Наш блог

Описание процесса

Подписание договора с покупателем. Вам должны перевести определенную сумму, которую согласовали, и вексель, чтобы расплатиться с застройщиком. С векселем вам выдается акт о приеме-передаче. Перечитайте его, проверьте свои данные.

В нем указывается личная информация, местонахождение квартиры и её площадь. В пункте 2 описывается стоимость жилья с фиксированием суммы. На момент заключения данного договора стоимость квартиры должна быть полностью оплачена, при этом продавец не имеет претензий.

Обязанности продавца:

• Передать документы по квартире покупателю. Жилье не должно содержать личные вещи, предметы домашнего обихода продавца. Указывается срок передачи комплекта ключей.
• Квартира отдается в исправном состоянии без задолженностей по коммунальным платежам. В жилой площади не должны находиться лица, имеющие права пользования.
• Вы полностью несете расходы по коммунальным платежам до её передачи.

Обязанности покупателя:

• Уплатить стоимость.
• Принять квартиру по акту приема-передачи.

Затем вы:

1. Должны проверить договор (дата составления, сумма, печать).
2. Получаете акт приема-передачи векселя. Он необходим для погашения. В нем указываются векселедатель, сумма и данные двух сторон
3. Отдаете договор застройщику, а он вам отдает чек.
4. Идёте в банк, в котором зарегистрирована ипотека. Сначала приносится договор по переуступке прав на квартиру, затем делается первый взнос (чек застройщика).
5. Сдаете договор в Росреестр, в котором регистрация документов занимает от 10 до 12 дней. Бумаги можно передать юристу, чтобы тот их отдал в банк. Вам не придется сидеть в длинных очередях.
6. Ждете регистрацию, после которой документы вступают в свою силу. Ваша старая квартира теперь принадлежит подрядчику, а вы получаете договоренность, по которой подтверждается право на собственность новой квартиры. Теперь вы обязуетесь осуществлять платежи по квартире, получать необходимые документы и т.п.

Уложиться в месяц

В классическом виде услуга trade-in на рынке квартир может быть предоставлена по одной из давно сложившихся схем:

1. Краткосрочный trade-in с фиксацией цены. Стоимость квартиры в новостройке бронируется на месяц, и за это время собственнику необходимо продать своё старое жильё. Чтобы уложиться в указанный срок, чаще всего приходится соглашаться на снижение цены своего жилья.
2. Без фиксации цены. Квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на срок около трех месяцев, что повышает шансы хозяина старой квартиры продать своё жилье без большого дисконта. Правда, нужно учитывать, что за это время и цены в новостройке могут вырасти.

Вот пример схемы trade-in, которую сегодня предоставляет компания «МИЭЛЬ-Новостройки» в жилых проектах «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк». «По условиям данной программы покупатель квартиры вносит аванс в размере 1% от её стоимости, – рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Далее выбранный объект недвижимости бронируется на 3 месяца, стоимость квартиры фиксируется. Но для заключения такого договора бронирования необходимо предъявить подписанный договор на продажу вторичной квартиры с агентством недвижимости или другой реализующей компанией».

Каждая десятая квартира – по trade-in

Услугу trade-in нельзя назвать сильно востребованной на рынке недвижимости, та же ипотека сегодня используется намного чаще. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», доля сделок по взаимозачёту сегодня составляет не более 10%.

Что касается самих застройщиков, то такая опция есть у многих из них: по данным «Метриум Групп», в массовом сегменте услуга trade-in предлагается примерно в половине проектов (49%): «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», «Водный», «Горизонт», «МИР Митино», «Северный», «Петр I», «Парк Легенд», «Life-Митинская Ecopark», «Домашний» и др. В Новой Москве купить квартиру по trade-in можно в ЖК «Новые Ватутинки», «Прима-Парк», «Легенда», «Новое Бутово», «Бутовские аллеи», «Андерсен» и ещё в 6 других проектах.

Однако, несмотря на распространённость услуги на рынке, количество сделок по этой схеме невелико. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля таких покупок сегодня составляет около 5-7%. Одна из причин заключается в том, что собственники вторичного жилья часто завышают ценники на свои квартиры. «Не все владельцы согласны с тем, что застройщик устанавливает на их жильё цену, адекватную рынку, поэтому предпочитают продавать квартиру через стороннего риелтора», – говорит эксперт.

Количество сделок по trade-in в последние 2-3 года растёт, что объясняется снижением платёжеспособности населения. Характерно, замечает Мария Литинецкая, что взаимозачет стал встречаться даже в элитном сегменте, где, казалось бы, обеспеченные люди могут себе позволить купить жилье, не продавая старое. Это в очередной раз свидетельствует, что кризис повлиял на все слои рынка.

Возможные риски

1. Трудно вникать в сделку по недвижимости, если приходится следить за разными документами, счетами и т.п. По сравнению с риелтором, сделка трейд ин более безопасна. И застройщику, и вам выгодно скорее продать квартиру по наибольшей цене.
2. Подрядчик всегда оставляет телефон продавцу. Вы можете постоянно с ним связываться, чтобы оставаться в курсе дела. Предоставленные договоры необходимо перечитать, затем задать интересующие вопросы подрядчику или застройщику.
3. Нужно понимать, что договоры заполняется в один день. То есть вас не смогут обмануть, и застройщик не откажется продавать новую квартиру. Ведь при этом случае получится, что вы просто продали квартиру на 150 000 ₽ дешевле. Иногда договоры подписываются в разные дни, тогда есть шанс отказа застройщика, но вряд ли он из-за 150 000 ₽ будет рисковать своей репутацией.
4. Договоренность превыше всего. Устная сделка тоже имеет право на жизнь, поэтому необходимо заранее обсудить все непонятные вопросы.

Каким требованиям должно соответствовать старое жилье

Принимая решения о приобретении квартиры по системе взаимозачета, необходимо ознакомиться с требованиями, предъявляемыми риэлтерами к недвижимости и ее владельцу. У каждой компании они свои, однако, можно выделить ряд основных:

— Для возможности выкупа квартиры застройщиком, она должна являться собственностью одного человека. Варианты сделок с долевой собственностью, комнатами в общежитиях и коммунальных квартирах в этом случае не рассматриваются;

— Каждый застройщик выдвигает свои условия касательно расположения вторичной недвижимости. К примеру, некоторые девелоперы Московского региона работают только с квартирами, находящимися в пределах МКАД, другие – рассматривают жилье в определенных городах Подмосковья;

— Квартира должна быть свободной юридически и физически – то есть, владельцам ничего не должно мешать освободить ее по первому требованию

При этом важно учитывать, что доступное для приобретения по системе взаимозачета жилье, чаще всего, предлагается в объектах незавершенного строительства. Это означает, что нужно заранее определиться с временной регистрацией или пропиской;

— В ряде случаев для сделок по системе trade-in принимаются лишь объекты недвижимости в хороших домах, начиная с 2000–х годов постройки.

В зависимости от выбранной клиентом компании-застройщика, требования могут быть как необременительными, так и довольно жесткими.

Непростые ситуации и перспективы схемы трейд-ин

Клиенты не всегда согласны с оценкой их недвижимости, и это нормально – продавец всегда хочет продать свой товар дороже, говорит Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж Группы «Самолет». Каждая компания находит свой выход из сложившейся ситуации.

«Если клиента не устраивают условия, то можно рассмотреть увеличение стоимости, предложить другой вариант программы или дополнительную скидку за участие в трейд-ин. Вето на сделку никто не накладывает, в этом нет необходимости. Мы сначала делаем расчеты, формируем бюджет сделки. Можем сразу предложить клиенту несколько вариантов сделки, из которых он выберет оптимальный для себя», – поясняет спикер.

Кроме того, определение стоимости происходит в индивидуальном порядке. Здесь многое зависит от качественных характеристик объекта недвижимости, его ликвидности. Если он находится в приличном доме, районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью, а сама квартира имеет хорошую планировку и ремонт, то такой объект несложно будет реализовать, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Если объект сложный, или в районе представлено несколько схожих по параметрам квартир, продать его будет труднее. В данном случае может обсуждаться дисконт для более быстрой продажи. В любом случае цена согласовывается с собственником. И, как правило, размер дисконта не превышает 15%.

Кроме того, недовольный клиент может в любой момент расторгнуть договор. В данном случае с него могут удержать небольшую сумму, чтобы компенсировать расходы на рекламу его квартиры (в районе 5 тыс. руб.).

Обычно, если девелопер или привлеченное агентство понимает, что ценовые ожидания клиента слишком высоки, ему могут предложить выставить квартиру на рынок и вместе попробовать ее продать, но без заключения опционов или каких-либо других обязательств, рассказывает Элина Мухамедьянова.

«В абсолютном большинстве случаев покупатель в течение двух недель понимает реальную рыночную ситуацию и только в очень редких случаях решает не продавать квартиру вовсе. Длинных пауз в сделках обычно не бывает, потому что цены на новостройки растут быстрее, чем на вторичное жилье. Клиенты понимают, что их возможности сужаются с каждым месяцем, и долго не раздумывают. Конечно, могут быть и другие обстоятельства, например, изменилась жизненная ситуация, нашелся другой вариант и т.д. Но в целом доля несостоявшихся сделок не превышает 10%», – говорит спикер.

«Стоимость, по которой старая квартира выставляется на продажу, определяется по итогам оценки и в обязательном порядке согласовывается с клиентом. Большинство обращающихся за услугой трейд-ин покупателей понимают ее условия и не создают конфликтных ситуаций. Однако если они все же возникают, то в любом случае методы их разрешения предполагают нахождение компромиссного решения, которое устроит обе стороны»Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Прогноз на перспективу

Таким образом, будущее этого механизма — под большим вопросом, что расстраивает покупателей. Ведь, помимо зафиксированной на довольно длительный период цены, схема имеет и другие достоинства:
избавляет клиента от хлопот по поиску покупателя на старый объект и процесса его реализации;

— позволяет комбинировать этот вариант с другими, так же облегчающими приобретение новой недвижимости. Речь идет о возможности привлечения кредита, рассрочке платежа, переуступке долга.

В ситуации, когда все больше строительных фирм игнорируют этот инструмент не по прихоти, а в силу объективных эскроу-причин, остается утешаться тем, что он имеет и отрицательные моменты:

— цена продажи квартиры, принимаемой в счет стоимости новостройки, часто бывает ощутимо ниже рыночной;
— взаимозачет выгоден только в случае не единственного жилья, иначе на время реализации старого и возведения нового необходима аренда помещения для временного проживания;
— выбор объектов, которые предлагаются по этой схеме, бывает довольно ограничен;
— аванс от 5 до 20% часто требуют внести на самой начальной стадии, еще до продажи старого имущества.

Жить или умереть тому либо иному механизму — диктует рынок. Который, в свою очередь, реагирует на изменение экономической ситуации и законодательной базы. Поэтому сделать однозначный вывод о перспективах «зачетного» квартирного механизма проблематично. Но…свято место пусто не бывает: на смену устаревшим бизнес-инициативам всегда приходят новые.

Реальные истории: три квартиры за одну и удачный размен

Услуга взаимозачёта порой позволяет провести довольно необычные сделки. «В районе Новые Ватутинки у нас есть клиент, который трижды воспользовался услугой trade-in, – рассказывает Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»). – В 2012 году он приобрел у нас скромную однушку и обменял ее в 2013 году на двушку. В 2014 году двухкомнатная квартира была продана через наших специалистов, которые подобрали взамен трешку. И вот в конце 2016 года наш клиент купил четырехкомнатную квартиру, обменяв свою трешку. Парадоксально, но ему ни разу не пришлось брать ипотеку. Секрет прост. Он продавал готовое жилье, покупая взамен квартиру на низкой стадии строительной готовности».

Trade-in может стать вспомогательным инструментом для инвестирования. «У нас есть клиент, который купил по этой схеме уже три квартиры, и сейчас мы готовим сделку по приобретению четвертой, – Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Наш клиент понял, что вторичный рынок пока проседает и ближайшие его перспективы тоже не слишком радужны, и начал реализовать через нас свои вторичные квартиры и покупать новостройки. Сначала он «поменял» одну свою квартиру на новостройку, еще за один вторичный объект удалось купить две квартиры в строящемся доме, сейчас на подходе четвертая новостройка. Таким образом, человек, который в свое время успешно инвестировал в недвижимость, сейчас выгодно перекладывает деньги.

Еще запомнилась сделка, когда за одну вторичную квартиру в центре, семья смогла с нашей помощью приобрести по схеме TRADE IN три (!) квартиры в новостройке».

«В прошлом году к нам обратилась клиентка, решившая обменять свою однокомнатную квартиру и квартиру ее бабушки на трехкомнатную в городском квартале «Ривер Парк», – Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – При этом бабушка должна была проживать вдвоем с внучкой. Однако спустя всего шесть месяцев после новоселья, женщина снова обратилась к нам с просьбой разменять купленную трешку на две отдельные квартиры в этом же проекте. Оказалось, что родственники не ужились и решили разъехаться. В итоге, бабушка сейчас счастливо живет в однокомнатной, а ее внучка – в двухкомнатной квартире. И обе довольны».

Портал MetrPrice.ru желает вам удачных сделок!

Ажиотаж взаимозачета

Официальная статистика по трейд-ин практически отсутствует, поскольку квартиры, купленные на первичном рынке через взаимозачет, регистрируются Росреестром точно так же, как и приобретенные с полной оплатой. Поэтому «Известия» обратились за информацией к ведущим компаниям рынка, которые, как выяснилось, фиксируют стабильный рост интереса к услуге.

«Первый показатель: количество обращений выросло на 27%. Второй показатель — это обращения по типу приобретаемого жилья: экономкласс — +13%, комфорт-класс — +17%, бизнес-класс — +14%. Третий показатель — количество метров, приобретаемых по программе трейд-ин, — говорит член правления Гильдии риэлторов Москвы и руководитель специализирующегося на трейд-ин и новостройках агентства недвижимости «Pro Обмен» Екатерина Никитина. — В нашем случае средняя общая площадь в 2019 году составляла около 54,5 м, а средняя общая площадь в 2020 году была уже 63,8 м».

По наблюдениям специалистов девелоперской компании «Группа компаний ФСК», данная услуга пользуется всё большей популярностью. За два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза, отмечает коммерческий директор Ольга Тумайкина.

— По нашим данным, по сравнению с 2019 годом интерес к трейд-ин со стороны потенциальных продавцов жилой недвижимости вырос на 10–15%, — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Кроме того, мы отмечаем 20-процентный рост спроса на услугу по срочному выкупу квартир, поскольку она позволяет не только в короткие сроки продать недвижимость и не упустить встречный выгодный вариант, но и снять имеющееся обременение.

Меняется все4

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Впрочем, представители ряда компаний указали, что большинство собственников недвижимости с обременением, как правило, предпочитают предлагать скидку, нежели заниматься сложными встречными сделками.

«В 2020 году до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, а после — около 6–7%», отметил директор по развитию застройщика ГК «А101» Дмитрий Цветов. Данные за 2021 год, по его словам, показывают сохранение указанной тенденции.

По подсчетам экспертов компании «Метриум», в прошлом году значительно увеличилась доля проектов, застройщики которых предлагают своим покупателям услугу трейд-ин. Если в IV квартале 2020 года на рынке экспонировалось 64 таких жилых комплекса, то спустя 12 месяцев их число увеличилось на 85%, составив 115 объектов. «Причина в том, что, продавая жилье посредством трейд-ин, девелоперы ничем не рискуют, — уточнила управляющий партнер Мария Литинецкая. — Бронирование квартиры почти всегда оплачивается клиентом, что позволяет девелоперу компенсировать издержки, связанные c исключением квартиры из процесса реализации».

— Мы запустили трейд-ин во второй половине 2019 года. Начиналось с 2–3 сделок в месяц. С января по апрель 2020 года спрос вырос и составил 3–5 сделок в месяц, — рассказывает коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. — В июне-декабре среднее количество сделок выросло до 8–10 в месяц. Таким образом, мы фиксируем увеличение спроса на данную услугу более чем на 100% по сравнению с 2019 годом.

Интересно, что по оценкам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области трейд-ин в этом регионе куда менее популярен.

— Если брать всех застройщиков Санкт-Петербурга, то всего от 2 до 5% квартир за год сдаются в трейд-ин, — заверил «Известия» президент ассоциации Дмитрий Рубин. — Есть отдельные застройщики, которые дают наиболее привлекательные условия, там порядка 15% квартир покупаются по программе трейд-ин.

Меняется все3

Фото: ТАСС/Александр Демьянчук

По словам Рубина, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 95% случаев владельцы пытаются продать квартиры самостоятельно и подороже. «Те, кто использует трейд-ин, — либо очень торопятся, либо им сделали редкое выгодное предложение», — предполагает глава ассоциации.

Рост интереса к услуге взаимозачета ставят под сомнение и некоторые другие участники рынка. «Вторичка остается хорошим активом, а значит, собственник может диктовать более выгодные условия для ее продажи», — заметила эксперт Гильдии риэлторов Московской области Олеся Рудакова.Управляющий директор компании «Миэль» Ирина Пешич наблюдает другую тенденцию: «В основном к нам обращаются люди, которые хотят выгодно продать свое жилье, а значит, дороже продать и дешевле купить. А уже дальше вкладываются в новостройку, которую они себе присмотрели».

Условия Trade-in

У каждой компании свои условия по работе со схемой trade-in.

Так, Группа «Самолет» предлагает клиентам 6 вариаций данной программы. С их помощью можно обменять строящуюся или готовую квартиру как в собственных проектах компании, так и расположенную в ЖК других девелоперов, и даже находящуюся в другом городе. Условия по каждой из подпрограмм разные.

В Sminex создан полный цикл трейд-ин внутри компании. Это самый комфортный вариант для клиента, считает директор по продажам Иван Обухов. После обращения и первоначального взноса в размере 10% от стоимости новой квартиры все заботы по продаже вторичной недвижимости берет на себя застройщик: оценку, оформление сделки, поиск покупателя и т.п.

Так как по программе трейд-ин недвижимость приобретают по ДДУ с фиксированной ценой, то новая квартира покупателя не дорожает со стадией строительной готовности. В 95% случаев жилье клиента на вторичном рынке реализуется в течение трех месяцев – к моменту, когда оплачивается остаток стоимости. Если этого не происходит, то ему предлагают взять новую в ипотеку по зафиксированной цене.

Условия программы трейд-ин у Группы «Эталон» прозрачны, говорит Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Москва. Клиенту нужно совершить четыре простых шага. Во-первых, выбрать объект. Для этого достаточно позвонить или приехать в офис продаж. Там же, в офисах продаж, ежедневно дежурят агенты, которые смогут предварительно оценить «вторичную» недвижимость клиента. В кратчайшие сроки специалисты предоставят отчет с точной оценкой продаваемой недвижимости.

Если она устроит клиента, то далее будет заключен агентский договор на продажу квартиры. Затем клиент бронирует квартиру в выбранной новостройке на 60 дней с фиксацией всех условий. И, наконец, как только будет найден покупатель на квартиру, проводятся две параллельные сделки – на продажу старой и покупку новой недвижимости.

В ГК «А101» программа работает по модели «трейд-ин с реализацией», когда жилплощадь клиента продается в течение 90 дней с помощью агентств недвижимости. На это время выбранная новая квартира ставится в резерв, а цена на нее «замораживается», рассказывает Элина Мухамедьянова, руководитель направления трейд-ин ГК «А101».

Главный «клиентский» плюс состоит в том, что его старая квартира продается по рыночной стоимости, хотя в классическом виде трейд-ин предполагает выкуп жилья со значительным дисконтом. При этом все организационные моменты девелопер берет на себя.

ГК «Инград» предлагает особую программу под названием «Настоящий TRADE-IN от INGRAD», которая доступна в любом из проектов компании. Ее специфика в том, что покупатель может не просто обменять свою старую квартиру на новую, но и продолжать в ней жить до момента заселения в новостройку. В рамках этой программы клиентам предлагается на выбор выкуп либо реализация их недвижимости. Компания предоставляет гарантию юридической чистоты сделки и полное отсутствие затрат на всех этапах.

Второй – это зачет (или выкуп) с дисконтом в размере от 5% до 15% в зависимости от договоренностей с клиентом. Покупатель может выбрать наиболее удобный для него вариант: жить в своей квартире безвозмездно, до момента получения ключей в новостройке, либо проживать там, оплачивая аренду по рыночной ставке, либо арендовать свое старое жилье «ниже рынка».

Преимущества трейд-ин от крупных застройщиков

Однако многие наши застройщики работают с трейд-ин и самостоятельно. Скажем, крупнейший девелопер страны, группа компаний “ПИК”, не обходит модное веяние стороной – и предлагает для трейд-ин услуги своей дочерней компании под названием “ПИК-Брокер”. Та может не только оценить вашу старую квартиру, но и сделать в ней косметический ремонт и проверить её документацию. Ещё одно достоинство “ПИК-Брокер” – там берут даже квартиры с ипотекой и с долгами по “коммуналке”. Глядя на эти условия, понимаешь, что своей популярности “ПИК” добился вполне справедливо, уж что-что, а продавать недвижимость он умеет!

У группы компаний “А101 Девелопмент” – другое преимущество

Этот застройщик обращает внимание своих клиентов на то, что может взять в счёт оплаты новой квартиры даже квартиру в российском регионе. То есть если вы давно мечтали переехать из своей провинции в Москву, а то и в Новую Москву (“А101 Девелопмент” – один из главных застройщиков в этой локации), то вот он, ваш шанс

Понравившуюся вам недвижимость забронируют за вами на 150 дней, а цену на неё в течение этого периода повышать не будут. Но даже если средств на приобретение не хватит и тогда, вы сможете воспользоваться выгодной ипотекой. Не зря компанию часто хвалят за клиентский сервис.

А трейд-ин от компании Ingrad интересен тем, что этот застройщик позволит вам жить в проданной вами, то есть в вашей бывшей квартире до переезда в новую. В некоторых случаях нужно будет разве что платить ежемесячную аренду, да и то невысокую. То есть пока вы ждёте, когда приобретённую вами новую недвижимость достроят и сдадут в эксплуатацию, в вашей жизни ничего не меняется, вы продолжаете жить там же, где жили. Не надо избавляться даже от мебели, её можно будет сразу перевезти на новое место. Да и уверенность в надёжности застройщика как-то сразу появляется – своевременное выполнение обязательств не только в ваших, но и в его интересах.

Таким образом, мы понимаем, что завоевать популярность на российском рынке трейд-ин смог за счёт индивидуальных девелоперских инициатив

Конкурируя за внимание клиентов, они идут им навстречу и предлагают всё более выгодные схемы. При этом про своё благополучие застройщики тоже не забывают – благодаря трейд-ин люди отдают предпочтение именно им

А ещё они наконец решаются на переезд – приобретают жильё, уже имея одно в собственности. То есть трейд-ин приводит на рынок недвижимости новых людей – тех, кто, казалось бы, в нём уже и не заинтересован.

Трейд-ин в недвижимости

Постепенно набирает обороты довольно новая для России опция среди застройщиков и частных компаний. Эта опция называется трейд-ин. Разбираемся, что это, для чего нужно и какая от нее польза.

Что такое трейд-ин в недвижимости?

По сути – это аналогия стандартного трейд-ина в автомобильном секторе. Тезисно, автомобильный трейд-ин выглядит следующим образом. Покупатель приходит к дилеру, его автомобиль оценивается специалистами автокомпании, затем сумма оценки вычитается из итоговой стоимости нового автомобиля.

В недвижимости ситуация выглядит плюс-минус так же. Покупатель приходит к девелоперу, его квартира оценивается и идет в зачет стоимости будущего жилья. Как будут доплачиваться остальные денежные средства – наличными или через кредитование, это уже другой разговор, но суть именно в этом. Если попытаться вывести суть одной фразой, то получится «новое жилье взамен старого».

В чем выгода для покупателя новой/другой квартиры?

Как и в автопроме, не нужно заниматься продажей самому. Это здорово экономит и время, и, в некоторых случаях, деньги. Нужно понимать, что любая срочная продажа такого формата всегда осуществляется с некоторым дисконтом от рынка, поскольку при срочном выкупе необходимо время для дальнейшей реализации объекта. Собственно, если брать статистику по регионам, то разница в цене порядка 100-150 тысяч рублей не является чем-то критичным именно в контексте потери времени на поиск брокера, последующий поиск покупателя и возможное удорожание новостройки во время осуществления действий по продаже собственного жилья. Кроме этого, есть возможность зафиксировать цену на уровне первого обращения по вопросу покупки и получить небольшую скидку до 4% за полную оплату, которая и будет сложена из стоимости старой квартиры и доплаты за новую.

Дополнительный бонус для клиентов – это возможность договориться о том, чтобы до выдачи ключей и некоторого оговоренного срока после была возможность жить в квартире, которую клиент передает застройщику по трейд-ину. Причем плюс для покупателя в том, что если вдруг цена на нынешнее жилье опустится, это оспорить будет невозможно и трудности с реализацией полностью лягут на застройщика, тогда как при росте стоимости новостройки цена будет зафиксирована договором долевого участия.

В чем выгода для застройщика?

Первое – продажа собственного объекта. В этом, по факту, и есть главная цель девелопера.

Второе – продажа объекта покупателя. Нужно помнить, что квартира по трейд-ину выкупается застройщиком с дисконтом от рынка, и он может себе позволить выставить ее на продажу по реальной рыночной цене и подождать некоторое время, пока она будет продаваться. К тому же у некоторых застройщиков есть договоренности с агентствами недвижимости, которые за комиссию помогают в реализации квартир, полученных через трейд-ин.

Кто из девелоперов уже работает с этим механизмом?

Из тех компаний, что на виду, это следующие девелоперы:
— ПИК;
— ИНГРАД;
— А101;
— ГК ФСК (только на отдельные проекты);
— ЛСР (только на бизнес-класса);
— AFI Development («Резиденция архитекторов» и «Сиреневый парк»).

В чем могут быть подводные камни для владельцев недвижимости?

По сути, подвох здесь только один – это дисконт от рынка. Некоторые застройщики и компании, которые работают с ними, спокойно выкупают квартиры и с обременениями, и с материнским капиталом, и с долгами по ЖКУ. Но нужно понимать, что эта скидка идет за скорость выкупа и принятие на себя проблем с квадратными метрами. Дисконт может составлять от 5% до 30-35%. Столь большой размер скидки может быть продиктован двумя факторами – тем, что жилье банально неликвидно, то есть не представляет интереса для потенциальных покупателей, и необходимостью дожития. Причем нужно отметить, что чем больше комнатность и чем дороже оценочная стоимость квартиры, тем больше будет дисконт.

рынок недвижимости

жилая недвижимость

инвестиции в недвижимость

строительство

рынок рф

коммерческая недвижимость

Как проходит трейд-ин-сделка

Хотя, как мы уже выяснили, у каждого застройщика есть свои особенности трейд-ин-сделок, сценарий их проведения всё равно у всех примерно один. Он состоит из следующих пяти шагов.

1. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о желании приобрести у того квартиру – а при её оплате использовать свою старую недвижимость.
2. Застройщик закрепляет за потенциальным покупателем желанную им квартиру, а также цену на неё.
3. Застройщик нанимает посредника, который проведёт оценку недвижимости его клиента и проверит все юридические тонкости.
4. Застройщик или его посредник заключает с потенциальным покупателем договор о продаже его квартиры – и в итоге старая квартира клиента находит своего покупателя.
5. Наконец, покупатель заключает договор о приобретении новой квартиры, а деньги, полученные им от продажи старой, идут в счёт её оплаты.

Несмотря на кажущуюся простоту, схема имеет и свои подводные камни. Скажем, один шаг может длиться сильно дольше другого. Скажем, срок бронирования квартиры в новостройке и цены на неё варьируется от месяца до чуть ли не полугода, тогда как заключение сделки занимает всего одну встречу. В процессе легко запутаться – покупатель одновременно примеряет на себя роль продавца, пусть, собственно, продажей он и не занимается. Ну и нельзя забывать о том, что в современных рыночных условиях застройщики могут менять очерёдность шагов – например, продавать новую квартиру, ещё не продав старую, или наоборот предлагать клиенту определённую квартиру в соответствии с оценкой его собственной недвижимости.

Описание услуги

Улучшить жилищные условия, не прикладывая значительных усилий, затратив минимум времени на бумажную волокиту? Заманчиво звучит и довольно просто воплощается в действительность. Поможет в этом услуга trade-in (квартира в зачет), позволяющая стать обладателем новой квартиры, продав старое жилье. Впервые она появилась на строительном рынке после кризиса 2008 – 2009 г.г. Сегодня, по статистике, подобной системой взаимозачетов при оформлении сделок с недвижимостью пользуются уже более 10% покупателей.

Схема, по которой работает trade-in, проста и понятна:

— Заказчик выбирает новую квартиру, которую хочет купить;
— По согласованию с застройщиком, цена приобретаемой недвижимости фиксируется на конкретный срок (обычно 1-3 месяца);
— Риэлтерская компания ищет покупателей на старую жилплощадь клиента;
— После продажи вторичного жилья денежные средства направляются в счет приобретения квартиры в новостройке.

Клиентам следует помнить, что срок, отведенный на реализацию вторичной недвижимости — ограничен, и, возможно, придется соглашаться на продажу по сниженной цене. Тем не менее, trade-in для них – удобная схема, позволяющая свести всю сделку к нескольким визитам в риэлтерскую компанию.

Как продать квартиру в трейд-ин?

Сегодня услуга trade-in на первичном рынке новой и исторической Москвы предлагается в 33 жилых комплексах массового сегмента. Сделать выгодный взаимозачет могут те собственники недвижимости на вторичном рынке, которые всегда мечтали переехать в новостройку в Подмосковье или Москве.

Главное преимущество покупки квартиры в трейд-и в Москве заключается не только в достаточном разнообразии предложений, но и в возможности заморозить стоимость недвижимости в новостройке на этапе строительства, чтобы эффективно планировать семейный бюджет. Этой схемой часто пользуются клиенты банков, которые не получили одобрения по ипотеке, а также собственники дорогого жилья, стремящиеся купить не одну, а сразу несколько квартир.

Поскольку рынок трейд-ин недвижимости еще только развивается в России, сдать в качестве залога ипотечную квартиру для покупки новостройки в Москве по программе обмена можно только считанным застройщикам. В большинстве случаев процедура купли-продажи предполагает следующие этапы:

1. Владельцу жилья на вторичном рынке необходимо сделать оценку недвижимости. Исходя из полученных значений, он может подобрать строящийся объект и квартиру в нем, проанализировав собственное финансовое положение.
2. Выбрать принцип покупки «квартиры в зачет» — с привлечением риэлторов или напрямую через застройщика. В этом могут помочь квалифицированные кредитные брокеры компании «Роял Финанс», способные оценить все риски и сложности каждой из схем.
3. Забронировать понравившуюся квартиру, заключив договор trade-in с риэлтором или застройщиком, зафиксировав стоимость объекта на период реализации старой недвижимости.
4. Поручить продажу старой недвижимости менеджерам трейд-ин отделов, избавившись от необходимости приходить на показы, вести переговоры с потенциальными покупателями, заниматься подготовкой документов.
5. Передать вырученные с продажи вторичного жилья средства строительной компании. Они могут быть использованы в качестве первоначального взноса, частичной или полной оплаты квартиры. Если полученной суммы недостаточно, привлечь залоговые средства, оформив в банке целевой или нецелевой займ.

Эскроу не ждет

Эксперты отмечают, что программа льготной ипотеки несильно повлияла на развитие трейд-ин. А вот рост цен, а также переход строек на систему эскроу-счетов свою роль сыграли. «Так как программа трейд-ин позволяет зафиксировать стоимость квартиры на длительный срок – до трех месяцев – на время продажи недвижимости клиента, то потребность в этой схеме выросла среди покупателей. Однако застройщики в настоящее время, наоборот, ограничивают сделки в рамках данных программ», – отмечает директор по продажам ГК «Полис Групп» Яна Кадомцева.

Причина самая простая

С введением проектного финансирования для строительной компании важно получать денежные средства сразу, чтобы быстро наполнять эскроу-счета. Система трейд-ин не дает возможности это делать

То есть она невыгодна для новостроек, которые возводятся в рамках проектного финансирования. По словам Яны Кадомцевой, у «Полис Групп» программа трейд-ин осталась лишь в ЖК «Полис на Комендантском», который сдается в текущем году. Это последний объект компании, который реализуется по старой схеме – с привлечением средств напрямую от дольщиков.