Стоит ли продавать квартиру в 2021 году мнение экспертов

ЛУЧШЕ ПОДОЖДАТЬ

На жилье на вторичном рынке не распространяется ипотека с господдержкой, а базовый кредит выходит дороже – порядка 8% годовых.

– Однако мы видим явную тенденцию к снижению ставок, которая, вероятно, сохранится, – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Если покупатель собирается брать кредит, имеет смысл дождаться, когда ставка станет более привлекательной. Например, к концу года она может установиться на уровне 7–7,5% годовых.

А вот для инвесторов покупка вторичного жилья – не самый подходящий вариант, подчеркивает Александр Козлов. От продажи такой квартиры вряд ли можно много выиграть.

Аренда дает небольшую доходность

Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

Ипотеку в кризис вытянет не каждый

Представим, что всё в итоге складывается: цены на недвижимость упали, ставки по ипотеке поднялись мало, кредит одобрили.

Прежде, чем подписывать договор, надо решить, каковы личные риски. Во время кризиса страдает бизнес: компании закрываются или сокращают издержки. Люди оказываются без работы. Есть более рискованные сферы бизнеса, есть менее. Некоторые во время кризиса и эпидемии чувствуют себя комфортно и даже растут. Надо оценить себя и своего работодателя с этой позиции.

_{Не надо забывать о падении доходов. Фото: gazetaingush.ru} 

Кроме этого надо оценить вероятность личной инфляции. То есть, посмотреть, будет ли в ближайшее время увеличение расходов. Например, в связи с рождением ребёнка.

При малейшем риске лучше отказаться от любого кредита. В нестабильной обстановке это будет «давить» и заставит принимать необдуманные решения.

Итак, принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, не надо поддаваться эмоциям и панике. Лучше взвесить свои силы, возможности и трезво оценить экономическую обстановку.

Спрос

Ожидать снижения активности ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости в Томской области в ближайшие месяцы не стоит, считает директор агентства недвижимости «Лагуна» Наталия Быкова.

— В нашей компании сделки по новостройкам составляют менее 10 % , более 90 % — это продажа квартир вторичного рынка жилья, — говорит Наталия Быкова. В 2018 году появился тренд, который сохраняется на протяжении всего года — 58 % наших клиентов решают задачу не приобретения первого жилья, а улучшения своих существующих жилищных условий. Улучшение — увеличение площади квартиры, количества комнат, изменение локализации, статуса жилья, эксклюзивные изменения, переезд в другой регион.

Она отметила, что главным моментом, который является ключевым в настоящее время, является рост цен и ставок на ипотеку.

— Сильный рост ставок по ипотечным кредитам приведет к сокращению числа людей, которые будут брать кредиты, через полгода-год. Вырастут ли цены, поднимутся ли ставки — это не решающие определяющие условия на рынке недвижимости, чтобы спрос резко падал или резко возрастал. В течение полугода ипотеки еще будут брать, но в ближайшей перспективе рынок ожидает рост цены на жилье, в средней ожидается стагнация на рынке, в долгосрочной — ставка дойдет до 12 %. Вот это тот психологический барьер, который наш потребитель не перешагнет. Если ставки вырастут до такой величины, то работать мы с ними не сможем.

По ее словам, в связи с существующим повышением цен на рынке недвижимости и ростом процентных ставок на ипотечные кредиты специалисты на рынке жилья работают с отложенным спросом. Покупают квартиры сейчас те граждане, которые в ближайшее время — год-два — планировали решить жилищный вопрос, однако поторопились в связи с изменениями условий рынка.

— Их состоявшиеся несколько заранее покупки были и будут обусловлены ростом ипотечных ставок и цен. И это понятно: здравомыслящий человек, который хотел заняться в ближайшее время покупкой жилья, сделает это сейчас, пока цены и ставка не взлетели. В целом сейчас очень благоприятный момент, чтобы покупать недвижимость. Если у людей есть такая потребность, то ее нужно реализовывать быстрее, потому что рост цен и ставок не на руку потребителю, — отметила Наталия Быкова.

О благоприятном моменте для покупки квартиры в настоящее время заявил также директор агентства недвижимости «Этажи» Александр Горбунов, отметив, что покупку необходимо совершать обдуманно и рассмотреть все возможные варианты.

— Доля продаж вторичного жилья увеличилась за год с 60 до 65 %. Мы отчасти связываем это с увеличением ставки ипотечного кредитования новостроек, так как в 2017 году ипотека была дешевле. То есть ставки растут, цены на жилье тоже. Многие люди, когда видят в одних источниках информацию о том, что нужно ждать и покупать потом, а в других — что нужно купить сейчас — не понимают, как же быть. Мы советуем покупать квартиры сейчас, не ждать, придерживаемся той позиции, что если есть возможность именно сейчас совершить покупку квартиры молодой семье или поменять действующее жилье, то надо действовать. Тем более, что 2018 год принес на рынок недвижимости много нового и покупателям есть из чего выбирать, — отметил Александр Горбунов.

Как выбрать правильное время?

Перед тем, как продать квартиру, следует учитывать несколько практических рекомендаций, которые остаются актуальными в любое время:

• В больших населённых пунктах осень является наиболее выгодным временем для продажи жилой недвижимости. Спад начинается ближе к новогодним праздникам;
• Зимой заниматься продажей не рекомендуется. Это хорошее время для покупки, но в плане продаж цены наиболее низкие.

Нужно также знать, что для срочной продажи в среднем оценочную стоимость приходится снижать на пятнадцать процентов. Только сниженная цена привлечёт потенциальных покупателей быстрее, чем к предложениям конкурентов.

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Сегодня на рынке недвижимости есть определенные колебания в сторону падения цен. Связано это со многими факторами. Основной из них – это наличие работы у людей и связанная с ней уверенность в завтрашнем дне.

Недвижимость во все временная четко отражает экономическое состояние людей. Однако не всегда цены на рынке соответствуют экономической ситуации. Прежде чем вы поймете, как именно цена падает, или растет на квартиры, следует рассмотреть категории продавцов (так называемых, собственников недвижимости) чтобы все стало на свои места.

Их можно разделить на адекватных и неадекватных продавцов на рынке недвижимости. Не в прямом, конечно, смысле слова, а в экономическом. Понимая, кто продает жилье, можно легко сориентироваться – стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать.

Таблица 1. Категории продавцов недвижимости:

Владелец квартир эпохи СССР

Продает намного дороже. Хочет переехать в жилье получше. В целом, удовлетворен вариантом, в котором живет, поэтому, если и готов продать, то только с выгодой. Не готов торговаться, так как его ничто не торопит продавать свою квартиру.

Владелец второй квартиры, доставшейся по наследству

Продает только в том случае, если квартира не сдается, то есть не приносит желаемый доход в течение года. Но делает это без энтузиазма, так как чувствует, что расстается с чем-то родным. Торговаться готов, но только тогда, когда коммунальные платежи прижимают.

Владелец доли по наследству или комнаты в квартире

Готов избавиться от объекта, так как не может проживать по адресу. Часто ситуация усложнена другими наследниками, которые не могут договориться о цене на всю квартиру, чтобы поделать доход. Но все же все заинтересованы продать быстрее, поэтому на рынке недвижимости более сговорчивые продавцы, торгуются.

Владелец квартиры с большими долгами по коммунальным платежам

Может продать квартиру дешевле, чем все остальные, так как срочно нужно оплатить долги за ЖКХ. При этом долги за коммунальные услуги приводят к отключению электроэнергии в квартире. Такие продавцы часто обращаются в агентства недвижимости, чтобы быстро продать недвижимость. Готовы торговаться, переезжать в жилье с ухудшением условий, лишь бы выкрутиться из долгов. Хотя до этого могли долго ждать и надеяться, что все наладится и не продавать квартиру дешевле.

Владелец купил вторую квартиру, чтобы сдавать, но не рассчитал

Может продать дешевле, чем застройщик, но делает это не охотно. Может какое-то время ждать, но необходимость платить по коммунальным платежам толкает продавать объект быстрее. С ним можно поторговаться.

Ипотечник

Владеет самым невыгодным объектом на рынке недвижимости, так как в цену квартиры всегда входят проценты по кредиту.

Застройщик

Застройщик продает недвижимость дешевле, чем владельцы вторичек.

Инвестор

Идеальный продавец, продает дешевле, чем застройщик.

Далее давайте рассмотрим более подробно по каждой отдельной категории продавцов квартир. С кем стоит иметь дело, с кем нет, и кто на рынке недвижимости задирает нереальные цены, сбивая с толку потенциальных покупателей.

Повышение ставок ипотеки

Об ожидаемом росте процентных ставок по ипотечному кредитованию заявляют все существующие на территории Томской области филиалы банков. Заместитель управляющего Томским отделением № 8616 Сбербанка России Виталий Щуренков отметил, что процентная ставка банка по ипотечному кредитованию влияет на рост или падение спроса потребителей.

По его словам, темпы роста рынка по ипотечному кредитованию в настоящее время снижаются несмотря на то, что в текущий момент банк фиксирует рост спроса на кредиты в 1,6 раза.

— Ставка находится сейчас в том минимуме, от которого она будет отталкиваться в ближайшее время. Это очень вероятно произойдет, ставка по ипотечному кредитованию будет расти, — сказал Виталий Щуренков. — Сейчас самое комфортное и нужное время приобретать жилье с использованием ипотечного кредита.

В свою очередь заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Томской области Наталия Федорова рассказала, что в текущем году в банке вырос процент рефинансирования кредитов других банков. Программа продолжает быть актуальной и помогает клиентам существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок кредита или сумму ежемесячного платежа.

— Доля таких сделок выросла в 2018 году до 20 %, составив в октябре 30 % от общего объема ипотечных выдач, — сказала Наталия Федорова. — Поэтому небольшое изменение ставки по кредиту существенного влияния на рынок не окажет: клиент может всегда рефинансировать свой кредит.

Основным фактором, влияющим на изменение ставок по ипотеке, является динамика ключевой ставки ЦБ РФ и конъюнктура рынка. Изменение ключевой ставки, безусловно, сказывается на ипотечных ценовых параметрах. Но при этом в ВТБ для партнеров банка в рамках совместных программ сохраняются все ранее действовавшие дисконты.

— Даже с учетом последних изменений ставка сейчас комфортная и позволяет приобрести квартиру на выгодных условиях, — подчеркнула Федорова.

Такой же позиции — покупать квартиру в ближайшее время — придерживается заместитель управляющего филиалом Газпромбанка в Томске Евгений Мишуков.

— Процентная ставка, безусловно, является одним из регуляторов спроса на ипотечные кредиты. Однако мы поймем с чем будем работать в 2019 году только в конце 2018 года, — отметил Евгений Мишуков. — По оптимистичному сценарию величина текущих процентных ставок с небольшими корректировками сохранится в 2019 году. Поэтому сейчас у клиентов есть время принять решение о покупке жилья на наиболее выгодных условиях.

Продажа недвижимости в кризис

Что же делать людям, у которых решение вопроса, когда продавать квартиру, как никогда актуально и требует срочности? Специалисты рекомендуют в таких случаях сразу же находить себе альтернативный вариант для покупки, чтобы вы, как люди в кризис 1997 года, вообще, не остались без крыши над головой. Они тогда сохранили свои рублевые сбережения в результате удачной сделки по реализации имущества, но деньги сразу же обесценились из-за резкого падения национальной валюты в то время

Поэтому так важно всегда учитывать мнения знающих людей в области недвижимости, которые могут дать вразумительную рекомендацию, когда лучше продавать квартиру в 2021 году

Только после того, как вы для себя решите, нужно ли сейчас продавать квартиру, можете переходить к решительным действиям, чтобы ее реализовать с максимальной выгодой для себя.

Видео по теме Видео по теме

Ликвид уходит влёт

06 ноября, 8:19

Все от неизвестности. Почему стремительно подорожали новые квартиры в Барнауле

Тем, кто только приходит на рынок недвижимости Барнаула, чтобы продать или купить квартиру, скорее всего, придется понервничать. Таким нестабильным он давно не был

– Что происходит на рынке недвижимости и удивляет вас?

– Год назад был рынок покупателя, который приходил и говорил: «Я отказываюсь от вашей квартиры, потому что нашел лучше, интереснее, дешевле». Сейчас рынок продавца. Бывают ситуации, когда сделка согласована месяц назад, задаток передан и нам завтра выходить на финиш, а клиент-продавец говорит: «Мне уже не хватает денег на покупку того, что я планировал. Я поднимаю стоимость объекта».

За год цены выросли на 200-700 тыс. рублей в разных категориях недвижимости. Если однокомнатная квартира в центре стоила около 1,7 млн, то сейчас 2 млн. Двухкомнатные квартиры были за 2 млн, сейчас за 2,5 млн. Конечно, есть торг, влияние на цену района города, конструктива дома, этажа, места в доме, качества ремонта. Но «средняя по больнице» цена именно такая.

Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

Фото: фото: Анна Меньшикова

Сделок действительно стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и когда-нибудь куплю двухкомнатную. Он видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал расти. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, сейчас условно около 500 тысяч. То есть, чтобы решить вопрос, ему придется брать уже большую сумму кредита, чем он рассчитывал.

Есть еще одна модель поведения: сосед купил – и мне тоже надо. Так всегда происходит на динамичном, растущем рынке, это подстегивает.  

– Если продавец хочет поднять цену, сделка рассыпается?

– Чаще договариваемся по всей цепочке. Риелторы, которые застали повышение цен в 1990-е или 2000-е годы, стремятся не разрывать сделки. Приняв задаток на одну квартиру, надо в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую клиент хочет купить. Иначе можно оставить человека на улице с деньгами, потому что ему уже не хватит на желаемое.

Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

Фото: фото: Анна Меньшикова

– Есть категории недвижимости, которые острее реагируют на ситуацию на рынке?

– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят влёт. Мы в 12.00 выставляем объявление на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем задаток. Такую динамику мы видели в 2005-2007 годах перед ипотечным кризисом в 2008-м. Тогда так же быстро росли цены и быстро уходили квартиры с рынка.

– Сейчас желающим купить или продать квартиру нужно очень быстро реагировать или ждать, когда рынок «устаканится»?

– Это зависит от того, зачем человек приходит на рынок. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Или, может, пару миллионов? Заработать на недвижимости, которая сегодня действительно помогает это сделать? Решить жилищный вопрос, когда надо купить жилье детям или разменять квартиру при разводе?

Вопрос в том, насколько покупатель настроен заключить сделку. Если он решил «походить» по рынку, то тогда ему лучше понимать, из каких источников он будет оплачивать подобранный и, возможно, подорожавший за время поисков вариант.

А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, то тогда принимать решение надо быстро. Потому что квартир на рынке немного. Пока вы думаете, понравившийся вариант может уйти или подорожать.

Влияние кризиса

Всё же рынок недвижимости из-за экономического кризиса не вымер, и сделки регулярно заключаются. Риелторы, которые занимаются своим делом много лет и имеют достаточно опыта, даже утверждают, что кризис не влияет на покупательские способности населения. Однако правдой это можно назвать разве что по отношению к тем гражданам, которые планировали приобрести недвижимость уже довольно давно. То есть, задаваясь вопросом, выгодно ли сейчас покупать квартиру, можно ответить, что да. В связи со снижением количества потенциальных покупателей и уменьшением стоимости недвижимых объектов, есть немало очень привлекательных предложений.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Кроме того, если речь идёт о продаже жилой площади, имеет смысл сразу же приобретать новую, то есть, подыскивать в это же время варианты.

«Откладывать покупку недвижимости целесообразно, только если…»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Сегодня в стране разворачивается кризис мирового масштаба, и россияне уже ощутили на себе его последствия: многие потеряли привычный уровень дохода, а работники целого ряда сфер попали под угрозу увольнения или лишились работы. Именно поэтому дать универсальный совет невозможно, слишком многое зависит от финансовой устойчивости конкретного клиента. Также стоит ориентироваться на цели покупки. Если клиент подбирает объект для инвестиций, то нужно учитывать, что сегодня выбор высоколиквидных проектов с хорошим потенциалом к росту значительно сузился. Во-первых, за последние месяцы резко снизилась динамика выхода новых проектов. В первом квартале 2020 года объем предложения пополнили лишь восемь комплексов, то есть почти вдвое меньше, чем в прошлом году. Во-вторых, с начала 2020 года массовые новостройки подорожали более чем на 7%, причем еще с 2019 года новые проекты выходили по стартовым ценам, приближенным к средним по рынку. Сегодня в столице все еще можно найти высоколиквидные предложения, но речь идет о единичных проектах.

При покупке квартиры для личного проживания необходимо иметь в виду несколько факторов. Во-первых, в апреле стремительный рост цен на столичные новостройки замедлился, а в мае средняя стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне. В ближайшие месяцы эта ситуация наверняка сохранится, поскольку разнонаправленные тенденции уравновешивают друг друга. С одной стороны, радикальное падение спроса делает невозможным дальнейшее наращивание цен. С другой, в текущей ситуации застройщики не в состоянии демпинговать. Только в апреле девелоперы недополучили от 30% до 70% прибыли в зависимости от проектов, при этом платили налоги, проценты по кредитам, несли расходы на содержание активов и т. д. Таким образом, в краткосрочной перспективе не стоит ожидать коррекции цен.

Советы специалистов

Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2021 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:

• Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
• Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
• Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.

Люди, которые первыми принимают сложившуюся ситуацию и опускают цены на жилье, выигрывают, поскольку стоимость квартир продолжает снижаться и буквально через месяц они все равно опускаются на тот уровень, которого так добивались ваши покупатели. Пока вы решаете, надо ли продавать квартиру в 2021 году и определяетесь с ценой, они найдут другое, более выгодное предложение, а вы останетесь ни с чем.

Как быстро продать квартиру? Как быстро продать квартиру?

Крупные вложения тоже непопулярны

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Расчет стоимости

К стоимости недвижимости добавляются траты на проведение ремонта

Но здесь важно понимать, что на самом деле нет смысла делать дорогостоящий ремонт и затем включать его стоимость в цену, так как это станет препятствием при продаже. Потенциальный покупатель, скорее всего, всё равно пожелает переделать всё по-своему и включённая цена за дорогой ремонт только лишняя ценовая нагрузка, необоснованная для покупателя

https://www.youtube.com/watch?v=ADtyHx823MQVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Стоит ли сейчас продавать или покупать недвижимость? (https://www.youtube.com/watch?v=ADtyHx823MQ)

Ипотечники

Люди, которые приобрели недвижимость по ипотеке владеют самым невыгодным предложением на рынке недвижимости. Если они решаются на продажу по тем или иным причинам, то их вариант будет на порядок дороже.

Дело в том, что если квартира взята в ипотеку, то сверх стоимости цены за саму квартиру, закредитованные собственники должны банку еще проценты. При продаже кредитная наценка сохраняется за объектом недвижимости.

И вот когда такой вариант попадает на рынок недвижимости, невольно задаешься вопросом «почему эта квартира столько стоит? Что в ней особенного, по сравнению с другими вариантами подешевле» А потому и цена такая, что в стоимость квартиры входят еще и проценты банка.

И ничем эта квартира не лучше других. Она может быть даже на порядок хуже. Но при этом цена все равно выше. Просто потому, что люди взяли на квартиру кредит.

Кстати, общая завышенная цена на недвижимость является результатом того, что многие люди купили её в кредит. Люди уже пообещали банку выплатить за ней определенную космическую цену, взвалив на себя обязательства, не смотря на то, что могут быть и проблемы с работой.

Однако сегодня покупать недвижимость не выгодно. Её цена находится на пике и будет падать. И сигналом к этому является то, что ЦБ (Центробанк России) уже снижает ключевую кредитную ставку. Это значит, что кредиты становятся доступнее и, соответственно, цены на недвижимость будут снижаться и дальше. Тем более, что агентства недвижимости уже последние годы отмечают ежегодное падение цен на квартиры в пределах 10-20%. А это означает, что в ближайшие годы цена на квартиры может упасть даже на 30-40%. Тогда и нужно покупать.

Что еще рассказала Марина Ракина

О легитимном переносе сроков ввода жилья

– В первую волну пандемии застройщики России получили возможность легитимно перенести сроки сдачи домов на полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались этим, но не массово. Кто-то решил немного потянуть строительство, чтобы найти лучшие бизнес-решения. Например, по покупке металла. Он же сильно подорожал. Вообще, цены на рынке – это не дурь застройщика или желание сверхприбылей. Это объективный шаг в сложившихся условиях.

О дефиците земли и перспективах рынка новостроек

– Пока самый понятный для застройщиков путь – расселение ветхих домов. Но наверняка наша уникальная ситуация дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Наверняка к часу икс будет придумано решение. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.

Есть такие территории, которые в полном объеме не эксплуатируются и вредного производства там нет. В таком случае можно рассматривать перевод земли в другую категорию и начать там строительство. Такие проекты мы увидим, когда встанет вопрос отсутствия земельных участков под строительство.

О покупке квартир не в Барнауле

– Такую тенденцию мы отчетливо поняли давно, когда начали проводить выставки новостроек. Мы увидели очередь покупателей к проектам в Сочи, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. За эти годы мы продолжаем наблюдать активный спрос, и межрегиональные сделки есть.

Покупка квартир в других регионах часто мотивирована тем, что инвестиционный шаг там выше. То есть больше возможность заработать на разнице цены долевки и готовой квартиры. Также есть место покупке квартир для детей, которых будут отправлять учиться в другой город. Иногда такой вид сделок проходит раньше, чем планировала семья, опять же из-за особенностей рынка: люди стремятся попасть в последнюю электричку.

05 ноября, 6:13

Барнаульские застройщики, вопреки ожиданиям, массово получают разрешения на дома

Вопреки мрачным прогнозам, компании идут на строительство жилья. Больше всего домов заложено в краевой столице, немного строят в Новоалтайске

Поиск покупателей

Не определив для себя, стоит ли сейчас продавать недвижимости, прибегать к услугам риелторов не стоит. Если владелец не уверен в выгодности сделки в намеченное время, то он очень рискует с финансовой стороны, так как риелторы за свои услуги берут процент от стоимости сделки, а это немало. Поэтому имеет смысл хотя бы попытаться изначально заняться поиском покупателя и документами самостоятельно.

Перед презентацией недвижимого имущества необходимо привести его в чистый и привлекательный вид. Провести мелкий ремонт, освободить пространство от лишних вещей, навести чистоту, чтобы складывалось благоприятное впечатление, и у покупателя не было лишних поводов просить о снижении цены. Впрочем, даже если такая просьба прозвучала, соглашаться сразу не стоит, но и контакты выбрасывать тоже не надо спешить.

Инвесторы

Как растет цена у застройщика? На этапе котлована — самая привлекательная цена. Постепенно цена на квартиры подрастает. Это происходит ежемесячно с возведением новых этажей.

Однако, если инвестор полностью внес деньги за всю квартиру на этапе строительства, то для него квартира остается на прежнем уровне, когда она уже готова. Соответственно, когда дом уже построен и квартиры стоят в 2-3 раза дороже от начального этапа строительства, то у инвестора остается широкий диапазон цены для маневра и, соответственно, заработка.

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Лучше подождать! Читайте отдельную статью, почему квартиры и дома не продаются. Соответственно, купив сегодня объект недвижимости, завтра он будет стоить дешевле, поэтому вкладывать деньги не выгодно.

«Многие застройщики уже дают скидки»

Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate:

— Если приобретать недвижимость сейчас, то есть шанс воспользоваться льготной ставкой по ипотеке (для Москвы — в бюджете до 8 млн руб.) и купить квартиру в новостройке. Можно найти варианты и дороже, однако на сумму сверх установленного лимита льготы не распространяются. Сейчас на рынке есть немало интересных строящихся жилых комплексов от известных девелоперов, поэтому брать жилье на первичном рынке выгодно. Многие застройщики уже дают скидки, в премиальном сегменте неофициально иногда достигающие 15%, но после снятия ограничений из-за вируса они сойдут на нет, а цены вряд ли будут заметно ниже. На вторичке тоже можно покупать квартиру сейчас, однако если подождать несколько месяцев, можно найти более выгодные предложения или договориться с собственниками о скидках.

Квартиры идут вслед за нефтью

_{Цены на недвижимость повторяют цены на нефть. Фото: zen. yandex.ru}

Каждый кризис, начиная с 1998 года, сопровождался обвалом цен на нефть. При этом цены на квартиры повторяли её курс, что видно из графика.

_{Зависимоть стоимости квартир от котировок нефти. Фото: livejornal.com}

В среднем московские квартиры теряли от 30 до 55% в долларовом эквиваленте. В рублёвом — 10−20%.

В 2020 году ситуация может оказаться несколько иной, поскольку нет привязки цен на квартиры и платежей по ипотеке к курсу валют.

На цены будет влиять общая экономическая обстановка в стране и мире, а не только курс. То есть, скажутся котировки, эпидемиологическая обстановка в стране и мире, политика банков относительно процентной ставки.

Всё зависит от общего спроса на недвижимость. Если люди, боясь потерять накопления или материнский капитал, бросятся покупать квартиры, они естественным путём вырастут в цене. Если испугаются и придержат деньги, то начнётся рецессия рынка недвижимости. Цены упадут.

Пока рано делать выводы, поскольку ситуация меняется очень быстро, а действия власть имущих невозможно предугадать. Рынок недвижимости реагирует на изменения экономической обстановки с задержкой 4−6 месяцев, поэтому на данный момент, пока царит паника и неразбериха, рано делать выводы.