Решение суда о признании недействительным ипотеки в силу закона и погашении записи об ипотеки № 02-0796/2016

Основания для оспаривания

Дела о признании сделки недействительной открываются в суде исключительно при наличии у истца веских оснований для начала судебного разбирательства. Если сделка является ничтожной, то не требуется обращаться в суд.

Если сделка оспаривается, то для этого обычно используются следующие основания:

• нарушается порядок заключения сделки, например, предварительно не было получено согласие супруги на продажу объекта, являющегося совместно нажитым имуществом;
• если участником сделки является компания, то сделка может быть оспорена, если заранее подписание договора не было согласовано со всеми учредителями;
• отсутствует разрешение на сделку от какого-либо государственного органа, если такое разрешение является обязательным для заключения конкретного договора;
• одна сторона во время заключения сделки превысила свои полномочия;
• была заключена сделка, которая противоречит основным целям работы организации;
• имеются доказательства того, что человек, подписывающий соглашение, во время данного процесса находился в состоянии опьянения или аффекта;
• один участник сделки предварительно был введен в заблуждение, поэтому не осознавал фактические последствия подписания договора;
• сделка была завершена с помощью насилия или угроз, применяемых в отношении одного участника.

Практика применения исковой давности показывает, что многие люди даже не знают, с какого момента начинается срок давности. Дополнительно они не могут разобраться в том, какие сделки являются ничтожными, а какие требуют оспаривания в суде. Поэтому если какой-либо человек заинтересован в расторжении определенного договора, а также имеет право выступать истцом, то целесообразно обращаться за помощью к юристу, что значительно повышает вероятность удовлетворения исковых требований.

Понятие недействительной сделки

Недействительная сделка — это сделка, не порождающая права для заключающих сторон. Вместо прав стороны получают неблагоприятный результат в виде юридической ответственности.

Правовые последствия бывают связаны только с заключением сделки. В соответствии с российским законодательством, недействительной может быть признана сделка, которая заключена с нарушением законных требований.

Такой принцип отнесения сделки к ненастоящим работает тогда, когда регулирование сделки не оговорено законом в отдельном порядке. Ответственность за заключение обычно несут обе стороны. Исключением являются лица, действовавшие добросовестно.

Недействительные сделки иногда называют ненастоящими

Гражданский кодекс РФ как законодательная база

Основным сводом законов, регулирующим действительность сделок, является Гражданский кодекс. Ключевые положения содержатся в документах:

• Гражданский кодекс РФ от 30.11.94 № 51-ФЗ (с изм. и доп.) — Часть 1;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Какие правовые последствия влечёт признание сделки недействительной

Если сделку признают недействительной, то права заключающих сторон аннулируются, так как исполнение обязанностей привело бы к правонарушению. Аннулированная сделка также называется отменённой. Отмена происходит с момента заключения, а права сторон возвращаются в исходное положение. Однако российским законодательством установлено, что если отменить сделку нельзя с момента заключения, то права участников прекращаются с момента аннулирования.

При признании недействительности сделки стороны обязаны осуществить возврат результатов. Если результатом стали денежные средства, то каждая сторона должна вернуть все деньги по договору. Если им были натуральные величины то возврат осуществляется в натуре. Согласно статьям 171 и 177 ГК РФ, недействительность признаётся сделка, которая была заключена лицом, являющимся недееспособным или неосознающим происходящее. Признать такую недействительность может только суд. Итогом становится возврат всего полученного сторонами, а если вернуть нельзя, то участники должны возместить друг другу натуральные величины деньгами.

Российское законодательство подробно регламентирует порядок признания и отмены недействительных сделок

По каким причинам могут признать сделку незаконной

Однако если одна из сторон введена в заблуждение без такого умысла другой стороной, то вероятность отменить сделку уменьшается. Так как Гражданским кодексом предусмотрено, что введение в заблуждение должно быть намеренным, например, с целью причинить вред другой стороне. Насильственными действиями в таких случаях считаются некоторые виды физического воздействия, которые могут повлиять на принятие решения пострадавшей стороной. Например, избиение с целью заставить участника сделки подписать невыгодный договор. Самым сложным и неоднозначным основанием для признания становится психологическое воздействие. Суды не всегда принимают сторону пострадавшего, так как не любая угроза способна повлиять на принятие решения.

Если экспертиза признает, что договор заключён под угрозой, его могут признать недействительным

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Последствия признания сделки недействительной

Если по решению суда конкретный договор признается недействительным, то каждый участник сталкивается с определенными последствиями. Они могут быть негативными для обеих сторон, если истцом выступало постороннее заинтересованное лицо.

К основным таким последствиям относится:

• прекращается сотрудничество между двумя сторонами;
• все действия, выполняемые после подписания договора двумя участниками, теряют юридическую силу;
• невозможно изменить прошлое, если сделка предполагала заключение арендного договора, так как даже после оспаривания документа арендатор не сможет вернуть денежные средства, перечисленные арендодателю за использование помещения;
• если оспаривается договор купли-продажи, то продавец получает обратно свое имущество, но при этом должен вернуть полученные ранее средства от покупателя;
• если переход права на имущество был официально зарегистрирован, то потребуется повторное внесение изменений в ЕГРН;
• если вовсе обнаруживаются обстоятельства, при которых подписывался документ недееспособными или несовершеннолетними лицами, то представители данных граждан могут потребовать от другой стороны возмещения морального вреда.

Точные последствия оспаривания соглашения зависят от особенностей и нюансов заключенного договора.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом.

Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Последствия

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т.

е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения.

Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом.

Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием.

Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей.

Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Недействительный договор

NB: В целях сохранения используемой в законодательстве терминологии, в некоторых местах будет использоваться термин «сделка». Напомним, что «сделка» является более широким понятием, чем «договор», а потому основания признания сделки недействительной в равной мере относятся и к договору. Ст. 431.1 ГК РФ: «Положения настоящего Кодекса о недействительности сделок применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей».

Правовое регулирование: Общие условия, касающиеся недействительности сделок, в России закреплены в §2 главы 9 ГК РФ. Помимо общих положений, недействительности договора посвящены отдельные нормы, касающиеся различных видов договоров, а также ст. 431.1. — «Недействительность договора».

В отличие от незаключенного договора, в недействительном договоре сторонами могут быть согласованы все существенные условия, однако сам договор прямо нарушает положения законодательства. То есть, условия, которые требует закон для признания сделки действительной (законность содержания; способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки) не соблюдаются. Исходя из этого, недействительность сделки может быть обусловлена следующими факторами:

• Незаконность содержания (порок содержания). Сделки, противоречащие закону, в том числе сделки, противоречащие основам правопорядка и нравственности.
• Неспособность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (порок субъектного состава). Отсутствие дее- и правоспособности лиц, участвующих в сделке, выход за пределы полномочий, отсутствие согласия родителей лица от 14 до 18 лет, несоответсвие целям деятельности.
• Несоответствие воли и волеизъявления сторон (порок воли). Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
• Несоблюдение формы сделки (порок формы). Порок формы выражается в несоблюдении установленной законом или соглашением сторон простой письменной или нотариальной формы сделки, а также требований государственной регистрации. В п. 3 ст. 163 ГК РФ сказано, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет недействительность (ничтожность) сделки. Также, если это указано в договоре или содержится в прямо указанных в законе случаях, несоблюдение простой письменной формы сделки тоже может повлечь ее недействительность (ничтожность) — п.2 ст. 162 ГК РФ.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) — п. 1 ст. 166 ГК РФ.

Недействительность сделки означает, что действие, которое совершено в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты (Е.А. Суханов).

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

1.1.Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013

В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные наст.168,п.2 ст.434,ст.

819,820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

Предлагаем ознакомиться: Купленная машина оказалась в залоге 2020

1.2.Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010

Исковые требования:Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.Решение суда:Исковые требования удовлетворены.Позиция суда:Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки.

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. такжеОпределение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами в силу положенийст.334 ГК РФ. Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества, не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств.

Договор ипотеки заключен в качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между банком и должником кредитным договорам. На момент заключения договора у должника имелась задолженность перед другими кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком. Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других кредиторов и может привести к полной или частичной утрате возможности других кредиторов должника получить удовлетворение своих требований.

2.2.Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

2.3.Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013