Покупка дачи в снт подводные камни

Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты

СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.

Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:

• производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
• приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.

Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:

• заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
• подписывают основной ДКП;
• производят расчет;
• регистрируют право нового собственника;
• вносят плату по НДФЛ.

Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.

Договор лучше подписывать у нотариуса

Особенности продажи

Этапы:

1. Составьте с нотариусом документ купли-продажи. Далее, его должен проверить сотрудник регистрационной службы. Только после этого подписывайте его.
2. Сама регистрация занимает определённое время. Чаще всего это от 10 до 30 дней. Только после прохождения процесса регистрации пересылайте деньги за участок его предыдущему владельцу.

Продажа участка с домиком

Оформляйте сделку как договор купли-продажи участка с домом. Предварительно подготовьте в БТИ техническую документацию на дом.

В договор внесите отдельно стоимость дома и стоимость участка.\

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка (файл в формате Word).

Обращение к нотариусу

Не стоит пренебрегать законом при передаче собственности от одного владельца другому. Иногда о переводе земельного участка к другому хозяину извещают только председателя или правление садоводческого товарищества.

Решение об исключении одного члена товарищества и принятии другого принимают на общем собрании. Но, ни выписанная на нового владельца книжка члена садоводческого товарищества, ни протокольные записи о его членстве имущественных прав покупателю не добавят. Это неправильно и может поставить нового владельца в ситуацию, когда выяснится, что собственность все ещё остаётся за предыдущим её владельцем.

Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

Могут сложиться типичные ситуации. Например, в течение 10 лет со времени приобретения дачного участка бывший владелец «передумает» и потребует возврата участка. Или новый владелец участка за несколько месяцев разочаруется в новом приобретении и потребует вернуть свои деньги взамен разонравившегося домика.

Членская книжка не даст вам защиты в суде, любая из сторон легко докажет, что никакой сделки купли-продажи не было. Следовательно, в регистрации сделки, в получении нового свидетельства на участок или дом, на участок с домом выгода есть как продавцу, так и покупателю без оформления сделки не обойтись.

Тип сделки купли-продажи

Это может быть купля-продажа:

• садового участка без строения;
• садового дома на неприватизированной земле;
• земельного участка с садовым домом;
• земельного участка с жилым домом;
• жилого дома на неприватизированной земле.

Какой участок можно продать?

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

Ни председатель, ни все правление СНТ не имеют законных оснований на предоставление права владения землёй кому бы то ни было. У них есть только право организовывать процесс землепользования.

Если, как документ о землевладении, вам предъявляют старенькое, времён середины 90-х свидетельство о праве собственности на землю, знайте, что оно нуждается в предварительном переоформлении.

Какие документы подготовить?

При оформлении перехода собственности нотариусу нужно предоставить:

• выписку из кадастра и план участка,
• документ, подтверждающий отсутствие правонарушений в отношении этой собственности;
• справку о технической инвентаризации.

Если земля покупалась, предоставьте договор купли-продажи, в ситуации, когда участок был выдан в пользование – постановление администрации.

В случаях, когда участок был куплен много лет назад, может быть востребовано подтверждение от СНТ, что участок действительно принадлежит вам.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину. Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике». Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.Илья Менжунов
управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE
Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Что это такое?

ИЖС является ничем иным как вашим собственным жильём, построенным за ваш же счёт.

Закон чётко определяет тот факт, что земельные участки под нужды ИЖС могут выделяться только на территории населённых пунктов.

Назначение земли

Также существуют категории целевого использования, которые распространяются на другие земли. К ним относятся садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и дачные некоммерческие партнёрства (ДНП).

Как следует из названия, такие участки используются для строительства дачных домов или ведения личных сельскохозяйственных работ.

Стоит отметить, что недавние изменения законодательства позволяют уже в 2020 году в некоторых случаях ДНП может находиться в пределах населённого пункта.

Поэтому если вы решили приобрести немного земли для строительства именно полноценного загородного жилья, а не дачи, то необходимо тщательно ознакомиться со всеми документами на участок, чтобы убедиться, что он находится в пределах городской черты и имеет соответствующее целевое назначение.

Выбор участка

Разобравшись с юридическими вопросами, следует учесть ряд других факторов, которые важны при выборе территории под индивидуальное жилищное строительство:

1. Значительным является наличие поблизости разнообразных инфраструктурных объектов: магазины, школы, больницы и аптеки – без всего невозможно обойтись современному человеку. Поэтому подбирайте участок так, чтобы вам не пришлось каждый день отвозить ребёнка в школу за несколько десятков километров.
2. Не менее важным вопросом является наличие коммуникаций или возможность их подключения. Если вы решили выгодно приобрести недорогой участок, то задумайтесь над тем, что на нём могут отсутствовать газ, вода или электричество, а то и всё вместе взятое. Более того, поблизости может даже не оказаться магистральной трубы, поэтому вы в принципе не сможете обеспечить себя необходимыми коммунальными благами.
3. Покупайте только у надёжных продавцов. Лучше всего сделку проводить или напрямую с владельцем участка или при посредничестве риэлтерского агентства с безупречной репутацией. Ведь в случае намеренного обмана или недосмотра одной из сторон, вы можете получить неверный кадастровый номер, спутниковые координаты и т. д., и будете вынуждены в дальнейшем долго и утомительное доказывать своё право собственности в судебном порядке.

Риски

Риски при совершении сделок с дачной недвижимостью, в основном, касаются покупателей.

Основной риск при заключении подобной сделки ‒ приобретение дачи с неполным комплектом документов или с задолженностью. Для покупателя существует вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом, а для продавца ‒ встретить невнимательного покупателя. Поэтому сторонам следует с уважением относиться друг к другу, а также адекватно оценивать предмет покупки.

Другой риск состоит в желании продавца недобросовестно нажиться на продаже чужой доли недвижимости. Встречаются и такие ситуации.

Покупателю необходимо отказаться от сделки, если продавец отказывается предоставить оригиналы документов, заменяя их копиями. В данной ситуации покупатель после участия в подобной процедуре может остаться без денег и без недвижимости.

В любом случае, даже есть уверенность в собственной юридической грамотности, не будет лишней консультация у юриста.

Выбираем грамотно

— Расскажите, пожалуйста, о том, как выбрать дачу в Подмосковье.

М.Т

Выбирая дачу, в первую очередь стоит обратить внимание на коммуникации. Наличие света, воды, газа избавит от дополнительных трат на автономные установки (скважину, септик, газгольдер и т.п.)

Однако стоит уточнить, подключены коммуникации или нет, можно ли их подключить и сколько примерно это будет стоить. Встречаются случаи, когда коммуникации проложены по границе, а их техническое подключение невозможно.

Транспортная доступность также очень важна. Для начала нужно понять, как вы планируете добирать до дачи. Если общественным транспортом, то стоит выяснить количество маршрутов и интервалы движения электричек, автобусов, маршруток. Автовладельцам же лучше на практике проверить, сколько будет потрачено времени в час пик на поездку и есть ли альтернативные трассы. Дополнительные трудности создадут грунтовые дороги в поселке, которые, как правило, с апреля по июнь раскисают. А вот если в СНТ или поселок ведет специально проложенная дорога (ответвление от основной трасы), то каждые 3-5 лет надо будет вносить деньги на ее ремонт.

Также, еще на стадии телефонных переговоров, стоит уточнить площадь участка, его форму и ландшафт. Могут встречаться объекты, имеющие сильный уклон или неправильную конфигурацию. Кто-то видит в этом плюс, однако большинство покупателей избегают делать такие покупки из-за неудобного использования. Также далеко не всех привлекают растущие на участке лесные деревья. Если человек планирует разбить огород или цветник, их придется выкорчевывать.

Если дача приобретается для постоянного проживания, то важно знать, как далеко находятся поликлиники, больницы, магазины, школы, детские сады, можно ли туда быстро доехать на общественном транспорте. — Дача в Подмосковье – это не квартира в городе, здесь речь идет о больших расстояниях, и ездить смотреть все варианты довольно накладно

Как можно уже по объявлению понять, какое предложение стоящее, а какое – нет? Какие вопросы стоит задать собственнику уже в телефонном разговоре, и что должно насторожить?

— Дача в Подмосковье – это не квартира в городе, здесь речь идет о больших расстояниях, и ездить смотреть все варианты довольно накладно. Как можно уже по объявлению понять, какое предложение стоящее, а какое – нет? Какие вопросы стоит задать собственнику уже в телефонном разговоре, и что должно насторожить?

М.Т. Перед тем как выбирать дачу, покупателю стоит четко определиться в своих пожеланиях. Например, если он ищет дачу для круглогодичного проживания, не стоит рассматривать предложения в СНТ, где в основном продаются участки с летними домиками

В то же время есть общеизвестные моменты, на которые следует обратить внимание. Не состоит ли собственник на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере? Не собирается ли продать участок по доверенности и почему? Не получен ли участок по наследству недавно (менее 3 лет)? Готов ли указать в договоре купли-продажи полную стоимость и заплатить налоги?

Если дача или участок приобретаются у застройщика, то, как любое юридическое лицо, его надо проверять на предмет соответствия сведений (в том числе лиц, подписывающих документы) со сведениями, заявленными в выписке из ЕГРЮЛ, принимает ли застройщик деньги на расчетный счет или просит внести каким-то «кривым» способом.

В случае если на поставленные вопросы продавец не может дать внятный ответ, то во избежание неприятных последствий от покупки лучше отказаться.

Что спросить у продавца дачного участка:

1. Какие документы у собственника? Соответствуют ли они требованиям закона?

2. Кто собственник, не входит ли он в группу риска (свежее наследство, продажа по доверенности, нахождение на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере и т.д.)?

3. Соответствует ли площадь участка заявленной в документах? Прошел ли участок межевание? Состоит ли на кадастровом учете?

4. Подтверждены ли документами заявленные продавцом коммуникации?

5. Сколько вы будете платить налогов после покупки этого участка?

6. Имеются ли обременения на участке (аресты, запрещения, кабели связи, газопроводы малого и среднего давления, зоны отчуждения ЛЭП и т.п.)

7. Какие дополнительные платежи и в каком объеме вы будете платить в ДНП – дачное некоммерческое партнерство (ежемесячно, ежегодно, целевые, разовые, периодические и т.п.)?

Подача документов на осуществление процесса продажи земельной территории

После составления договора купли-продажи, заручившись выпиской ЕГРП, последним этапом требуется предоставить в регпалату полный пакет документов, состоящий из заявления о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, паспортов участников сделки, квитанции об уплате госпошлины, подлинников документов об установке права на землю, технических строительных паспортов, кадастрового плана, договора купли-продажи и, в случае необходимости, заверенного согласия супруга-совладельца участка.

Следует также обратить внимание на срок оформления сделки — продажа земли обычно длиться от 3х месяцев до полугода

Дополнение по процессу сбора подготовительной документации

Для подачи регистрационного заявления обоих сторон договора, доверенностей представителей (в случае наличия таковых и отсутствия иных законных оснований), а также для документации, выражающей содержание договора продажи и покупки, существуют специальные бланки, которые не составит труда скачать в Интернете.

Случаи, когда предмет торговой сделки представлен земельной территорией с возведенной на ней жилой постройкой – например, ИЖС – подразумевает реальное наличие у хозяина дополнительной документации:

• справкой о гражданах, пользующихся данной территорией с разъяснениями и категоризацией их прав. Такая справка должна быть подписана должностными лицами, осуществляющими регистрацию и учет граждан на данной территории;
• в случае проживания на данной территории и жилом здании несовершеннолетних или недееспособных граждан – собственников помещения – и несовершеннолетних либо недееспособных членов семьи собственника, для заключения сделки купли-продажи данного земельного участка требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке

При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.

Она имеет следующие преимущества:

• Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
• Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
• Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.

Но у этой сделки есть и свои недостатки:

Вы будете считаться только арендатором, а не собственником.
Землей нельзя полноценно распоряжаться. Продажа возможна только при выходе из членства СНТ. А это решение будет принимать не только председатель, но и все его члены.

При приобретении без договора есть риск быть обманутым. У председателя есть возможность выдать садовую книжку на другое лицо, а у вас не получится доказать право на пользование землей.
При наличии у предыдущего владельца задолженности, ее придется оплачивать новому

Поэтому важно узнать о долгах заранее.
Могут исключить из товарищества. Обычно это происходит за систематическую неуплату взносов

А это автоматически лишает возможности пользоваться участком.

Стоит ли приобретать землю по садовой книжке, решать только покупателю

Важно заранее убедиться, будет ли возможность приватизировать землю. Тогда покупку можно назвать выгодной

Если же приватизация не представляется возможной, речь может идти только о пользовании участком, пока действует членство в товариществе. При этом все постройки, находящиеся на участке, являются собственностью СНТ.

Голый участок или с домом?

Эксперты часто дают советы, как выбрать хорошую дачу, так как перед покупателями встает вопрос: приобретать голый участок или с домом. Если выбирать земельный участок без строений, надо учитывать, что на болотистой почве с близко расположенными грунтовыми водами жилье со временем начнет проседать.

Если поблизости с участком протекает река, надо знать, что весной есть риски подтоплений. Речка – это очень красиво и является одним из преимуществ при выборе загородного дома, но и негативным фактором, если она полноводная.

Голый участок квадратной формы наиболее подходящий для дальнейшего строительства жилья. Удачные пропорции, когда место для дачи без изгибов, не длинное и не узкое. Ключевой аспект – ровный рельеф. Если участок со сложным рельефом, имеет провалы и склоны, то строительство дома будет непростым. В этом случае гарантировать безопасность домочадцам не удастся.

Перед покупкой участка, будущий собственник должен узнать, что разрешено строить на нем, так как для строительства жилых зданий должно быть специальное целевое назначение. Не разрешено строительство даже изгороди, если земля имеет сельскохозяйственное назначение для личного подсобного хозяйства.

На участках, предназначенных для садоводства, не запрещается возведение дачи для временного проживания. Если территория предназначена для индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания, на ней можно спокойно начинать строить дом.

Участок надо покупать без дома в случаях, когда:

• жилье на участке не пригодное к жизни;
• предложена приемлемая цена;
• строительство обойдется дешевле, чем ремонт жилого помещения на территории;
• целевое использование земли оправданное и нет никаких ограничений и нюансов со стороны законодательства;
• хорошее расположение и красивая природа.

Иногда покупают участки в хороших районах, чтобы через несколько лет продать их дороже. Также налог на участок без дома меньше, чем с жилым строением. Еще один плюс покупки земли за городом – придется платить минимальный процент риелтору.

Если рассматривать, какой дом для дачи лучше выбрать, то надо проводить осмотр всех предложений в плохую погоду, чтобы понять, какие недостатки у жилья. Лучшее время для выбора участков с домиками – весна. При сильных осадках также получится оценить, насколько сложно добраться к недвижимости, хорошая ли дорога, не протекает ли какая-либо из комнат.

Помимо этого надо посмотреть, где застаивается вода, не происходит ли накапливание воды у фундамента постройки. Если вода не уходит после дождей с участка, то это проблема. Дом должен быть: без сырости, с нормальными не подтекающими окнами, цельной и прочной крышей.

В холодное и сырое время удастся оценить, насколько хорошо или плохо отапливается жилье, как долго держится тепло и насколько быстро прогревается постройка. Риелторы рекомендуют, если дача дорогая, заказать независимую экспертизу, чтобы узнать о недостатках и реальной стоимости недвижимости.

Что нужно знать об участке с домом:

1. Материалы, из которых был построен дом.
2. Дату постройки и срок владения недвижимостью.
3. Планы развития территории.
4. Платит ли собственник за свет, газ, отопление.
5. Законны ли постройки на придомовой территории.
6. Есть ли газ, вода, электричество, интернет, канализация.

Помогут выбрать дачу советы экспертов. Они рекомендуют убедиться, нет ли задолженностей по имущественным налогам. Также надо перевести отопление в зимний режим и посмотреть, как нагреваются батареи и сколько времени это занимает. Если дом в хорошем состоянии, то целесообразнее покупать участок с ним.

Какие документы нужны продавцу дачного участка?

Первое, что должен иметь владелец дачного участка – это свидетельство о праве на землю
и Кадастровый паспорт на землю
. Дальше уже нужно хорошенько разглядеться. Если на участке есть дом, гараж или другие хозяйственные постройки, то должен быть план земельного участка со всеми постройками
. Проверьте, соответствует ли план тому, что есть на участке на момент покупки.

Если построен дом, то должно быть Свидетельство о праве на дом
и Кадастровый паспорт на дом
или декларация на дом садового назначения
. До 1 марта 2008 года выдавался технический паспорт на дом, а кадастровый паспорт выдают на основе Технического. Заказать его можно в БТИ.

Свидетельство о государственной регистрации права продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Свидетельство о государственной регистрации права

продавец должен иметь, если это право он приобрел после вступление в действие в январе 1998 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Если право на недвижимость возникло до 1998 года, то в документах на дом должна быть отметка о том, что он зарегистрирован в БТИ, а Свидетельство на землю будет старого образца, тогда такие свидетельства выдавались Земельным комитетом или Администрацией кооператива.

Выписка из Домовой книги

о прописанных жильцах или Справка из Администрации сельского (городского) поселения о том, что в доме никто не прописан и не проживает.

Для лиц, состоящих в браке, нужно согласие супруги или супруга на продажу

, заверенное нотариально (в случае, если продаваемая недвижимость была приобретена в браке или по возмездным сделкам).

Кроме того, что продавец должен иметь все документы на недвижимость, он также должен подтвердить свое право свободно распоряжаться им. Что же это значит?

Дом и земля не должны находиться в залоге. Если имущество было заложено, то нужно разрешение залогодержателя на продажу

.

Если у продавца есть несовершеннолетние дети или имущество принадлежит недееспособному лицу, то нужно взять разрешение органа опеки и попечительства на продажу

.

Также нельзя продать участок, если есть родственники, пребывающие в местах лишения свободы.

Если продается не весь участок, а его доля, то нужен отказ от преимущественного права покупки

или правильно оформленное и врученное сособственнику участка извещение о том, что совладелец хочет продать свою долю. В этом случае продавать можно спустя месяц со срока вручения и не раньше.

У продавца должны быть правоустанавливающие документы на дачный участок

, в которых говорится, каким образом он приобрел эту собственность: купил, получил в наследство, была оформлена дарственная, обменял. Такими документами могут быть: Договор купли-продажи, Свидетельство о получении наследства по завещанию, Договор обмена или дарения, Решение суда и т.д.

Такой документ может быть как отдельно на землю и строения, так и один на все.
.

Паспорт продавца или другое удостоверение личности.

Продавец делает также копии всех этих документов.

Если продажа производится по Доверенности, то нужно иметь нотариально заверенную Доверенность на продажу
.

Оформление и подписание договора

Последний этап в продаже. Здесь между продавцом и покупателем заключается договор о продаже недвижимого имущества. Составление соглашения происходит на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закон дает полное право не заверять сделку нотариально, но сделать это рекомендуется по двум причинам:

1. Защита
   
   . Договор, заверенный нотариусом, не может быть оспорен, так как его юридическая сила подтверждена государством;
2. Надежность
   
   . Нотариус несет полную имущественную ответственность за соглашение. Если суд установит, что деньги одной из сторон были утрачены по вине конторы, то она компенсирует все убытки из своего кармана.

По этой причине нотариус всегда проверяет нюансы осуществляемой сделки, оценивает адекватность решений и консультирует стороны.

Что касается ответа на вопрос, как происходит передача денег при продаже дачи, то тут есть несколько вариантов расчета:

• До подписания документов на владение недвижимостью. Рискованный для покупателя способ, при котором деньги передаются до момента подписания документов. Рекомендуется использовать, если сделка осуществляется с доверенными лицом;
• После подписания документов у нотариуса. В этом случае существует большой риск для продавца, поскольку недвижимость уже не будет ему принадлежать;
• Передача средств после подписания соглашения купли-продажи, но до его заверения у нотариуса. Оптимальный вариант, при котором ни одна сторона не рискует.