Покупка квартиры в ипотеку через сбербанк: пошаговая инструкция

Поиск объекта недвижимости

После одобрения ипотеки банк предоставляет заемщику время на поиск объекта недвижимости. Если вы покупаете квартиру по одной из программ господдержки, обязательно уточните требования банка к объекту. Например:

• материнский капитал можно потратить на покупку любой квартиры;
• по программе льготной ипотеки для семей с детьми, можно купить недвижимость только в новостройке.

При выборе недвижимости помните, что выплачивать ипотеку придется несколько лет. Распоряжаться имуществом самостоятельно вы не сможете до момента полной выплаты ипотеки. Поэтому определитесь, что будет для вас важным при выборе недвижимости: месторасположение, наличие поблизости детского сада, школы, магазины, аптеки, транспортная развязка. Выбирайте недвижимость ориентируясь на свои потребности, но с учетом требований банка.

Подробнее о том, как выбирать квартиру и какие вопросы задавать читайте здесь.

Пошаговая инструкция: действуем без промедлений

Начинается самое интересное – приобретение. Как правило, данный процесс занимает порядка двух-трёх недель. Изредка затягивается до месяца. Но это только в том случае, если Вы уже успели:

1. Найти жильё.
2. Договориться с собственником.
3. Получили согласие от банка.

Вы уже сейчас должны чётко понимать то, сколько и когда придётся платить банку. Отнеситесь к этому максимально серьезно и подумайте над всевозможными вариантами развития событий.

Выбираем банк-кредитор

Ипотечные кредиты выдаются множеством российских банков от Сбербанка до Альфа Банка и других. При выборе следует ориентироваться на следующие факторы:

• Процентная ставка;
• Срок кредитования;
• Размер первоначального взноса;
• Дополнительные платежи (если имеются);
• Репутация организации (если это Сбер или Альфа, то можно об этом пункте и вовсе забыть).

В большинстве своём людям приходится сталкиваться со следующими условиями:

1. Ставка от 9,5 до 13 процентов годовых.
2. Первоначальный взнос от 10-ти процентов (чаще всего – больше).

Обязательно изучите сайты банков либо сходите в филиал и поговорите о наличии программ для молодых семей. Они существуют, но о них редко говорят, потому что банку выгоднее «впарить» Вам обычную ипотеку с повышенной ставкой.

Оцениваем недвижимость

Сразу отметим, здесь без профессионального оценщика не обойтись. «На глаз», сравнения аналогичных предложений по сайтам самостоятельно и другие подобные варианты – мимо. Тем более, от суммы, указанной в отчёте зависит размер окончательного кредита.

В зависимости от того, в каком городе Вы проживаете, услуги оценщика могут обойтись от 6 до 40 тыс. руб.

Собираем необходимые документы

Их достаточно мало, поэтому данный процесс много времени не отнимет. Вам потребуются:

• Копия трудовой книжки;
• Справка с места работы, где будет указан Ваш заработок за последние 6-12 месяцев;
• Отчёт от оценщика;
• Подтверждение наличию доп. доходов (если таковые имеются);
• Расширенная выписка из ЕГРН;
• Технических план квартиры из БТИ с экспликацией;
• Копия Вашего паспорта;
• Копия паспорта продающей стороны;
• Копия документов на недвижимость.

Если квартира продаётся человеком, состоящим в законном браке, в обязательном порядке будет запрошена согласие второй стороны (важно, чтобы оно было заверенным нотариально)

Заключаем кредитный договор

Здесь как таковая инструкция не нужна – в банке Вам всё более чем подробно объяснят

Однако, на определённые пункты кредитного договора внимание обратить всё же следует. И это:

1. Адрес квартиры.
2. Чисто комнат.
3. Общая площадь.
4. Реквизиты обеих сторон.
5. Наличие иных обязанностей с Вашей стороны.
6. Условия, при которых кредитную ставку могут повысить.
7. Пени, штрафы и прочее на тот случай, если платежи будут поступать не вовремя.

Так что, будьте внимательнее. Одна единственная ошибка может стоимость Вам немало денег. Даже, если она была допущена неумышленно.

Оформляем договор купли-продажи

Вот мы и приступили к самому основному, совсем скора квартира станет Вашей собственностью. Как только все нюансы были согласованы, Вы можете приступить к данному этапу. В договоре должно содержаться следующее:

• Данные всех сторон;
• Чёткое описание квартиры, а также документы, подтверждающие право на собственность (пока что речь о продавце);
• Стоимость сделки;
• Обязанности сторон;
• Права сторон;
• В каком порядке будет производиться расчёт (необходимо сослаться на договор по ипотечному кредитованию);
• Ответственность обоих сторон.

Вы можете составить договор как в обычной письменной форме, так и нотариуса, попутно заверив его. В последнем случае будут дополнительные траты – безвозмездно никто такого делать не будет.

Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру

• Регистрируем договор в Росреестре, для этого придётся оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч руб.;
• Оформляем выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира перешла в Вашу собственность;
• Переводим кредит, отдаём его лично в руки и так далее – на Ваше усмотрение.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке с нашей пошаговой инструкцией не представляет совсем ничего сложного. Более того, этот процесс может отнять значительно меньше времени, если Вы будете делать всё в темпе, без лени со своей стороны.

Риски приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Есть риск при покупке на вторичном рынке и у покупателя, и у продавца. О «подводных камнях» нужно помнить и знать, чтобы подстраховать и обезопасить себя.

Рассмотрим некоторые моменты:

1. Когда недвижимость продается по доверенности, стоит установить личность уполномоченного лица и подлинность представленного документа.
2. Тщательно проверять квартиры, если ранее они уже продавались.
3. Когда покупается квартира, доставшаяся собственнику по наследству, есть вероятность того, что объявятся другие наследники, и сделку по суду признают недействительной.
4. Сделку признают незаконной, если в оформлении ипотечной квартиры с участием маткапитала выявят нарушения в распределении долей.
5. Когда покупается приватизированная квартира. Приватизация, проведенная ранее без учета интересов всех прописанных лиц, будет опротестована.
6. Продажа квартиры, в которой, по словам продавца никто не живет, чревата последствиями. Через некоторое время появятся владельцы и заявят права на жилье. Речь идет о военных, осужденных и т.п.
7. При покупке жилья у престарелых людей, есть опасения, что объявятся родственники с медсправками, подтверждающими недееспособность собственника.

Обращают внимание на нюансы приобретения вторичек

С осторожность относиться, когда:

• Предлагают явно заниженную цену;
• Не готовы представить все документальные справки и свидетельства на жилое помещение;
• Владельцы – пожилые граждане;
• Невозможно лично пообщаться с продавцом.

Шаг №4 – Получите одобрение от банка и можно искать квартиру

Во время поисков квартиры посмотреть как можно больше вариантов, благодаря этому решение будет более взвешенным.

• После получения одобрения от банка на поиски квартиры есть 3 месяца.
• Если не укладываетесь в срок, то ничего страшного, его продлят. Нужно обновить справки о доходе, на всякий случай данную возможность заранее уточните у сотрудника.

Не торопиться, игнорируйте всякого рода манипуляции со стороны риелторов о том, что вариант хороший и может быстро уйти. С одной стороны они знают рынок лучше, но с другой – по большей части преследуют свои интересы, да и редко встречаются варианты квартир за разумные деньги альтернативу которым не найти.

Выбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Когда ваша кредитная заявка будет одобрена конкретным банком, предстоит заняться поиском подходящей квартиры. Если вы заблаговременно занимались вопросом, с какими финансовыми учреждениями сотрудничает застройщик заинтересовавшего вас жилого комплекса, то для вас не составит трудностей выбрать подходящий вариант. Если выбор упал на вторичное жилье, то здесь будут сложности, так как на первом месте стоит чистота квартиры с юридической точки зрения. Банк может отклонить выбранную вами квартиру по таким причинам:

• Развод между собственниками
• Разделы наследства
• Зарегистрированные в квартире военнослужащие, проходящие воинскую службу
• Прописанные несовершеннолетние дети

Бесспорно, в данной ситуации банк выступает вашим союзником, так как если у жилья есть сомнительное прошлое, то это может открыться в любое время в форме исков, призванных обжаловать ваше собственническое право.

После того, как подобранная вами квартира будет одобрена банком, ее необходимо оценить у оценщика, обладающего соответствующей лицензией. Банк сам назовет вам данного специалиста. Согласно результатам отчета об оценки недвижимости будет принято решение, на какую сумму ипотечного кредита для покупки жилья вы можете рассчитывать.

Проблемы, с которыми вы можете столкнуться

Проблемы, с которыми можно встретится, проводя такого рода мероприятие, связаны с рисками как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Риски продавца

Как вы уже могли предположить, самый большой риск для продавца здесь связан с тем, что покупатель может оказаться мошенником и не заплатит денег после оформления на него квартиры и завершения сделки. Если обращаться к хорошему нотариусу, а также, именно, в ситуации с ипотекой, вероятность такой проблемы сводится к нулю, благодаря:

• контролю сделки со стороны финансовой организации, которая будет следить за всеми манипуляциями, связанными с деньгами;
• открытию специального расчетного счета в банке, когда деньги кладутся в ячейку банка (деньги уже будут принадлежать продавцу, останется только подписать бумаги для передачи права на собственность);
• возможности оспорить всю сделку в суде и привлечь покупателя за мошеннические действия (если суд признает недействительной всю сделку, то жилплощадь вернется продавцу).

Если говорить о риске с поддельными купюрами, то это невозможно, особенно при безналичном переводе и проверке банком. Финансовая организация тщательно проверяет каждую купюру на подлинность. А если все же в сделке будет фигурировать момент с передачей какой-либо суммы наличностью, то ничто не мешает продавцу делать все это вблизи места, где  можно быстро осуществить проверку.

Еще одна проблема ,которая может внезапно нагрянуть — это неодобрение банком всей ситуации и вашей сделки и тогда продажа будет невозможной. Узнать подробности отказа в этом случае будет практически невозможно, сотрудники банка обычно воздерживаются от комментариев, просто ставя человека перед фактом. Если это произойдет, то придется вернуть залог покупателю, ведь виноват здесь не он и не продавец, а третьи лица. Поэтому залог возвращается в том размере, в котором он был выдан и стороны расходятся, потеряв свое время.

Важно не тратить залоговые средства, пока вы не будете точно уверены в состоятельности сделки.

Кроме этого, важно не устраивать при сделке особо больших цепочек без получения разрешения по первой сделке. Ведь, если вы, продавая свою квартиру, покупаете жилплощадь еще у кого-то, а он, в свою очередь, заключает сделку еще с одним продавцом, то придется долго всем объяснять по цепочке, кто виноват в срыве сделки и как возвращать залог

Заранее проверьте все документы, параметры квартиры, ее состояние, паспорта и получите разрешение от кредитора, а потом только связывайтесь с покупателем. Обязательно прибегайте к помощи хороших риелторов и оценщиков.

Риски покупателя

Риски покупателя здесь сводятся практически к тому же, что и у продавца. Первое, чего нужно бояться, это то, что с вас возьмут деньги, а квартиру на вас так и не переоформят

Важно проверять все документы даже перед заключением предварительного договора, а в случае ипотеки требовать разрешение от банка. Не отдавайте залог, пока вам не покажут всю документацию

Иначе вы, как покупатель, рискуете потерять массу времени и сил, когда продавец вам в итоге сообщит о несостоятельности сделки и еще скажет. что не может вернуть залог, так как он его потратил.

Будьте внимательны, проверяйте каждый документ и не допускайте слабостей и жалости к продавцу. Ситуация здесь на стороне покупателя. Он вправе требовать снижения цены и предоставления всей документации.

https://youtube.com/watch?v=TZmYpyjeESQ

В 2019 году очень многие хотят продать жилплощадь, которая находится в ипотеке на данный момент. В этой статье мы рассмотрели вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке. Главное условие здесь — это получить все необходимые разрешения. При переоформлении собственности, в случае благополучного сложения обстоятельств, перепроверяйте все документы, тщательно читайте договор и не торопитесь. Самое главное — это внимательность.

Продать квартиру, за которую вы еще не выплатили заем очень даже можно, но делать все нужно грамотно и с умом. Не отказывайтесь от помощи финансовой организации в решении вопроса, риелторов, юристов и оценщиков. Все эти специалисты очень помогут вам быстро продать жилплощадь.

Поставьте перед собой цель и добивайтесь ее всеми средствами. Уюта и процветания вашему дому!

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Когда вы будете готовы подписать ипотечный договор, вам необходимо в обязательном порядке выполнить важное условие, предусмотренное законодательством об ипотеке (залог недвижимого имущества) – застраховать от рисков повреждения и утраты приобретенную недвижимость. Может случиться так, что банк обяжет Вас застраховать:

Может случиться так, что банк обяжет Вас застраховать:

• Право собственности
• Жизнь и здоровье
• Риск невозврата банку заемных средств

Здесь вы сами будете выбирать, что выгодней для вашего случая. Первый вариант – соглашаться на такие договорные условия. Второй – в случае отказа от одного вида необязательного страхования, придется соглашаться на кредит с повышенной процентной ставкой. В этом случае нужно сопоставить стоимость страховки и размер повышенных страховых платежей. Также вы вправе заняться поисками нового банка, готового выдать вам кредит на подходящих условиях.

После того как будет оформлена страховка и в банк представлены соответствующие документы, вам предстоит оформить ипотечный договор и закладную. В Росреестре в обязательном порядке регистрируется договор ипотеки. Но на данный момент вы получите не свидетельство, а экземпляр договора, на котором будет стоять штамп о произведенных регистрационных действиях. Договор скрепляется печатью регистратора. С этого момента в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, будет отмечено обременение вашей квартиры залогом банка.

Без согласия держателя залога, то есть банка, заемщик не имеет право распорядиться квартирой, купленной в ипотеку. Относительно закладной вы должны знать, что она остается у банка, так как она является ценной бумагой, которая дает возможность кредитной организации перепродать свое право требования к заемщику по договору залога если появится необходимость. Закладная никаким образом не влияет на ваши отношения с банком.

Нужно ли обращаться в агентство или к риелтору?

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым. Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

• человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
• клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
• в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;
• риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).

Подача кредитной заявки и подготовка пакета документов

Теперь вам нужно посетить банк, а в идеале несколько, если в выдаче кредита какое-то финансовое учреждение откажет. Когда вы будете общаться со специалистом по кредиту, уточните все детали кредитной программы. Не лишним будет попросить типовой договор для детального изучения кредитной программы, которой вы хотите воспользоваться

В договоре обратите пристальное внимание на следующие моменты:

Количество страховок, которые в обязательном порядке следует оформить. И какие последствия вас ждут, если вы откажетесь от оформления одной из них. Согласно требованиям законодательства, вам нужно оформить только страховку объекта недвижимости, выступающего в роли залога. Имеющиеся комиссии за услуги при выдаче кредита. Дополнительные комиссии, которые банки навязывают клиентам в качестве «нагрузки». К примеру, выдача кредитных карт и пр. Максимальный период просрочки по ипотечному кредиту, после окончания которого банк запустит процедуру взыскания у вас находящегося в залоге имущества. Возможность погасить кредит до обозначенного срока

Здесь нужно обратить внимание на том, есть ли штрафные санкции за данное погашение

Каждый банк требует собственный список документов на ипотеку

Если не брать во внимание кредитных программ «по двум документам», при себе надо иметь документ, подтверждающий ваш семейный статус, справку о доходах, паспорт.. Заявка на выдачу ипотечного кредита будет рассматриваться банками в различные сроки

Это будет зависеть от особенностей пакета документов, который был представлен и от того, сколько внутри финансового учреждения бюрократических служб. К примеру, заявка на стандартную процедуру покупки в ипотеку квартиры может рассматриваться кредитными специалистами на протяжении нескольких недель, хотя и экспресс кредиты по 2 документам могут быть одобрены за 2-3 дня (по заявлениям рекламных кампаний банков)

Заявка на выдачу ипотечного кредита будет рассматриваться банками в различные сроки. Это будет зависеть от особенностей пакета документов, который был представлен и от того, сколько внутри финансового учреждения бюрократических служб. К примеру, заявка на стандартную процедуру покупки в ипотеку квартиры может рассматриваться кредитными специалистами на протяжении нескольких недель, хотя и экспресс кредиты по 2 документам могут быть одобрены за 2-3 дня (по заявлениям рекламных кампаний банков).

С чего начать оформление ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку – это процесс, который включает в себя следующие этапы:

• Выбор банка и подача заявки;
• Получение одобрения конкретной суммы;
• Поиск объекта недвижимости;
• Сбор необходимых документов;
• Заключение сделки;
• Регистрация права собственности.

Для начала необходимо промониторить все предложения от банков по продуктам ипотеки, которые есть на данный момент, чтобы решить, как купить квартиру в ипотеку. Критерии, которыми стоит руководствоваться: процентная ставка, максимальные сроки кредитования, размер первоначального взноса. После этого желательно подать заявку сразу в несколько банков, которые предлагают наилучшие условия и ждать одобрения (не все финансовые организации могут одобрить заявку по каким-либо причинам, поэтому лучше сразу подстраховаться несколькими вариантами). После положительного решения можно разбирать далее, как оформить квартиру в ипотеку.

Процесс покупки квартиры в ипотеку также включает в себя проверку данных заемщика. Стандартные условия финансовых организаций предъявляют следующие требования к заемщикам:

• Гражданство РФ;
• Минимальный возраст – 18 лет;
• Стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 1 месяца (и не менее 1 года всего трудового стажа);
• Уровень дохода должен позволять заемщику оплачивать ежемесячный долг по кредиту.

Если заемщик не соответствует некоторым требованиям, то для того, чтобы оформить квартиру в ипотеку, можно привлечь созаемщика. После подачи предварительной заявки и получения одобрения порядок оформления ипотеки заключается в поиске объекта недвижимости.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит

На что следует обратить внимание:

• Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
• Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
• Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
• Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
• Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
• Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

• зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
• приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
• банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
• одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.

Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.

Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.

Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.

Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.

Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.

Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.

Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

Шаг 1. Выбор ипотечной программы и расчет кредита в режиме онлайн на сайте банка – www.sberbank.ru. «Сбербанк» предлагает клиентам разнообразные программы, включая программу с материнским капиталом, военную ипотеку, с государственной поддержкой. Важно выбрать ту, что окажется наиболее подходящей для заемщика.

Шаг 2. Отправка заявки на получение ипотеки. Заявку можно отправить в режиме онлайн на официальном сайте банка. К заявке нужно приложить такие документы: копию трудовой книжки, справку о доходах, копию страниц паспорта.

Шаг 3. Получение одобрения банк и выбор необходимого жилья. На сайте банка можно выбрать подходящую квартиру, установив курсором ограничения по расположению недвижимости, типу жилья, типу сделки и стоимости квартиры.

Шаг 4. Оформление залога и страховки, оценка недвижимости. В качестве залога выступает недвижимость: та, которую заемщик планирует купить по ипотеке либо имеющаяся у него недвижимость (принадлежащая ему на правах собственности).

Шаг 5. Оформление сделки в банке. В назначенное время в банк должен явиться заемщик и подписать ипотечный договор. После этого банк передает ему деньги и клиент может начать процедуру оформления сделки купли-продажи.

Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности на жилье.

Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Популярность ипотеки на вторичное жилье, в том числе без первоначального взноса, объясняется сразу несколькими преимуществами:

• Гораздо больший выбор вариантов жилья по сравнению с первичным рынком недвижимости.
• Возможность въезда в приобретенную квартиру сразу после заключения сделки купли-продажи и оформления договора ипотеки. При этом в сравнении со строящимся и только планируемым к сдаче строительным объектом покупателю не нужно выжидать некоторое время (которое порой неприлично затягивается), пока жилой дом не будет сдан в эксплуатацию. Даже если купленное жилище нуждается в ремонте, его новый владелец волен сам решать, сначала въехать и затеять ремонт или наоборот, сначала отремонтировать квартиру и лишь затем переехать.
• Как правило, новые многоквартирные дома строятся в малообжитых районах, часто на окраинах города с неразвитой инфраструктурой. В то же время вторичное жилье обычно располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой, всегда можно подобрать квартиру по своему вкусу – ближе к работе, месту учебы, удобным транспортным развязкам и т.п.
• Полное отсутствие рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Не раз по общественному телевидению транслировались расследования, связанные с тем, что пайщики, отдавшие свои последние сбережения, пострадали от застройщиков-мошенников и много лет не могут ни въехать в приобретенное жилье, ни вернуть свои деньги.
• Более доступная стоимость недвижимости на вторичном рынке по сравнению с первичным.

Процентные ставки по ипотечным займам, связанным с приобретением жилья на вторичном рынке, также отличаются в меньшую сторону (за исключением льготных условий кредитования, т.н. социальной ипотеки). Это связано с тем, что банк сразу после оформления договора кредитования получает приобретаемую квартиру в качестве залога, тогда как финансируя покупку недвижимости в недостроенном доме, кредитное учреждение берет на себя больше рисков.

Однако интересуясь тем, как оформить ипотеку на вторичное жилье, не стоит забывать и об имеющихся рисках, например, таких, как:

• Наличие прав третьих лиц на приобретаемое по ипотеке жилье – об этом владелец жилья вполне может умолчать. Также квартира может быть заложена или иметь какие-либо другие обременения, которые не всегда «всплывают» в момент оформления сделки купли-продажи. К сожалению, даже доскональная юридическая проверка документов на недвижимость не может дать 100%-ную гарантию того, что в один прекрасный момент не объявятся лица, рассчитывающие на квартиру как наследники или собственники.
• Часто в понравившейся вам квартире перекрытия и коммуникации могут находиться в весьма плачевном состоянии, что нередко вынуждает банки отказывать в кредитовании. То же самое касается давно построенных домов, отсутствия капитального ремонта, неблагополучных районов, поскольку банк оценивает квартиру с точки зрения её ликвидности.
• Незаконные перепланировки – ещё одна серьезная проблема с точки зрения переоформления прав собственности на квартиру, поскольку исправление ситуации может затянуться на неопределенный срок.
• Наконец, далеко не всегда собственник недвижимости соглашается на то, что она будет куплена по ипотеке. Это связано с тем, что в таком случае в договоре приходится указывать фактическую стоимость квартиры, а это может быть невыгодно при исчислении и уплате налогов.

Особенности покупки вторичного жилья в ипотеку

Полная прозрачность сделки по покупке недвижимости на вторичном рынке зачастую кажущаяся. Чтобы право собственности на неновое жилье не принесло непредвиденных проблем, нужно помнить о том, как правильно и безопасно купить вторичное жилье по ипотеке. Существует ряд особенностей, которые возникнут только при приобретении уже кем-то обжитой недвижимости:

1. Историю квартиры необходимо проверить заранее – как минимум получить свежую выписку из Единого реестра недвижимости (ЕГРН), ведь с 1 января 2020 года именно этот документ может подтвердить добросовестность приобретателя, статья 1 закона №430-ФЗ от 2019 года.
2. Банк будет более придирчиво относиться к такой квартире как объекту залога, поэтому потребуется новая оценка технического состояния, а также заключение экспертов о законности и обратимости перепланировок.
3. Кредитные организации стремятся снизить риски по потере залогового имущества или мошенничества, поэтому обязательным требованием станет оформление страховки и на объект недвижимости (от причинения ущерба, от утраты и от притязаний третьих лиц), что существенно увеличит расходы в первые три года выплаты ипотеки, пока не истечет срок приобретательской давности, ст. 234 ГК.

Чтобы безопасно купить вторичное жилье по ипотеке, необходимо тщательно проверить историю квартиры