Подводные камни ипотеки

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы. Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Как подать заявку на ипотеку?

Предварительную заявку на ипотеку можно подать тремя способами: через сайт банка, в колл-центре банка или непосредственно в офисе кредитной организации.

Предварительная заявка предполагает заполнение заёмщиком короткой анкеты и призвана оценить условия, по которым банк готов прокредитовать клиента (сумма кредита, его срок, необходимый первоначальный взнос). Окончательные условия кредитования будут озвучены заёмщику после предоставления в банк полного пакета документов и оценки покупаемого жилья.

Если предложенные банком условия вам подходят, то необходимо будет предоставить в банк полный пакет документов.

Возможность остаться без квартиры, но с ипотекой

Важный момент, на который должны обратить внимание все потенциальные заемщики, – юридическая чистота сделки. К сожалению, до сих пор встречаются случаи обмана покупателей и применения мошеннических схем продажи квартир

Особенно это актуально при самостоятельном подборе варианта вторичной недвижимости в ипотеку.

Юристы банка проверяют каждую сделку, но 100 % гарантию ее чистоты не может дать никто. Часто встречаются случаи, когда на уже купленную заемщиком квартиру заявляют свои права третьи лица:

• наследники, которые не вступили в права наследства в течение 6 месяцев, но потом смогли доказать уважительную причину такого поступка и стали оспаривать сделку с квартирой;
• несовершеннолетние, которые заявили о нарушении их прав через своих представителей или самостоятельно;
• доказанная недееспособность продавца;
• мошеннические схемы с государственными субсидиями;
• внезапное появление без вести пропавшего собственника квартиры.

Анализ банковских условий кредитования

Если семья или заемщик понимает, что кредит ему доступен (можно воспользоваться любым ипотечным калькулятором на официальном сайте банка России), то следует переходить на следующий предварительный этап – изучение условий кредитования.

Отметим сразу, что не первый год лидером в сегменте ипотечного кредитования в России является Сбербанк. Также в топ банков входят Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие.

Но если внимательно изучить основные условия кредитования, то получиться, что они не имеют принципиальной разницы:

• Процентная ставка – от 8,5 до 10%;
• Срок кредитования – до 30 лет;
• Первоначальный взнос – 10% и более.

В чем же тогда разница? А разница в дополнительных условиях кредитования.

На что обратить внимание при анализе банковских условий по ипотеки:

• Максимально допустимый размер займа. Есть банки, предлагающие оформить не более 3-х миллионов, а есть, кто допускает оформить в кредит и 20 миллионов рублей;
• Наличие дополнительных комиссий;
• Удорожание кредита за счет отказа от добровольного страхования жизни. Очень важный момент, если Вы не собираетесь страховать свою жизнь. В таком случае банк имеет право (и он это делает) увеличить процентную ставку по ипотеке на 0,5-1,5%. И каждый банк увеличивает ставку на разный процент. И если 0,5% кажется небольшой величиной, то за 30 лет пользования кредитом – это 15% дополнительной переплаты;
• Возможность досрочно погасить долг без применения штрафных санкций. Необходимо выбирать только то учреждение, которое допускает погашение долга без применения штрафных санкций.

По итогу анализа выгодности условий кредитования, необходимо подать онлайн-заявку на ипотеку.

Совет № 1: не ограничиваться лишь одним банком, поскольку в выбранном банке можно получить отказ, или представленные условия на сайте не будут соответствовать действительности. Лучше выбрать 2-3 банка;

Совет № 2: если Вы являетесь участником зарплатного проекта определенного банка или у Вас открыт депозит в финансовом учреждении, то лучше подавать заявку именно в это учреждение. Условия по кредитам для постоянных и надежных клиентов намного выгоднее, чем для других физических лиц. Кроме того, в таком случае требования к заемщикам более лояльны, чем к остальным физическим лицам.

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка. В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования. При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Основные параметры кредита в 2020 г.

Ключевые параметры ипотечного займа: предельные размеры, первоначальный взнос, максимальный срок, годовая ставка. Каковы они в 2020 г. для обычных заемщиков и для участников госпрограмм?

Госпрограммы

В 2020 году открылись новые возможности льготного кредитования для семей с детьми, в которых второй и последующий ребенок родился после 01.01.2019 г.

Посмотрите подробное видео обо всех условиях и особенностях этого кредита с господдержкой.

Кроме новой госпрограммы, продолжают действовать и ранее введенные: ипотека с маткапиталом, военная ипотека, льготные условия для врачей, учителей.

Размер кредита

Диапазон суммы кредита не изменился и составляет от 300 тыс.руб. до 3 млн.руб. В Москве, Московской области, Питере и Ленинградской области максимальная сумма – 8 млн.руб.

Для конкретного заемщика размер займа зависит от ликвидационной (или рыночной) стоимости объекта и составит не более 80%-85% от ее размера.

Первоначальный взнос

Это сумма, которую заемщик должен оплатить за счет собственных средств. Топовые банки не предоставляют кредиты лицам, не имеющим личных средств. Если это все происходит, понадобится серьезное обеспечение займа, и условия ипотеки будут «драконовскими».

В 2020 г. собственные средства должны быть не менее 10%. Размер их варьируется в зависимости от конкретного банка, программы кредитования. Как правило, кредитные учреждения не завышают эту планку выше 25%.

Как первоначальный взнос, могут использоваться: средства материнского капитала и средства военнослужащего-участника НИС, накопленные на его именном счете.

Срок

Ипотека — это заем, предоставляемый на самый длительный срок. В разных банках по разным программам максимальный срок находится в пределах от 20 до 30 лет. Ограничителями срока является возраст заемщика. На день полного погашения кредита заемщик не может быть старше 75 лет.

Ставка

Ставка по ипотеке тесно связана с программами кредитования конкретного банка. Кроме программ господдержки, банк сам определяет базовую ставку по определенному виду кредита.

На размер базовой ставки по определенной сделке существенно влияют несколько факторов:

• размер первоначального взноса, который готов внести заемщик;
• наличие/отсутствие страхования жизни и здоровья;
• способ подтверждения доходов;
• участие в зарплатных проектах;
• аккредитация банком застройщика.

Ипотека с господержкой для семей с детьми

В программе участвуют семьи, где второй и последующий ребенок рождается в срок с 01.01.2019 г. по 31.12.2022.

Условия: ставка от 6%; собственные деньги — от 20%, сумма от 300 тыс.руб., для приобретения первичного жилья. Льготная ставка действует в течение первых 3 лет, затем составит – 9,5%.

Государство субсидирует ставку путем компенсации банку недополученной прибыли.

Приобретение готового жилья

Условия: ставка от 8,6%; собственные средства — от 15%, сумма – от 300 тыс.руб., на приобретение вторички. Ставка в 8,6% действует в рамках акции «Молодая семья».

Ипотека плюс материнский капитал

Условия: ставка от 8,9%; первоначальный взнос: от 15% на вторичку, от 20% на первичку, сумма – от 300 тыс.руб. Возможность использования средств маткапитала как на первоначальный взнос, так и на погашение кредита.

Загородная недвижимость

Условия: ставка от 9,5%; первоначальный взнос — от 25%, сумма – от 300 тыс.руб., срок — до 30 лет, на строительство или приобретение дачи, садового домика, на покупку земли.

Военная ипотека

Предоставляется военнослужащим-участникам НИС, имеющим право заключения договора ЦЖЗ.

Условия: ставка — 9,5%; первоначальный взнос – 15% (накопления на лицевом счете+ собственные средства), сумма – до 2,33 млн.руб., срок — до 20 лет, на приобретения жилья на первичном и вторичном рынке.

Медленное уменьшение основного долга

Есть два способа возврата долга по ипотеке:

• аннуитетными платежами, когда ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму в счет погашения долга;
• дифференцированными платежами, когда платеж уменьшается из месяца в месяц за счет снижения суммы процентов и неизменного платежа по основному долгу.

Большинство банков не предлагает выбора – возврат долга идет аннуитетными платежами. В этом случае заемщику нужно быть готовым к тому, что в первую очередь он погашает проценты, тело кредита уменьшается медленно. По мере увеличения срока кредитования картина будет меняться в сторону роста платежей по основному долгу и снижению процентных выплат.

Описанная закономерность хорошо видна на графике погашения ипотеки в 1 500 000 руб. на 20 лет под 10 % годовых:

Что это означает для заемщика? В случае его желания погасить через определенное количество лет остаток кредита и досрочно закрыть ипотеку он может увидеть картину, на которую вряд ли рассчитывал.

Программа «для всех»

Строительство нового жилья – одна из целей национального проекта «Жильё и городская среда». Ключевое направление – доступное жилье для семей со средним достатком. Как это реализовать, если две трети строящегося жилья берут в ипотеку? Уменьшить ставки по кредитам.

Владимир Путин в 2019 году поручил правительству и Центробанку снизить среднюю ипотечную ставку до 8%. Ставки опустились до минимальных в истории России. В основном за счёт льготных программ, вроде ипотеки под 6% для семей с детьми, дальневосточной и спецпредложений от застройщиков.

Ипотека с господдержкой 2020 не привязана к количеству рождённых детей или региону. Фото: mamcompany.ru.

Но в марте—апреле 2020 года события пошли по известному сценарию. Чтобы «спасти» застройщиков в кризис, создали ипотеку с господдержкой под 6,5%. Ставка – ниже средней по рынку на 2−3%. Никаких дополнительных требований, как привязка к региону или количество детей, не нужно. Есть деньги на первоначальный взнос, стабильный доход, хочешь купить квартиру в новостройке – подходишь под условия.

Выгодная ипотека заканчивается в конце октября. Получается, строительство останется без субсидирования? А тот, кто не успел купить квартиру по выгодной ставке, опоздал?

Официального объявления о продлении пока не было. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что более точная информация появится в конце октября-начале ноября. Зато известно другое: в 2021 году на снижение ипотечных ставок ниже 8% направят 12 млрд рублей. Это в 2 раза больше, чем выделили на реализацию программы льготной ипотеки.

Математический расчет стоимости аренды жилья и ипотечного кредитования

Для точного расчета, уточним следующие показатели:

• Процентная ставка по ипотеке. На этот год среднегодовая процентная ставка варьируется в пределах от 9% до 14%. По данным ЦБ на 2019 год, средневзвешенная процентная ставка составила 9.66%.
• Первоначальный взнос по кредиту. Ипотека без первоначального взноса — это скорее маркетинговый ход банков. Мало кто одобрит ипотечное кредитование без первоначального взноса. Этот показатель оценивает платежеспособность заемщика, а потому важен не только для ссудополучателя, но и для кредитора. Размер первоначального взноса является опорной точкой для определения процентной ставки по кредиту. Сбербанк, на чью долю приходится 50% ипотечных кредитов в стране, выдает ссуды на покупку квартиры с минимальным первоначальным взносом 15% от стоимости жилья. Рассчитаем выплаты будущего обладателя квартиры для показателей в 15%, 25% и 50%.
• Стоимость квартиры и цена аренды. По данным портала Domofond.ru, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Казани на сентябрь 2019 года составила 4 537 884 рубля, а ежемесячные платежи по ее аренде составят 24 667 рублей, тогда как в Москве эти показатели увеличатся в 2,5 раза — 12 338 571 и 68 873 рубля соответственно.
• Срок кредитования. Произведем расчеты ипотечного кредитования для 5, 10 и 20 лет.

В среднем ежегодно недвижимость дорожает на 5%, также учтем этот факт в дальнейших расчетах.

Полная стоимость ипотеки для двухкомнатной квартиры в Казани.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	6400912 рублей	6181733 рубля	5633783 рубля
Ипотека на 10 лет	8263940 рублей	7825581 рубль	6729682 рубля
Ипотека на 20 лет	11990004 рубля	11113278 рублей	8921480 рублей

Ежемесячные платежи за ипотеку в Казани.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	106682 рубля	103029 рублей	93896 рублей
Ипотека на 10 лет	68866 рублей	65213 рублей	56081 рубль
Ипотека на 20 лет	49958 рублей	46305 рублей	37173 рубля

Сколько стоит ипотека для двухкомнатной квартиры в Москве?

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	17404171 рубль	16808219 рублей	15318336 рублей
Ипотека на 10 лет	22469771 рубль	21277866 рублей	18298101 рубль
Ипотека на 20 лет	32600972 рубля	30217162 рубля	24257632 рубля

Ежемесячные платежи за ипотеку в Москве.

	С первоначальным взносом 15%	С первоначальным взносом 25%	С первоначальным взносом 50%
Ипотека на 5 лет	290070 рублей	280137 рублей	255306 рублей
Ипотека на 10 лет	187248 рублей	177316 рублей	152484 рублей
Ипотека на 20 лет	135837 рублей	125905 рублей	101073 рубля

Недвижимость имеет свойство дорожать с каждым годом, а потому вероятно, что арендодатель будет повышать арендную плату за квартиру в среднем на 5% в год.

Во сколько выйдет аренда квартиры в Казани на 5, 10 и 20 лет?

	Стоимость аренды
За 5 лет	1635598 рублей
За 10 лет	3723090 рублей
За 20 лет	9787623 рубля

Во сколько выйдет аренда квартиры в Москве на 5, 10 и 20 лет?

	Стоимость аренды
За 5 лет	4566824 рубля
За 10 лет	10395458 рублей
За 20 лет	27328598 рублей

Сравнив стоимости квартир в ипотеку и количество денег, потраченное на аренду жилья, видно, что в долгосрочной перспективе оформлять ипотечное кредитование выгоднее. Если же вы не уверены, что проживете на одном месте в течение 20-ти лет, в таком случае лучше остановиться на аренде. Тем более, что деньги, которые должны были пойти на первоначальный взнос за квартиру, купленную по ипотеке, можно инвестировать или положить на банковский депозит. Процентная ставка по долгосрочным рублевым вкладам в Российских банках на сегодня составляет 6.69%.

Как можно избежать последствий и санкций?

При намеренной невыплате кредита избежать последствий и санкций вряд ли удастся, поскольку банк обязательно подаст исковое заявление в суд. И не факт, что залоговое имущество останется у заемщика.

Лучше всего, если изменились личные обстоятельства и ежемесячные платежи в этой ситуации легли на плечи непомерным грузом, пойти на переговоры и совместно с сотрудниками банка найти решение проблемы. Можно попросить об отсрочке до улучшения своего материального положения, что позволит выиграть пару месяцев.

Банк также может составить более щадящий график платежей и даже частично простить часть штрафов и пени.

Условия получения сельской ипотеки в Сбербанке в 2021 году

Кредит по программе «Сельская ипотека» доступен до 31 декабря 2022 года

Валюта кредита — Рубли

Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей

Максимальная сумма кредита:

• 3 000 000 рублей — для объектов недвижимости, расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) субъектов РФ, за исключением Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа.
• 5 000 000 рублей — для объектов недвижимости, расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа.

Кредит по программе Сельской ипотеки предоставляется на срок от 1 года до 25 лет.

Первоначальный взнос

1. От 15%
2. От 50% — для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости

Комиссия за выдачу кредита отсутствует

В рамках программы «Приобретение готового жилья»:

Квартира / жилой дом/ таун-хаус, в том числе с одновременным приобретением земельного участка, у физического или юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях), входящих в состав субъектов РФ, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

В рамках программы «Приобретение строящегося  жилья»:

Квартира / жилой дом / таун-хаус, в том числе с одновременным приобретением земельного участка, у юридического лица (за исключением инвестиционного фонда, в том числе его управляющей компании), расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях), входящих в состав субъектов РФ, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

Обеспечение по кредиту

Залог кредитуемого объекта недвижимости.

Страхование

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

Наличие дополнительных ограничений

• Заемщику и каждому из созаемщиков может быть предоставлено не более 3 жилищных кредитов в течение последнего годового интервала. При определении количества предоставленных кредитов в расчет принимаются кредиты, выданные (в том числе частично) по кредитным договорам, заключенным в течение указанного периода).
• Заемщику и каждому из созаемщиков может быть предоставлено не более одного кредита в рамках государственной программы «Сельская ипотека», в соответствии с Постановлением Правительства № 1567 от 30.11.2019.
• Заемщик и созаемщики не вправе использовать в качестве первоначального взноса средства социальной выплаты, полученной в рамках реализации мероприятий государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 31.05.2019 №696.
• Кредит предоставляется на приобретение одного жилого помещения.

• Процентная ставка 2,7% годовых
• Надбавка 0,3% — при отказе от использования «Сервиса электронной регистрации»

Требования к заемщикам

• Возраст на момент предоставления кредита — Не менее 21 года
• Возраст на момент возврата кредита по договору — 75 лет
• Стаж работы Не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Для зарплатных клиентов Сбербанка достаточно 2 зачислений в течение 3 последних месяцев.

Привлечение созаемщиков

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста.** Требования к созаемщикам аналогичны требованиям, предъявляемым к заемщику.

Супруг(а) титульного созаемщика не включается в состав созаемщиков в двух случаях:

1. если действует брачный договор с режимом раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости,
2. если у супруга или супруги титульного созаемщика нет гражданства РФ.

Остальные требования к созаемщику аналогичны требованиям, предъявляемым к заёмщику или титульному созаемщику.

Гражданство Российская Федерация

Риски потери имущества, находящегося в залоге у банка

Бесспорно, что такой масштабный объект как недвижимое имущество не может просто так «испариться» или пропасть. Но могут случиться непредвиденные вещи: квартира или дом пострадает от пожара, или недвижимость подвергнется изъятию у заемщика по иску третьих лиц.

Повреждение или утрата недвижимого имущества

Законодательство об ипотеке зафиксировало довольно неприятные последствия повреждения или гибели недвижимости, находящейся в залоге. Поэтому заемщик-залогодатель должен знать об этих серьезных моментах до подписания кредитного договора.

Во-первых, если неприятность все-таки случилась, заемщику придется расстаться с квартирой, которую он купил за денежные средства, взятые в кредит. И если залоговый объект был поврежден, заемщик обладает правом провести переговоры с банком относительно восстановления имущества в оговоренный срок или его ремонте.

Это делается с целью восстановления ликвидности залогового имущества.

Рекомендуется сразу после неприятного происшествия, когда недвижимость погибла или была повреждена, в письменном виде согласовать с банком упомянутые выше моменты. Нужно понимать, что финансово-кредитная организация имеет право принять отрицательное решение в том случае, если руководство посчитает новый залог неравноценным тому, что был ранее.

Если соглашения о замене имущества, находящегося в залоге, будет отсутствовать, или не будут подписаны бумаги относительно его восстановления, то банк имеет право потребовать исполнить кредитный договор до указанного срока.

Иски третьих лиц об истребовании находящегося в залоге имущества

Нужно понимать, что на юридическом уровне судьба квартиры, которая приобретена на кредитные средства, не всегда проста. И когда вы берете ипотеку, предоставляя в качестве залога приобретенную квартиру, заемщик может удивиться тому, что в почтовом ящике обнаружит исковое заявление от незнакомого гражданина, который считает себя собственником находящегося в залоге недвижимого имущества.

Бесспорно, как это принято в договоре ипотечного кредита, именно на плечи заемщика лягут все риски. А дело в том, что финансово-кредитное учреждение не потеряет право залога даже в той ситуации, когда квартира возвратится к предыдущему владельцу. В российском праве суть залога такова, что он «идет за вещью» — залог остается, даже когда собственник изменился. Вдобавок, есть норма, которая обязывает заемщика-залогодателя сделать все необходимое, чтобы недвижимое имущество не досталось третьему лицу. В ином случае (к примеру, если будет установлено, что заемщик относится с безразличием к судебному процессу, не приходит на заседания, не занимается оспариванием доводов истца), финансово-кредитное учреждение имеет право от лица заемщика без доверенности выступать по данному делу. И заемщик будет обязан возместить банку все расходы, связанные с судебным процессом.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2018 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

• ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
• компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
• 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
• 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.

Нужно ли страхование

Банк, выдавая ипотеку, желает получить прибыль. Это первоочередная задача его деятельности и, чтобы защитить себя от потенциальных убытков, зачастую он предлагает оформить клиенту страховку на жизнь.

Необходимо ли страхование? Да. Обязательно ли оно? Нет. Именно из-за того, что страхование не является юридическим обязательством клиента — банк может искусственно подталкивать клиента на этот шаг. Делает он это различными способами: повышением процентной ставки, понижением срока выплаты, увеличением штрафов и т. д. Все это — законно.

Однако стоит разобраться. Если банк делает это с целью страховки своих денег, то зачем оформлять страховку клиенту? Одна из наиболее весомых причин заключается в том, что в случае наступления страхового случая — страховая компания полностью выплачивает ипотеку.

Как и было сказано, происходит это только в случаях, когда наступает страховой случай. Он может быть как индивидуально оговоренным, так и рожденным из конкретных страховых пакетов. В основном же к нему относится:

1. Смерть заемщика. В этом случае наследники или родственники обращаются в страховую компанию, что обязана взять на себя все долговые обязательства. Сделать это нужно в течение года.
2. Получение инвалидности. В случае если заемщик получает инвалидность первой или второй группы, то либо им лично, либо уполномоченными лицами должно произойти обращение в страховую фирму. Сделать это нужно в течение полугода.
3. Оформление больничного. Компенсация при таком виде страхового случая выплачивается либо после выписки с больничного, либо в день его начала.

И если в первых двух случаях страховка покрывает полный размер ипотеки, то в случае с больничным лишь 1/30 его часть.

Тем не менее такое соглашение имеет противоположную сторону. Она заключается в том, что существует также перечень ситуаций, выплаты при которых не последует. Они закрепляются в договоре и оглашаются клиенту при его подписании. Из этого договора следует, что выплата не последует, если:

• клиент утаил наличие ВИЧ или СПИДа при заключении договора;
• клиент совершил самоубийство (исключение: доведение до самоубийства);
• клиент находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, причиной чего стало наступление «страхового случая»;
• клиент попал в ДТП, не имея права на вождение;
• клиент утаил хроническое смертельное заболевание при подписании договора.

Список неполный. Это лишь стандартные требования страховой фирмы, которые могут дополняться или уменьшаться.

Кто и на каких условиях оформляет ипотеку

В таблице приведены предложения от ведущих ипотечных банков. Сразу отметим, что срок рассмотрения заявки на кредит составляет от 1 до 10 дней, а срочное рассмотрение займа сопряжено с комиссионными издержками. Среди перечисленных предложений ни по одному не требуется документально предоставления справки о доходах, но на всякий случай, документ по форме 2_НДФЛ, подписанный руководителем и бухгалтером желательно иметь на руках.

Предложение/условия	Ставка в %	Сумма кредита	Первоначальный взнос	Срок кредита, лет
Сбербанк, новостройки	7,4	Условия персональные	15	30
Вторичное жилье от Тинькофф	8	100000000	15	25
Вторичное от Банка Москвы	9,25	Условия персональные	10	30
Первичное от Тинькофф	8	100000000	25
Молодая семья от Сбербанка	8,6	Условия персональные	15	30
Военная ипотека готового жилья Сбербанк	9,5	22000000	15	20
Рефинансирование займа Дельтакредит Банк	10,25	Условия персональные	—	25
Рефинансирование займа Банк Открытие	9,35	300000000	—	30
Рефинансирование займа Сбербанк	9,5	5000000	—	30
Долевое строительство, Дельтакредит Банк	10,25	Условия персональные	10	25
Загородное строительство Дельтакредит Банк	11,75	Условия персональные	40	25

Все вышеописанные условия так или иначе являются предварительными и зависят лично от клиента, его дохода, оценочной стоимости квартиры или дома независимыми экспертами.
На сайте любого ипотечного банка можно с помощью калькулятора рассчитать сумму кредита к выплате, включая проценты переплат банку.
При посещении отделения или звонке следует выяснить, какие комиссии и в каком соотношении берутся при выдаче кредита. Порой при отказе от страхования жизни, планка минимального процента по кредиту может сразу вырасти на 5-10 пунктов, поэтому следует опять же рассчитать, выгодно ли получить такую страховку или лучше переплачивать процент по кредиту.

Срок

Сроки по ипотеке также разнятся, как правило, от 5 до 30 лет. Однако последний предполагаемый год выплаты ипотеки должен заканчиваться до наступления у заемщика (пенсионного возраста). Некоторые банки готовы кредитовать граждан вплоть до 75 лет, но ставка по кредиту в этом случае будет значительно выше, как и стоимость страхования жизни. Если вы хотели взять ипотеку на 15 лет, а банк после расчётов предлагает вам взять кредит на 20 лет, но с ипотечным платежом даже на 5 тыс. рублей в месяц меньше, соглашайтесь. «Сэкономленные» пять тысяч вы сможете откладывать в счёт будущего досрочного погашения, которое впоследствии также снизит ваш ежемесячный платеж.

Анализ собственных возможностей и потребностей

Как бы странно не звучало, но оформление кредита на приобретение жилья следует начинать задолго до обращения в сам банк. Если же сразу подать заявку в компанию, то можно просто получить отказ по кредитной заявке И это будет вполне объяснимо.

Для того, чтобы определиться с возможностью оформления кредита, необходимо знать такие параметры:

Какова стоимость приобретаемой недвижимости. При этом недостаточно определиться только с видом квартиры: однокомнатная, двухкомнатная и т.д. Для банка важным моментом является вопрос того, на первичном или на вторичном рынке осуществляется сделка. Для двух рынков в некоторых банках действуют абсолютно разные условия кредитования. Если недвижимость приобретается именно на первичном рынке, а сам объект еще не возведен, необходимо знать точную дату ввода в эксплуатацию и т.д.;

Какую часть от стоимости жилья заемщик может внести собственными средствами. Не имея в наличии первоначального капитала получить ипотеку невозможно. Исключение – наличие материнского капитала, который по действующему законодательству можно использовать в качестве первоначального взноса;

Какую часть бюджета заемщик или семья заемщиков может ежемесячно тратить на оплату кредита

Обращаем внимание, что не позволительно расходовать на ипотеку или любой другой заем более 50 % от семейного бюджета.

На основании этого, можно сделать вывод: необходимо четко определиться с потребностями на жилье, с его ценовым диапазоном и собственными ресурсами. Никто не говорит о том, что необходимо четко определить границы, например, миллион рублей. Можно определить для себя диапазон: недвижимость от 1 до 1,5 миллиона рублей; возможность внести первоначальный взнос – не более 200 000 рублей, ежемесячный платеж – не более 15 000 рублей.

Кто-то может противостоять такому подходу. Многие считают, что именно банк определяет, какой размер платежа будет по займу, какая сумма доступна заемщику и т.д. С одной стороны, это да, но если все эти показатели будут известны, заемщик будет четко понимать, что он хочет, как он это хочет, то и кредит будет одобрен с более высокой вероятностью.