Динамика цен на рынке жилья в городах россии

В каких городах России самые дешевые квартиры?

В расчет будем брать населенные пункты с населением свыше 100 000 человек. Исходя из таких параметров, самым дешевым в плане покупки жилья будет город Златоуст в Челябинской области. По данным портала РосРиэлт, цена квадратного метра жилплощади, в среднем, составляет там 16 900 руб. за м2  .

Также в ТОП по дешевизне жилья войдут такие города как (указана стоимость за м2):

1. Орск (Оренбургская область) — 17 800
2. Димитровград (Ульяновская область) — 21 100
3. Норильск (Красноярский край) — 23 500
4. Петрозаводск (Карелия) — 24 600
5. Бийск (Алтайский край) — 24 700
6. Нижний Тагил (Свердловская область) — 25 300
7. Улан-Удэ (Бурятия) — 26 300
8. Братск (Иркутская область) — 26 500
9. Магнитогорск (Челябинская область) — 26 600

Город Златоуст. ФОТО: smorodina.com

 Из 15 городов-миллионников самыми дешевыми в плане покупки жилья являются:

1. Челябинск (40 450).
2. Омск (42 000).
3. Волгоград (46 000).
4. Пермь (47 500).
5. Воронеж (50 100).

Для сравнения — цена за м2 в Москве составляет 276 400 рублей. 

Что касается аренды жилья, то, по данным портала Domofond.ru за 2019 год, самыми дешевыми будут такие города как (ниже указаны цены за 1-комнатную квартиру): 

• Волжский (Волгоградская область) — 7927 р.;
• Стерлитмак (Башкортостан) — 8156 р.;
• Курск (Курская область) — 8 411 р.;
• Курган (Курганская область) — 8 420 р.;
• Саранск (Мордовия) — 8467 р.;
• Магнитогорск (Челябинская область) — 8 787 р.;

Дозированное предложение

Есть сценарий и более серьёзного роста. Он может реализоваться, если апартаменты де–юре приравняют к жилью. Сейчас Минстрой готовит соответствующие поправки в законодательство. В ожидании этого спрос на апартаменты в течение прошлого года рос, и только в декабре покупатели немного успокоились. В этом сегменте рост может прогнозироваться на 10–12% в год, полагает Игорь Петров, генеральный директор компании «Р–Фикс». «Возможно, подогреют интерес разговоры о том, что апартаменты признают жильём. Также серьёзным фактором может стать рост цен на стройматериалы», — отмечает он.

По мнению Дмитрия Шафоростова, руководителя агентства недвижимости «Ваша квартира», активный рост (3–5% в месяц) продолжится в первой половине года, поскольку девелоперы будут выводить на рынок объекты «очень дозированно», то есть предложение заметно не увеличится. Но уже в третьем квартале, считает он, спрос успокоится. «Ближе к концу года вновь жду роста спроса и цен», — добавляет эксперт. Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина, полагает, что после отмены программы льготной ипотеки цены могут встать, хотя «спрос всё равно будет сильный и даже большое количество стартов не приведёт к снижению цен». «Квадратный метр в ближайшие полгода будет расти. Мы не видим предпосылок не только для спада, но и для остановки роста», — резюмирует Екатерина Сивова.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Москва и Санкт-Петербург

Самая дорогая недвижимость в России традиционно в обеих ее столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Естественно, лидирует Москва, причем вне зависимости от колебаний цен на рынке.

Дороговизна жилья в Москве легко объясняется большим спросом. С учетом того, что проживание в столице дает некоторые преимущества (в части социального обеспечения), девелоперы активно застраивают имеющиеся участки, разворачивается программа реновации. Это происходит и на присоединенных территориях Новой Москвы, которые административно являются частью столицы.

Динамика цен на жилье в столице была неоднозначной, как показывают данные irn.ru:

Видно, что на столичный рынок недвижимости сильно влияли кризисы 2008-2009 и 2014-2015 годов. Сразу после кризиса цены резко падают (ввиду того, что у населения просто нет денег на покупку квартиры).

В 2015 году упали цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. Прекратилось падение только в 2018 году, в текущем цены снова растут. Основными драйверами роста строительства стал небывалый объем ипотечного кредитования за прошлый год (он рекордный), а также ожидания скорых перемен, связанных с отменой долевого строительства.

Почти во всех районах города растут цены на первичное и вторичное жилье, а разброс средних цен можно наглядно увидеть на графике:

Как видно, разрыв между разными районами Москвы очень сильный – в 3,5 раза. При этом средний уровень стоимости квадратного метра московской недвижимости оказался чуть ближе к нижней границе.

Это лишь усредненные данные, а на практике даже в конкретных районах есть как более дорогие, так и более дешевые предложения. Например, если рассматривать покупку вторичного жилья, то окажется, что в поселениях Новой Москвы можно купить жилье относительно недорого (в Роговском – 69,8 тысяч рублей, в Новофедоровском – 81,5 тысячи рублей, а в Кленовском – 86,1 тысячи рублей за квадратный метр).

Что касается дальнейшей динамики, у представителей рынка нет однозначной версии. Кто-то прогнозирует небольшой рост (5-7% в 2019 году), кто-то обещает такое же снижение цен.

Эксперты уверены лишь в том, что по вторичному рынку в Москве предложение превышает спрос, и в любой момент цены могут пойти вниз (когда владельцам потребуются деньги). На первичном же рынке девелоперы до 1 июля 2019 года начали много объектов, которые будут постепенно заканчивать, а значит – предложение сильно снижаться не будет.

Рынок жилья в Санкт-Петербурге несколько отличается от московского. Прежде всего, там квартиры стоят дешевле (113,2 тысячи рублей против 175,2 тысяч в Москве), также они иначе реагировали на кризис. На фото показана динамика стоимости квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге (верхняя линия – вторичное жилье, нижняя – новостройки).

Как можно заметить, сильный провал был только в 2008-2009 годах, а 2015 год питерская недвижимость практически не заметила. Еще можно увидеть, что цены в северной столице растут постоянно, и сейчас находятся на пике.

Ситуация, когда вторичное жилье в Санкт-Петербурге дороже новостроек – уже практически традиция. Причина в том, что значительная часть города застроена старым фондом, который считается куда более привлекательным для потенциальных покупателей (большие комнаты, высокие потолки, качество строительства). Часть из таких квартир – бывшие коммуналки, и они стоят в разы дороже новостроек.

Внутри Санкт-Петербурга цены на жилье, как и в Москве, различаются втрое:

Как видно, самый дорогой район Санкт-Петербурга по ценам ненамного превышает среднюю цену по Москве, а самое бюджетное жилье в городе соответствует среднероссийскому уровню.

Кстати, Санкт-Петербург в среде урбанистов печально известен тем, что его окраины застраиваются панельными «муравейниками» – жилыми комплексами с домами в 20-30 этажей.

По факту эти районы находятся за линией КАД, и административно принадлежат Ленинградской области. В частности, самыми застраиваемыми оказались поселения Мурино и Кудрово. Суммарно их население оценивают в 100 тысяч человек, а Кудрово уже имеет статус отдельного города (но в состав Санкт-Петербурга его не принимают).

Эти районы характеризуются относительно низкими ценами на жилье (студия обойдется менее, чем в 2 миллиона рублей), но имеют серьезные проблемы с транспортом, социальными учреждениями и качеством жизни в целом.

Города-миллионники и областные центры

Строительство активно развивается в большинстве крупных городов России. Кризис постепенно подходит к концу, а государство делает ипотечное кредитование все более доступным. Как результат – крупные и не очень города обрастают новостройками.

Первичный рынок по стране характеризуется тем, что новостройки пока еще уступают по качеству вторичному жилью. Это и размещение (центры городов и спальные районы уже застроены), и наличие инфраструктуры, и качество самого жилья.

Это видно по ценам на жилье в российских городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга):

Только в двух из рассматриваемых 14 городов-миллионников новостройки оказались дороже вторичного жилья.

Еще одной причиной может быть тот факт, что застройщики ориентируются на эконом-сегмент (который уже нужно называть «комфорт-класс»), тогда как на вторичном рынке присутствует больше дорогих вариантов.

По данным ЦИАН, на основе которых и построен график, за прошедший год жилье в городах-миллионниках подорожало в среднем на 6% (для сравнения: в Москве рост на 7%, в Санкт-Петербурге на 8%).

Сильнее всего подорожание ощутили в Казани (на 19%), Новосибирске (16%) и Красноярске (10%). Снизились цены только в двух городах – Самаре (на 5%) и Ростове-на-Дону (на 2%).

Если же рассматривать города с населением от 500 тысяч человек, то больше всего цены выросли в Рязани (на 7,2% и составили 44,4 тысячи рублей за квадратный метр), Махачкале (рост на 6,3%) и Ижевске (рост на 3,5%).

В городах с населением меньше (то есть, от 200 тысяч человек) цены почти не изменились. Причины, увы, здесь объективны – в маленьких городах спрос на жилье небольшой, так как все больше людей перебираются в крупные города.

Что интересно, среди городов-лидеров по уровню цен на жилье есть не только миллионники. В числе самых дорогих городов обнаружились также:

• Сочи: 105,4 тысячи рублей за квадратный метр;
• Владивосток: 100,7 тысяч рублей;
• Балашиха: 86,4 тысячи рублей;
• Севастополь: 83,5 тысячи рублей;
• Хабаровск: 73,7 тысячи рублей.

Если в Сочи и Севастополе причина высоких цен – климат и море, то в Балашихе это близость к Москве, а во Владивостоке и Хабаровске – близость к более развитым странам (Китаю, Южной Корее и Японии).

Небольшие города

Цены на жилье в России почти всегда пропорциональны количеству жителей в населенном пункте. Чем больше город – тем дороже там недвижимость. Здесь несколько причин: более дорогая земля, больше работы (и, соответственно, больше приезжих), более высокий уровень жизни в целом.

Можно увидеть такую тенденцию:

• в городах с населением от 700 тысяч до миллиона человек средние цены не превышают 40 тысяч рублей (кроме Краснодара, но он активно растет и неофициально его население уже перевалило за миллион);
• при населении в 500-700 тысяч человек цены на жилье снижаются уже до 30-35 тысяч рублей (примеры – Новокузнецк, Пенза, Ульяновск), кроме Ярославля, где цены еще на уровне около 43 тысяч рублей за квадратный метр;
• если население составляет 300-400 тысяч человек, средние цены составляют около 30 тысяч рублей или чуть больше;
• в городах с населением в 100-200 тысяч человек цены уже опускаются до 26-27 тысяч рублей за квадратный метр.

Кстати, по этим цифрам можно понять, где есть активное строительство нового жилья, а где его нет: при средней себестоимости строительства по стране в 42 382 рубля за квадратный метр (данные Росстата) застройщик будет ориентироваться на регионы и города с более высокими ценами.

В России маленьких городов слишком много, чтобы собрать их все в одну таблицу. Но некоторые из них выделяются темпами роста цен на жилье.

Как оказалось, в Новокуйбывшевске Самарской области за последний год цены на жилье удвоились:

Тогда как в Заокском Тульской области жилье стало на четверть дешевле:

Ничего странного в этом нет: в Новокуйбышевске есть несколько крупных промышленных предприятий, в том числе нефтегазового сектора. Волжский является городом-спутником Волгограда и имеет несколько производств, а во Всеволжске расположены несколько заводов, и многие жители ездят на работу в Санкт-Петербург.

Города из нижней таблицы характеризуются, по большей части, производствами местного масштаба.

Понятно, что есть города с хорошим экономическим потенциалом, а есть потенциальные города-призраки. Один из способов понять это – сопоставить количество объявлений о продаже недвижимости:

Здесь интересно сопоставить количество объявлений и население городов. Например, в Старом Осколе на 223 тысячи жителей приходится 821 объявление, тогда как в курортном Горячем Ключе их 730, но население всего 39 тысяч человек.

Вывод сделать сложно, так как небольших городов в России много и все они разные. Можно только сказать, что рынок жилья в них практически замер, в отличие от столицы и городов-миллионников.

В каком городе России самые дешевые автомобили?

На разницу в стоимости авто в разных городах РФ влияет множество факторов. Цена новых авто может зависеть от того, насколько близко место покупки находится к месту сборки и от наценки дилера, а цена подержанных — от покупательской способности жителей региона и возраста машины. Кроме того, значение имеет конкуренция: в маленьких городах, где спрос превышает предложение, продавцы могут задирать цены. В мегаполисах же дилеры не могут себе этого позволить.

Говоря о подержанных автомобилях, эксперты портала Fastmb.ru зафиксировали самую низкую среднюю цену в Курганской области и Алтайском крае — 313 тысяч рублей.

Если речь идет о новых машинах, то здесь стоит сказать о бренде и городе, в котором находится завод по сборке. Логично — не нужно переплачивать за транспортные услуги и логистику:

• Ульяновск (УАЗ);
• Нижний Новгород (ГАЗ,Volkswagen и Skoda);
• Тольятти (Lada, Datsun, Renault и Nissan);
• Ижевск (Nissan);
• Калининград (Kia, Hyundai и BMW);
• Санкт-Петербург (Kia, Nissan, Ford, Hyundai и Toyota);
• Набережные Челны (КАМАЗ,  Ford);
• Москва (Nissan и Renault);
• Елабуга (Ford и Fiat);
• Таганрог (Hyundai);
• Калуга (Peugeot, Citroen, Audi, Skoda, Mitsubishi);

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

• В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
• В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
• В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
• В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

Публикации

Эксперты Кадастровой палаты по Курганской области рассказали о жилищных правах детей. 1 июня 2021 года в Кадастровой палате по Курганской области прошла горячая линия посвященная защите имущественных прав несовершеннолетних. На вопросы отвечала заместитель начальника межрайоного отдела Светлана Ходонович. На вопросы отвечала заместитель начальника межрайоного отдела Светлана Ходонович. За время проведения горячей линии поступили десятки телефонных звонков.

Недвижимость и дети | Юридический справочник | 08.06.2021 | ГУ «ФКП Росреестра» | Просмотров: 58

Наполнение Единого государственного реестра недвижимости является важной государственной задачей. Правительством Российской Федерации разработан ряд целевых моделей в том числе и целевая модель «Подготовка документов и осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества»

Новости о недвижимости | 08.06.2021 | Управление Росреестра по Курганской области | Просмотров: 44

Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» закрепляет новый порядок государственной регистрации аренды.

Рынок аренды | Юридический справочник | 07.06.2021 | Управление Росреестра по Курганской области | Просмотров: 63

С каждым днём столица уплотняется, а взгляды инвесторов устремляется ввысь. Однако в Москве ещё достаточно укромных мест, где можно не просто спрятаться от суеты, а очутиться буквально в другом измерении — например, исторический жилой квартал «Немецкая слобода» на Октябрьском поле…

Переезд | Советы риэлтора | 05.06.2021 | Риэлтор «Татьяна Мамонтова» | Просмотров: 84

«Пороговым» значением привлекательности первичного рынка жилья для «инвестиционных» сделок является рост цен на 6% в год. А вот льготная ипотека частных инвесторов не заинтересовала. Сегодня доля инвесторов на первичном рынке оценивается в 9-12%, средняя доходность от вложения в новостройки составляет 25% (за весь период владения). При этом во второй половине 2021 года квартиры от инвесторов могут составить до 20% в объеме предложения на первичном рынке жилья.

Первичный рынок | 04.06.2021 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 91

Сотрудничество со мной убережет от нецелевых расходов и возможных ошибок при выборе объекта и работе с ним.
Предпочитаю комплексное сопровождение Покупателя от подбора объекта до заселения в его новые владения и адаптации в новых условиях в новой стране. Помогаю решать задачи и вопросы своего клиента в Черногории.

Жилая недвижимость | 04.06.2021 | АН «KaraTau» | Просмотров: 84

В выписки из Единого государственного реестра недвижимости скоро будут включать сведения об аварийном состоянии дома. Соответствующий закон подписал Президент РФ Владимир Путин.

Новости о недвижимости | 04.06.2021 | Управление Росреестра по Курганской области | Просмотров: 115

03 июня в 18:00 (мск) компания «Митсан Консалтинг» в рамках авторской серии прямых эфиров «О недвижимости доступно» провели очередную youtube-трансляцию на тему: «Приёмка квартиры: Что делать если застройщик подвёл?»

Первичный рынок | Советы риэлтора | 03.06.2021 | Пользователь: Желнин Дмитрий Александрович | Просмотров: 165

27 мая состоялся «День Управления» для глав и специалистов муниципальных образований на территории Притобольного района, который был посвящен актуальным вопросам реализации федерального законодательства в рамках межведомственного взаимодействия. На территории Притобольного района отмечена недостаточная активность органов местного самоуправления по данным направлениям деятельности: работа по инвентаризации муниципального имущества, работа с невостребованными земельными долями, муниципальный земельный контроль

Новости о недвижимости | 02.06.2021 | Управление Росреестра по Курганской области | Просмотров: 175

До конца июня покупатели квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Георг Ландрин», возводимого ГК «Абсолют Строй Сервис», могут оформить ипотеку с господдержкой на особых условиях от банка «Санкт-Петербург». Ставка на весь период кредитования составит 5,5% годовых.

Первичный рынок | Ипотека | 31.05.2021 | СК «Абсолют Строй Сервис» | Просмотров: 204

Что будет с ценами на жилье в 2021 году

По мнению Антона Мороза из «Ностроя», в 2021 году нужно больше ориентироваться на объективный рост цен — проектное финансирование, подорожание стройматериалов из-за курсовых разниц.

В первую очередь динамику цен на жилье в 2021 году будет определять льготная ипотека, во-вторых, объем предложения, считает глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Продление программы до середины следующего года подстегнуло застройщиков начинать новые проекты. В 2021 году мы не будем наблюдать ажиотажного роста цен, как было в 2020 году, когда рост цен достигал — 20%. В следующем году рост цен будет на уровне 10-15%, часть которого обуславливается, в том числе, инфляцией», — сказал он.

Где самые доступные квартиры

Цена квартиры – это не самый главный показатель. Люди переезжают в другие города чаще всего ради работы, и надеются в перспективе накопить денег на квартиру с зарплаты.

Именно отсюда рассчитывается индекс доступности жилья. Если упрощенно, это количество лет, в течение которого семья из 2 человек будет копить на 2-комнатную квартиру.

Расчет условный, так как сравнивается доход семьи со стоимостью квартиры (в реальности срок будет в разы дольше, ведь семье нужно еще и на что-то жить).

По данным ЦИАН, проще всего купить квартиру из городов-миллионников оказалось в Челябинске:

Недалеко от него расположились Красноярск, Омск и Самара. Москва и Санкт-Петербург оказались городами с самым недоступным жильем, несмотря на самые высокие доходы населения (то есть, там самая переоцененная недвижимость).

Среди других городов лидирует Самара:

В Самаре, как оказалось, семья сможет купить квартиру, собрав зарплату за 2 года. На последних позициях оказались Симферополь и Севастополь, где строительный комплекс пока еще в зачаточном положении из-за монополии нескольких компаний и отсутствия денег у населения.

Стоит отметить, что показатель доступности жилья будет постепенно уходить в прошлое, так как все больше семей делают выбор в пользу ипотечного кредитования. Если процентная ставка опустится до обещанных властями 8% годовых, это даст новый толчок развитию строительства.