооперативы

Причина роста популярности названной финансово-правовой схемы состоит в освобождении застройщика от заключения ДДУ. К правоотношениям между застройщиком и инвестором не будут применяться нормы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На практике считается, что процедура продажи жилых помещений в новостройках таким способом, является наиболее простой и выгодной для каждой из сторон сделки. Раньше законодатель не выставлял перед кооперативами обязанности обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций. Однако это стало провоцировать ситуации, когда кооперативы занимались мошенничеством путем привлечения долевых инвестиций без наличия выделенной под застройку земли и разрешительной документации.

Риск для продавца. Об этом известно не всем…

Договор переуступки прав, как, в принципе, и любой документ, может быть аннулирован в судебном порядке. Причины с юридической точки зрения могут быть найдены, в ряде случаев это сделать довольно легко, особенно, если при подготовке сделки покупатель именно это и планировал осуществить в дальнейшем. Например, суд примет решение в пользу покупателя, если договор составлен с нарушениями, если покупатель докажет, что в момент подписания сделки на него было оказано давление, либо он по разным причинам находился в невменяемом состоянии.

Чем это рискованно для продавца? Признание договора недействительным означает, что продавец снова обретает права требования, а покупателю возвращаются средства, уплаченные по договору. Вроде бы, все в порядке, но в чем тогда подвох?

Если дом будет сдан, тогда, скорее всего, покупатель не станет обращаться в суд и сделка не будет аннулирована, получивший свою квартиру покупатель будет доволен. Но что произойдет, если возникнет ситуация, при которой покупателю будет весьма затруднительно требовать реализации его прав или возврата денег? Например, банкротство застройщика – процедура может длиться годами, также новостройка может оказаться непригодной для эксплуатации в результате критичных ошибок, допущенных застройщиком при строительстве изначально…

Покупатель может просто отправиться в суд, где инициирует процесс признания сделки недействительной. В итоге, он вернет все деньги, которые он уплатил, и теперь уже продавец, получив назад право требования, будет вынужден принимать какие-либо меры, чтобы заставить застройщика вернуть деньги. Таким нехитрым способом покупатель может сделать так, чтобы в случае успешного завершения строительства получить квартиру, а при неудачном стечении обстоятельств избежать какого-либо ущерба. Поэтому продавец должен знать о таком сценарии и заблаговременно принять меры, чтобы этого не произошло.

Рекомендуется получить консультацию юриста, который специализируется на жилищном праве и поможет исключить возможность аннулирования договора переуступки права.

Выводы

Рекомендаций вышло много, но практически все эксперты призывают обратить внимание на локацию. И действительно, месторасположение квартиры – то немногое, что нельзя будет изменить после покупки

В данном случае стоит рассматривать локацию вместе со всей остальной внешней средой:

• транспортная доступность. Конечно, в некоторые районы могут провести метро, трамвай или троллейбус, но это вопрос очень отдаленного будущего. И к моменту продажи квартиры транспортное сообщение, скорее всего, лучше не станет;
• инфраструктура ЖК и района. Если покупать жилье на этапе строительства, застройщик может пообещать «золотые горы», но нужно сразу смотреть в проектную декларацию. Если там нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада – после окончания строительства они тоже не появятся;
• общее впечатление от района. Это и экология, и состояние городской среды, и уровень преступности, и уровень «ухоженности» территории.

Нужно помнить, что будущий покупатель, выбирая квартиру, будет видеть примерно то же, что и вы сейчас – поэтому лучше всего смотреть на квартиру, дом, ЖК и район критически.

Дальше, если речь идет о новостройке – важно выбрать надежного застройщика. От этого зависит и скорость достройки и сдачи дома в эксплуатацию, и качество строительства дома и окружающей его инфраструктуры

Правда, в 2021 году стоит понимать – чтобы продать максимум квадратных метров по госпрограмме, застройщики начали большое количество новых проектов. А основная часть рабочей силы – иностранные трудовые мигранты – из-за пандемии не могут попасть в Россию. Поэтому даже самый надежный застройщик может задержать окончание строительства. Возможно, в таких условиях более удобным вариантом будет жилье с вторичного рынка.

И только потом идут параметры самого жилья. Этаж и площадь поменять точно не получится, поэтому к их выбору стоит подойти максимально ответственно. Планировку тоже изменить затруднительно (хотя в теории возможно) – но в идеале брать квартиру с более удобной и востребованной планировкой. Устаревшая планировка (касается вторичного рынка) позволить купить квартиру дешевле, но продать ее потом будет намного сложнее.

Ремонт, мебель и бытовая техника – это уже вопрос денег: если цена за квартиру с ремонтом и меблировкой ненамного выше, чем за «пустую», возможно есть смысл взять вариант со всем необходимым для жизни. И наоборот, если ремонту уже несколько лет, а мебель относительно дешевая, платить больше за это не стоит.

Итак, выбор ликвидной квартиры в итоге сводится к нескольким пунктам. Это должен быть дом в хорошем районе, который строит надежный застройщик (или он уже построен), квартира подходящей площади и с удобной планировкой, и стоит она ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Таких вариантов, увы, осталось уже немного – но они есть. Главное – найти свою идеальную квартиру среди всего разнообразия.

Заключение

Мир постепенно перешел на виртуальную торговую зону. И этот формат устраивает всех. Потому что при желании каждый желающий и упорный человек может открыть для себя новый источник дохода. Розничная торговля как способ заработка заменяет наемную работу. Но никто не гарантирует  положительный результат и скачкообразный рост. Каждый бизнес проходит этап поиска своего пути. Перепродажа товаров не исключение.

А на этом все. Развивайте денежное мышление вместе с Ильей Ситновым. Подписывайтесь на нашу рассылку здесь и в . Потому что так вы не будете пропускать полезные материалы.

Как заработать на стримах: полное руководство + сколько зарабатывают стримеры

Как заработать в одноклассниках: реальные способы