Как взять ипотеку правильно и не пожалеть о своем решении?

Виды

Основными отличиями ипотеки от других видов кредитования является:

• ее цель — приобретение недвижимости
• очень длительный срок (от 10 до 20, а иногда и до 30 лет)
• большая сумма кредита (как правило, несколько миллионов)
• привлечение членов семьи в качестве созаемщиков
• в качестве залога используется приобретаемая недвижимость
• страхование залога по рискам повреждения и у траты прав
• страхование жизни, здоровья, работоспособности заемщика

В целях поддержки отдельных категорий граждан государством разработаны специальные программы ипотечного кредитования. Если заемщик не относится ни к одной из социальных групп, он вправе пользоваться стандартными предложениями.

Стандартная

Стандартная ипотека — наиболее распространенная форма кредитования по тем условиям, которые предлагают банки на вторичное жилье, квартиры в новостройках, жилые дома с земельными участками. Заемщик использует только собственные средства для расчета с банком. Размер первоначального взноса от 10 до 20% стоимости квартиры, ставка от 9,1 до 13,75% на вторичное жилье, до 14,25% на квартиры в новостройках. Сумма кредита не больше 70–80% цены оформляемого в залог жилья. Требуемый возраст заемщика разный в различных банках в пределах от 18 до 75 лет. Верхний предел возраста определен на дату полного погашения ипотеки. Ставки ниже для зарплатных клиентов, заемщиков, имеющих счета в банке, положительную кредитную историю, и при личном страховании.

Социальная

Социальной называют ипотеку с господдержкой для малоимущих, нуждающихся в улучшении условий проживания, у которых нет достаточного объема собственных средств для расчета. Третьей стороной в договоре выступает государство. Такие программы реализуют на региональном уровне, поэтому они могут быть различными в разных регионах. Более подробную информацию дадут в органах местной власти и региональном отделении АИЖК.

Господдержка может быть в размере 10–50% стоимости жилья в форме:

Социальную ипотеку отличает:

1. Минимальная ставка (не более 7,55%)
2. Минимальный первый взнос (10–20%)
3. Более длительные срок кредитования
4. Субсидии государства на оплату первого взноса, процентов по ипотеке, досрочное погашение долга
5. Отсрочками платежей или реструктуризация до 1,5–3 лет. Например, Сбербанк молодым семьям с детьми оформит ипотеку по ставке 6% на 3–5 лет и 9,25% далее.
6. Уменьшение размера ежемесячных платежей при рефинансировании
7. Единовременные субсидии (например, средства материнского капитала)

Государство помогает врачам, учителям, ученым, многодетным семьям, приобретающим новостройки по ставке до 12%. Установлены ограничения на площадь квартир: не больше 32 кв.м. на одного, 48 на двух, далее по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Условиями помощи этой социальной группе является возраст не старше 35 лет (доктора наук до 40 лет), наличие нуждаемости. Им доступна ипотека под 8,5% и оплата до 30% при условии внесения собственных средств не меньше 10% стоимости жилья. Молодым семьям с детьми в отдельных регионах поддержку окажут в сумме до 40% цены новостроек. Есть региональные программы с оплатой 100% стоимости, заемщик гасит лишь проценты.

Ипотека в Альфа-Банке

Подробнее

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

Срок до:

30 лет

Ставка:
от
8,49%

Возраст:
от
21 до
70 лет

Рассмотрение:
30 минут

Оформить

Ипотека в банке Открытие

Подробнее

Кредитный лимит:

от 500 000 до 30 000 000 руб.

Срок до:

30 лет

Ставка:
от
7,95%

Возраст:
от
21 до
68 лет

Рассмотрение:
30 минут

Оформить

Кредит на большую сумму в Совкомбанке

Подробнее

Кредитный лимит:

от 150 000 до 30 000 000 руб.

Срок до:

10 лет

Ставка:
от
11,9%

Возраст:
от
20 до
85 лет

Рассмотрение:
30 минут

Оформить

Кредит наличными в Локо-Банке

Подробнее

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

Срок до:

7 лет

Ставка:
от
8,4%%

Возраст:
от
21 до
68 лет

Рассмотрение:
30 минут

Оформить

Для молодой семьи

Молодой считается семья, в которой возраст супругов не больше 35 лет. Если семья нуждается в жилье и стоит в очереди в местной администрации на улучшение условий проживания, она имеет право на получение субсидии:

• 35% от стоимости жилья при отсутствии детей
• 40% при их наличии

Деньги выделяют на первый взнос по ипотеке или в качестве дополнения к собственным средствам при покупке квартиры. При этом семья должна подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или из банка о состоянии счета.

Военная

Военнослужащие по контракту и работники милиции по истечении трех и 10 лет, соответственно, вправе использовать средства, накопленные на их персональных счетах. Обеспечиваются субсидиями только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Банки оформляют военным ипотеку с условиями ее погашения к возрасту 45 лет.

Где выгоднее взять ипотеку: перечень банков

Потенциальный заемщик имеет возможность выбрать любую кредитную организацию, чьи условия его устроят. Клиент до оформления заявки может ознакомиться со всеми предложениями банков, подать заявки сразу в несколько наиболее подходящих.

Отдельную трудность представляет покупка жилья на первичном рынке. Строящееся жилье приобретается в ипотеку только в тех кредитных организациях, где застройщик имеет аккредитацию.

Банки предлагают различные программы и условия кредитования. Ответ на вопрос, в каком банке самая выгодная ипотека, зависит от возраста, возможностей и социального положения заемщика.

• Сбербанк. Это крупнейший банк с долей господдержки. Он предлагает большое количество программ: для молодых семей, бюджетников, военнослужащих, пенсионеров, многодетных семей и т.д. Банк предлагает выгодные условия, невысокую процентную ставку (в зависимости от программы и размера первоначального взноса), но требует обязательного подтверждения своей платежеспособности, страхования жизни и здоровья, недвижимости.
• Альфа-банк. Банк предлагает ипотечные кредиты на сумму от 300 тысяч рублей и на срок до 25 лет. Различные программы подразумевают разные процентные ставки. Минимальная составляет 10,5%, но при достаточном первоначальном взносе. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка. На данный момент оптимальная ставка составляет 17% годовых.
• Россельхозбанк. Банке предлагает заем в диапазоне от 100 тысяч до 20 млн рублей. Срок до 30 лет в зависимости от суммы и возраста клиента. Комиссия за оформление не взимается, но требуется обязательное страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.
• ВТБ24.  Банк требует при оформлении ипотеки первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья, но предоставляет кредиты по относительно низкой процентной ставке. Ставка колеблется от 11 до 13%, есть отдельная программа для военнослужащих на выгодных условиях.
• Газпромбанк. Кредитная организация предлагает кредиты по процентной ставке от 12,5% и выше. Банк ставит жесткие условия относительно сроков и не всегда допускает длительное кредитования. Есть дополнительные бонусы для тех, кто оформляет заявку он-лайн.

Что делать после одобрения ипотеки?

Когда банк выносит окончательное решение по выдаче ипотеки, следует переходить к другой фазе сбора пакета документов.

Заявителю обязательно потребуется принести договор купли-продажи, страховой полис. Затем недвижимость нужно будет зарегистрировать в собственность. Далее обязанность заключается в своевременном внесении платежей по кредиту.

Если ипотечный кредит был оформлен в Сбербанке, ежемесячные платежи по кредиту можно вносить дистанционно через личный кабинет Сбербанк Онлайн. О том, как платить за кредит через Сбербанк Онлайн читайте здесь.

Популярные вопросы по теме статьи:

Какие документы нужны для ипотеки?

Чтобы оформить ипотеку, необходимо в первую очередь подать заявку на ипотечный кредит в банк. Если ее оформят, нужно подготовить пакет документов, соответствующий выбранной программе. Однако основной перечень от заемщика является неизменным:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность;
• справка о доходах;
• согласие супруга/супруги на ипотечный кредит;
• свидетельства о рождении детей, если они есть.

Далее заемщик предоставляет документы в зависимости от выбранной программы. К примеру, для ипотеки на строящееся жилье требуются:

• договор с застройщиком;
• кадастровый паспорт, строящегося жилья;
• экспертная оценка квартиры;
• подтверждение разрешения на строительство. 

Для ипотеки на вторичное жилье нужны документы от продавца, подтверждающие чистоту сделки. 

Для участия в программе «Военная ипотека», нужна предварительная регистрация и подача рапорта по месту службы. 

Сколько рассматривают документы на ипотеку?

Срок рассмотрения документов на ипотеку, как правило, состоит из двух этапов. В течение 5-15 дней (зависит от банка) рассматривается предварительная заявка, которую в большинстве случаев можно оформить онлайн. 

Если по предварительной заявке приходит одобрение, необходимо явиться в банк и получить список необходимых документов. Собрать их и в назначенный день и час принести в банк. Срок рассмотрения полного пакета документов не может превышать 30 дней. 

Что делать, если банк отказал в предоставлении ипотечного кредита?

Банк, как правило не называет причин отказа, однако чаще всего решение связано с низкой заработной платой, наличием других кредитных обязательств, отсутствием стабильной работы. 

Подавать заявку на ипотеку повторно, следует при условии, что как-то изменилось финансовое положение.

Можно ли оформить ипотеку без справки о доходах?

Есть несколько вариантов оформить ипотеку без справки о доходах.

• Обратиться в банк, где у вас действует зарплатная карта. Такие клиенты могут оформлять кредиты и ипотеку без предоставления справки о доходах, так как в банке уже имеется вся необходимая информация. Кстати, зарплатные клиенты, как правило, могут оформить ипотеку по ускоренной программе и сниженной процентной ставке. 
• Второй вариант, оформить ипотеку под залог. Если имеется другая недвижимость в собственности, можно оформить ипотеку под нее. Это будет гарантом для банка, что в случае прекращения выплат она отойдет к нему. 

Можно ли оформить ипотеку по 2-м документам?

Многие банки сегодня предлагают оформить ипотеку по двум документам. Однако, углубившись в условия программ, становится ясно, что действует это предложение только для зарплатных клиентов. Паспорт и второй документ, удостоверяющий личность позволят зарплатным клиентам Сбербанка, оформить там ипотеку. Главное, чтобы доходы были хорошими. 

Как выдают ипотеку: наличными или на карту?

Если ипотека оформляется на новострой, банк перечисляет сумму строительной компании, а заемщик получает график внесения платежей и непосредственно в саму строительную компанию деньги не несет. Он обязан ежемесячно перечислять установленную сумму, банку.

При оформлении ипотеки на вторичное жилье, деньги, как правило, переводят на специально открытый счет или дебетовую карту. Наличными в банке ипотеку не выдают, но их можно снять с пластиковой карты (к примеру, в банке Тинькофф действует такая схема).  

Быстрая форма заявки
Заполни заявку сейчас и получи деньги через 30 минут

• Как оформить военную ипотеку в Сбербанке?
• Ипотека с государственной поддержкой: условия, ставка
• Где взять ипотечный кредит: обзор выгодных предложений
• В каком банке оформить выгодную ипотеку в Санкт-Петербурге
• Ипотека Альфа Банк: условия для физических лиц
• Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
• Как в Сбербанке взять ипотеку под материнский капитал
• Как оформить ипотеку в Банке Москвы для физических лиц
• Где оформить ипотеку по двум документам?

Все ли могут рассчитывать на ипотеку?

Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.

Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.

Основными сведениями (представляющими интерес для банка) о лице, претендующим на кредит, являются следующие:

1. возраст заемщика;

2. образование;

3. наличие стабильного места работы;

4. платежеспособность клиента;

5. статус и кредитная история.

Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило) не менее 21 года. Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств. Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности. Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.

Ключевые требования для выдачи ипотеки — наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного), что и определяет платежеспособность клиента. Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия. А вот студент, едва закончивший ВУЗ, вряд ли может рассчитывать на оформление ипотеки, даже если он имеет трудовой опыт и более или менее хорошую зарплату.

Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями. Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей) или солидный первоначальный взнос. Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.

Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.

Анализ банковских условий кредитования

Если семья или заемщик понимает, что кредит ему доступен (можно воспользоваться любым ипотечным калькулятором на официальном сайте банка России), то следует переходить на следующий предварительный этап – изучение условий кредитования.

Отметим сразу, что не первый год лидером в сегменте ипотечного кредитования в России является Сбербанк. Также в топ банков входят Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие.

Но если внимательно изучить основные условия кредитования, то получиться, что они не имеют принципиальной разницы:

• Процентная ставка – от 8,5 до 10%;
• Срок кредитования – до 30 лет;
• Первоначальный взнос – 10% и более.

В чем же тогда разница? А разница в дополнительных условиях кредитования.

На что обратить внимание при анализе банковских условий по ипотеки:

• Максимально допустимый размер займа. Есть банки, предлагающие оформить не более 3-х миллионов, а есть, кто допускает оформить в кредит и 20 миллионов рублей;
• Наличие дополнительных комиссий;
• Удорожание кредита за счет отказа от добровольного страхования жизни. Очень важный момент, если Вы не собираетесь страховать свою жизнь. В таком случае банк имеет право (и он это делает) увеличить процентную ставку по ипотеке на 0,5-1,5%. И каждый банк увеличивает ставку на разный процент. И если 0,5% кажется небольшой величиной, то за 30 лет пользования кредитом – это 15% дополнительной переплаты;
• Возможность досрочно погасить долг без применения штрафных санкций. Необходимо выбирать только то учреждение, которое допускает погашение долга без применения штрафных санкций.

По итогу анализа выгодности условий кредитования, необходимо подать онлайн-заявку на ипотеку.

Совет № 1: не ограничиваться лишь одним банком, поскольку в выбранном банке можно получить отказ, или представленные условия на сайте не будут соответствовать действительности. Лучше выбрать 2-3 банка;

Совет № 2: если Вы являетесь участником зарплатного проекта определенного банка или у Вас открыт депозит в финансовом учреждении, то лучше подавать заявку именно в это учреждение. Условия по кредитам для постоянных и надежных клиентов намного выгоднее, чем для других физических лиц. Кроме того, в таком случае требования к заемщикам более лояльны, чем к остальным физическим лицам.

Как взять ипотеку на квартиру — пошаговая инструкция

Для понимания, как взять квартиру в ипотеку и вашей финансовой ситуации необходимо адекватно оценить свои финансовые возможности:

• определиться, какая есть сумма денег для первоначального взноса;
• по размеру первоначального взноса сделать расчет максимальной стоимости квартиры;
• вычислить с помощью кредитного калькулятора любого из банков ежемесячные выплаты;
• учесть затраты на страховку;
• оценить возможность ежемесячных платежей.

Далее можно предпринимать следующие пошаговые действия:

• поиск объекта покупки;
• выбор банка;
• подача заявки в банк, оценка объекта;
• страхование объекта залога, жизни, здоровья заемщика, рисков потери работы;
• оформление кредитного договора с графиком погашения, его нотариальное заверение;
• внесение предварительного платежа;
• оплата недвижимости продавцу, регистрация сделки купли-продажи жилья;
• государственная регистрация прав на недвижимость, обременения Росреестром.

Анализ и выбор предложения на рынке недвижимости

Выбирать жилье следует на основании собственных предпочтений. Стоит учитывать текущие и будущие интересы супругов, детей. Принимать окончательное решение стоит исходя из максимально возможной для вас цены квартиры:

• на первом этапе поиска жилья соберите несколько вариантов на вторичном рынке;
• для покупки недвижимости рассмотрите варианты в новостройках, учтите расходы на полную отделку;
• покупка участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – хороший вариант для загородного жилья;
• найдите эксперта по недвижимости для юридической проверки;
• всесторонне проверьте выбранный вариант, учтите, что банк и страховая компания не несут ответственности при появлении после оформления ссуды проблем с жильем;
• заключение предварительного договора купли-продажи с продавцом.

Выбор банковского учреждения и программы ипотечного кредитования

Выбор подходящего вам банка и банковской программы производится по основным критериям приемлемости для вас:

• требованиям банка к заемщикам, форме залога;
• сумме первоначального взноса;
• размеру процентной ставки;
• форме, сумме, способах ежемесячных выплат;
• возможности досрочного частичного и полного погашения;
• наличию акций, льгот, специальных программ кредитования;
• дополнительным комиссиям и платежам.

Например, в крупнейшем российском финансовом учреждении Сбербанк после положительного ответа на заявку, процесс оформления договора ипотечного займа занимает до 10 дней. Ипотека выдается со сроком погашения до 30 лет с первоначальным взносом в 20% под 10,5% годовых и допускается наличие до 3-х созаемщиков или поручителей. Сбербанк предлагает льготную ипотеку для молодых семей под 9,5%. Погашение процентов и тела ссуды производится равными частями (аннуитет).

Заявка на получение ипотеки

Подача заявления на предоставление ипотечных средств и оценка банком вашего предложения осуществляется в несколько шагов:

• проработав все варианты кредитования, подаете заявление в выбранный банк онлайн или в его офисе для предварительного рассмотрения;
• после одобрения заявки подаете весь пакет документов;
• банк проверяет способность зарабатывать, платежеспособность заемщика, отсутствие долгов по ранее выданным займам, проводит собственный осмотр объекта покупки, предлагает оценочную компанию;
• имея акт независимой оценки, банк делает предложение по всем пунктам ипотеки.

Оформление кредитного договора

С типовыми ипотечными договорами есть возможность ознакомиться на официальных сайтах банков. В некоторых случаях возможны дополнения к договору, учитывающие особенности льготных программ для молодых семей, военнослужащих, социально незащищенных категорий граждан. Общими для всех ипотечных контрактов является:

• информация о заемщике и банке;
• общая сумма займа;
• предварительный платеж;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• график погашения;
• пени и штрафы при нарушении выплат;
• контактная информация.

Страхование жилья

Банковские учреждения дают кредит, но требуют застраховать залоговое имущество. Это требование исходит из того, что залог является единственной гарантией возврата кредитных денег при отказе заемщика выплачивать ипотеку. При частичной или полной утрате жилья заемщиком в период действия ипотечного договора, страховая компания по договору страхования возместит банку недополученные средства по займу.

Законодательная база

В 2021 году все вопросы оформления ипотеки на общих и льготных условиях регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот законодательный акт определяет права и обязанности сторон ипотечного кредитования, а также устанавливает обязательные требования к заемщику и кредитору.

Вопросы льготных программ регламентируются отдельными законодательными актами. Так, например, вопросы использования материнского капитала для погашения ипотечных кредитов определяет Постановление Правительства РФ № 862 от 12 декабря 2007 г. «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Как правильно подобрать жилищный займ

Порой непросто сориентироваться среди многочисленных предложений от банков и подобрать именно тот кредит, который вы сможете без затруднений выплатить. Финансовый портал Выберу.ру поможет вам без труда определиться с наиболее выгодным предложением. В карточке каждого жилищного займа на нашем сайте перечислены основные условия и требования банков. Подобрать ипотеку вам помогут следующие параметры:

• размер ежемесячной выплаты с учетом годовой процентной ставки;
• срок погашения – чем он дольше, тем в итоге большую сумму придется переплатить банку;
• валюта жилищного кредита. Если вы получаете зарплату в рублях, лучше брать займ тоже в рублях;
• размер первоначального взноса – чем меньше сумма первоначальных взносов, тем выше ставка (банк таким образом снижает риски невыплаты по кредиту), а значит, и общая переплата;
• стоимость оценки недвижимости, государственной регистрации и услуг риелтора (если к ним обращаются);
• стоимость страхования жилого объекта. Если оно комплексное, это может обойтись клиенту банка дешевле, чем отдельные программы. При отказе от страхования банк может повысить процентную ставку.

Чтобы не читать условия каждого банка в общем списке предложений, удобно использовать онлайн-поисковик на нашем сайте. Чтобы понять, подходит ли вам ипотека, помощь в ее расчете вам окажет такой удобный инструмент, как онлайн-калькулятор. В меню слева вы можете отметить следующие параметры кредита:

• стоимость недвижимости;
• размер первоначального взноса;
• валюта займа;
• срок выплаты ипотеки.

Программа покажет все предложения от банков, которые соответствуют заданным вами параметрам. Калькулятор окажет вам и другую помощь в ипотеке – с ним вы быстро и без усилий сделаете правильный расчет кредита. Задав параметры интересующего вас жилищного займа по программе определенного банка, вы можете получить предварительный график платежей и детальную картину кредита на протяжении всего срока его выплаты. Таким образом, вы без труда поймете подходит ли вам та или иная ипотека, сможете ли вы вовремя и в полном объеме выплатить долг перед банком.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

О покупке квартиры за счет кредитных средств стоит начинать задумываться заранее, лучше за полгода до предполагаемой сделки. Это позволит накопить больше денег и ознакомиться с технологией и законодательством. До написания заявки на кредит нужно:

1. Узнать, какие ипотечные программы доступны в вашем городе. Самостоятельно ознакомиться с их нюансами и выбрать самый удобный и подходящий вариант.
2. Посчитать, хватит ли у вас финансов для оплаты первоначального взноса, оценки, страхования и других сопутствующих платежей.
3. Проанализировать уровень своих доходов. Рассчитать средний доход, выявить месяцы, когда вы зарабатывали меньше всего. Определить сумму, которую вы сможете отдавать на погашение кредита без ущерба для семейного бюджета. Для этого можно провести эксперимент и откладывать ежемесячно рассчитанную сумму, не тратить ее.
4. Оценить жилье, которое планируете приобрести. Узнать его историю, проблемы.
5. Внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, которые вы будете подписывать.

Досрочное погашение: выгодно ли?

Быстрый возврат долга интересен клиентам по причине серьёзной переплаты процентов, пока договор остаётся действительным. Переплата присутствует вне зависимости от обстановки и других условий.

Выгоды больше при погашении раньше срока. Но банки применяют в этом случае дополнительные механизмы регулирования:

• Усложнение процедуры. Например, переоформление всех документов, уплата комиссионных.
• Длительный запрет на досрочное погашение. Иногда такие запреты длятся по нескольку лет.
• Ограничения по суммам, которые можно вносить на счёт.

Досрочное погашение начинают после подсчёта целесообразности действия в экономическом плане. При такой схеме некоторые из заёмщиков лишаются значительной части активов, а условия сильно не улучшаются.

Чем ипотека отличается от кредита

Ипотека – это тоже кредит, но процесс его выдачи более сложный и трудоемкий.

ВАЖНО! Главное отличие ипотеки от стандартного потребительского кредита – обязательное оформление залога. В качестве залога принимается всегда недвижимое имущество

Залог служит гарантией для банка, что выданные в кредит средства будут возвращены вместе с процентами в строгом соответствии с графиком. Другие отличия ипотеки от кредита:

1. Ипотека предполагает крупную покупку, в кредит выдаются суммы свыше 1 млн. рублей. По обычным кредитам сумма договора не превышает 500 тыс. рублей.
2. Ипотека – долгосрочный кредит (до 35 лет). Потребительские кредиты выдаются на 1-5 лет.
3. Требования к заемщику по ипотеке более жесткие, нужен большой пакет документов, справок, поручительства. Потребительские кредиты часто выдаются даже без подтверждения дохода, только по одному паспорту.
4. Процентная ставка по ипотечным кредитам всегда ниже за счет того, что эти кредиты обеспечены залогом.
5. Ипотека – целевой кредит. Заемщик обязан документально подтвердить целевое использование кредитных средств. Потребительские кредиты являются нецелевыми. Заемщик может потратить кредитные деньги по своему усмотрению, подтверждение банку не требуется.
6. Ипотечный кредит предполагает, что часть средств на покупку будет внесена заемщиком самостоятельно. Первоначальным взносом покрывается 10-30% стоимости покупки, а остальная часть будет оплачена за счет кредита. Потребительские кредиты выдаются без первоначального взноса.

Нужен ли риэлтор?

При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.

И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:

• подбор и показ жилья
• подготовка документов для ипотечной сделки
• анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.

В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.

Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.

Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.

Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи.

Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.

Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные.

И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту.

В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги.

Нужна ли помощь юриста

При покупке жилья по ипотечному договору на вторичном рынке банк не несёт ответственности за любые юридические процедуры или проблемы, которые могут испортить процесс оформления сделки.

Таким образом, перед тем как брать ипотеку в таком случае, необходимо привлечь юристов для того, чтобы тщательно проверить продавца и «чистоту» прав собственности на продаваемое жильё.

Потому что при появлении в будущем настоящих собственников, выявлении неудовлетворённых наследников, собственников той или иной части квартиры,  все проблемы, которые с этим связаны, лягут на плечи покупателя, а банк, со своей стороны получит возможность даже аннулирования ипотечной сделки.

Именно поэтому жилье в ипотеку на вторичном рынке стоит покупать осторожно. Есть и другие трудности, которые необходимо учитывать, но упомянутые выше – основные, без тщательного устранения этих рисков лучше даже не начинать процесс

Список документов для подачи в банк

Вот теперь, после изучения общих требований, можно всерьез рассматривать вопрос, какие документы нужны для оформления ипотеки. Для начала изучим перечень общих универсальных документов, который понадобится в любом случае:

• Заполненная анкета. Соответствующий бланк можно получить в отделении банка или скачать на его сайте;
• Внутренний паспорт от заемщика, созаемщиков и поручителей, если таковые привлечены к займу;
• ИНН и СНИЛС;
• Справка о доходах за последние 6-12 месяцев, либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме банка;
• Копия трудовой книжки, заверенная руководителем и главбухом предприятия-работодателя;
• Мужчины, чей возраст еще не достиг 27-ми лет, должны предоставить военный билет;
• Если заявитель женат или замужем, понадобится свидетельство о регистрации брака, а также нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья в ипотеку;
• Если имеются дети, обязательно к предоставлению свидетельство о рождении, а также разрешение органов опеки и попечительства.

Список остальных необходимых документов разнится для первичной и вторичной недвижимости, так что рассмотрим их раздельно.

Для первичной недвижимости

Покупка жилья у застройщика, неаккредитованного у банка, практически нигде невозможна. Если же клиент ищет застройщика среди аккредитованных организаций, он получает преференции в плане документов: многие бумаги у банка уже есть, иначе застройщик не получил бы аккредитацию.

Итак, дополнительно к общему списку документов на первичную недвижимость понадобятся:

• Договор долевого участия (ДДУ) или договор переуступки прав требования, если жилье приобретается не у застройщика, а у прежнего владельца по договору ДУ;
• Документация об оплате ДУ;
• Копия решения о продаже застройщиком этой квартиры. В документе должны быть указаны технические характеристики здания и квартиры, а также реквизиты самой компании-застройщика и покупателя;
• В случае, если застройщик не аккредитован, дополнительно понадобятся копии учредительных документов на компанию-застройщика, а также документы, удостоверяющие право застройщика вообще выполнять эти строительные работы.

Для вторичной недвижимости

Сотрудники банка довольно легко одобряют кредит даже на достаточно «несовременное» жилье, если заемщик согласен предоставить в полном объеме документы для ипотеки на вторичное жилье:

• Документ, подтверждающий право собственности продавца на эту недвижимость. Например, если продавец получил эту квартиру пять лет назад в результате купли-продажи, он должен предъявить соответствующий договор;
• Выписка из ЕГРН на жилье, которое клиент желает купить.