Ставка капитализации — это… определение, особенности расчета и примеры

Введение

Метод прямой капитализации — это расчет коэффициента капитализации. Это как определение. Максимальная ставка рассчитывается и определяется так. Например, если здание производит $ 10,000 чистого операционного дохода и продает за $ 100,000, ставка может быть рассчитана как 0.1. Предельные ставки выражаются в процентах, поэтому мы читаем это как 10 процентов. Простота этого расчета позволяет быстро переставить его для решения неизвестной фигуры. В приведенном выше примере мы знаем NOI и значение, но если бы у нас были только NOI и ставка капитализации, мы могли бы так же легко определить значение. Полезность этого очевидна, поскольку вы не всегда будете иметь все три части информации. Доходный подход метода прямой капитализации можно увидеть ниже на фото. Это пример из сферы недвижимости.

Вклады с капитализацией процентов на счете

Вкладчики часто интересуются, что такое капитализация процентов. Ответить на данный вопрос можно, проанализировав особенности этого процесса на примере различных банковских продуктов.

Кредитные организации предлагают множество вариантов, имеющих различные периоды капитализации, сроки вложений, ставку.

Популярностью среди клиентов пользуются следующие предложения:

1. Вклад «Честная ставка» Промсвязьбанка. Он имеет следующие условия:

• осуществление взносов в в рублях РФ;
• ставка от 4% до 5% в зависимости от суммы;
• применение пониженных ставок на сумму свыше 5 млн.руб.;
• ежемесячная капитализация процентов по вкладу;
• возможность пополнения счета и осуществления расходных операций;
• возможность управления счетом посредством мобильного приложения.

2. Вклад «Моя копилка» ФК Открытие. Данный банковский продукт имеет условия:

• бессрочность депозита;
• возможность осуществления приходных операций;
• ежемесячная капитализация и выплата процентов;
• возможность осуществления частичного расхода;
• возможность хранения денежных средств в одной из 3-х валют на выбор клиента (доллар, евро, рубль);
• досрочное расторжение договора на льготных условиях;
• процентная ставка по счету в рублях от 10000 руб. — 5% (до 10000 руб. — 0.1) в долларах — 0,5% годовых, в евро — 0,01% годовых.

Порядок начисления по данному банковскому продукту имеет следующие особенности:

• при наличии нулевого остатка по счету на момент начисления процентов последнее осуществляется на величину среднемесячного остатка (сумма остатков по всем дням расчетного периода, деленная на их количество);
• при наличии средств на счете на момент начисления последнее осуществляется на минимальную сумму, находящуюся на вкладе на начало дня (в течение расчетного месяца).

3.Вклад «Доходный» Россельхозбанка имеет следующие условия:

• срок — от 30 дней до 1460 дней;
• размер процентной ставки по вкладу в рублях — от 4% до 6% годовых (в зависимости от срока и суммы вклада); в долларах — от 0,01% до 0,4%, в евро — 0,01%.
• возможность открытия в пользу третьего лица;
• минимальный размер первоначального взноса — 3000 руб.(30 евро, 30 долларов);
• капитализация и выплата процентов (ежемесячная либо по окончании срока вклада — на усмотрение клиента);
• отсутствие возможности пополнения счета и осуществления расходных операций;
• выплата процентов по ставке вклада «До востребования» при досрочном расторжении договора;
• возможность пролонгации на условиях, действующих на момент ее осуществления.

4. «Накопительный счет». Имеет следующие условия:

• возможность открытия вклада только на имя клиента;
• ежедневное начисление процентов;
• ежемесячная капитализация;
• возможность осуществления вложения в нескольких валютах (рубль — от 0,01% до 5%, доллар — от 0,01% до 1% в зависимости от суммы вклада);
• возможность пополнения и осуществления снятия средств

5. Вклад » Время роста» ВТБ. Данный банковский продукт имеет следующие условия:

• срок действия 6 или 12 месяцев;
• минимальная сумма первоначального взноса — 30000 руб.;
• отсутствие возможности пополнения счета;
• осуществление расходных операций не предполагается;
• возможность выбора периодичности получения процентов;
• ежемесячная капитализация (по усмотрению клиента);
• ставка по вкладу от 5,54% до 5,70% (в зависимости от срока и способа оформления).

Как выбрать вклад с капитализацией

Что такое капитализация вклада и, как она работает, мы уже рассмотрели. Теперь попробуем разобраться в том, как выбрать себе выгодный вклад с капитализацией процентов.

Шаг 1. Выбираем банк

Еще совсем недавно, когда интернет – технологии еще не были так сильно развиты, человек выбирал себе банк, который находится «через дорогу».

Сегодня, когда интерне стал доступен для всех, человек может выбрать себе банк и заключить договор в режиме онлайн. У человека появилась возможность открыть вклад даже в том банке, которого нет в его городе. У вкладчиков появилась возможность выбирать наиболее подходящий для себя банк из множества банков с большим количеством условий.

Если вы выберете банк, находящийся в непосредственной близости от вас, то вы сможете самостоятельно оценить его качество работы. А собрать реальные и неподдельные отзывы намного легче, чем при заключении договора в режиме онлайн.

Выбирая себе банк для вклада, необходимо обратить внимание на его рейтинг. Для чего нужно будет посетить интернет портал Банка России, где вы найдете всю необходимую вам информацию обо всех параметрах и проблемах кредитных организаций

Шаг 2. Проводим анализ имеющихся вкладов

После того, как вы выберете банк, вам будет необходимо изучить все предложения по имеющимся вкладам в банке

Особое внимание следует обратить на процентную ставку банка, возможность его пополнения и частичного снятия, минимальную сумму и срок размещения

Очень удобно, когда вклад предусматривает возможность пополнения и частичного снятия без потери процентов. Особенно тогда, когда необходимо накопить очень крупную сумму денег.

В любом случае, выбирать программу вклада необходимо исходя из его целей, вашего финансового положения и ожидаемых перспектив в будущем

Это очень важно. Если случится так, что вам придется закрывать вклад до окончании его срока, вы потеряете процентный доход

Шаг 3. Рассчитываем эффективную процентную ставку

При выборе вклада обращайте внимание не на указанные процентные ставки, а эффективные процентные ставки, которая поможет вам оценить общий реальный доход за весь срок с учетом процентов. 

Эффективная процентная ставка рассчитывается по формуле:

где: ЕС –эффективная ставка,

С – номинальная ставка (указана в договоре),

N – количество периодов капитализации в год,

m – количество повторений периодов размещения (если вклад размещается на 1 год, то m=1, если на два года, то m=2 и т.д.).

Приведем примерный расчет эффективной процентной ставки.

Допустим, на ваш вклад установлена процентная ставка, равная 12% годовых с ежемесячной капитализацией процентов. Подставив имеющиеся данные в формулы, получим:

Таким образом, наша эффективная процентная ставка равняется 12%. То есть, разместив свои денежные средства под 12% годовых с ежемесячной капитализацией, вы ежегодно будете получать доход в размере 12,68% от внесенной на вклад суммы.

Такой расчет можно произвести более легким способом, воспользовавшись специальным онлайн – калькулятором.

Если ваш вклад предусматривает пополнение, то на ваш доход окажет непосредственное влияние сумма дополнительных взносов, что, естественно, увеличит размер начисленных и капитализированных процентов. А частичное снятие средств со вклада приведет к уменьшению получаемого дохода.

Шаг 4. Проводи анализ и сравнение полученных результатов

После того, как вы рассчитаете эффективную процентную ставку по всем выбранным вами вкладам, необходимо буде провести анализ и сравнение всех этих вкладов по таким параметрам, как:

• возможный срок договора;
• наличие и периодичность капитализации;
• размер эффективной ставки;
• возможность пополнения, а также частичного снятия;
• наличие или отсутствие условия пролонгации.

Лучше всего все имеющиеся данные занести в таблицу Excel. Так вы более наглядно увидите всю имеющуюся у вас информацию, и вам легче будет ее сравнить.

Шаг 5. Выбираем подходящий для вас вклад

Возможный полученный доход – это основной критерий, по которому происходит выбора оптимального вклада. Только здесь всегда необходимо помнить, что если ваша процентная ставка будет выше ставки рефинансирования, увеличенной на 5%, то с разницы между ставками будет взиматься подоходный налог.

Приведем пример. Допустим, ставка по выбранному вкладу 17%, ставка рефинансирования 10%, к которой добавляем 5%, получаем 15%. С разницы 17% — 15% = 2% дохода придется заплатить НДФЛ.

Например, размещаем 100 тыс. руб., на 1 год под 17% годовых. Доход составит 17 тыс. руб. Максимальный необлагаемый доход рассчитывается по ставке 15% (10%+5%) и равен 15 тыс. руб. Разница составляет 2 тыс. руб. С нее то и будет удержан НДФЛ в сумме 700 руб. (2000*35%).

Что такое капитализация вклада

На стандартные банковские депозиты проценты начисляются в последний день действия договора — это вид простых процентов. Некоторые банки предлагают услугу капитализации процентов по вкладу. Капитализация процентов — что это? Начисление процентов на внесенную сумму может быть с разной регулярностью — это зависит от условий договора. Начисление процентов в следующем периоде идет уже на сумму депозита плюс уже начисленные проценты, таким образом, итоговая прибыль должна быть больше, чем стандартный способ начисления — такие способы расчета относятся к виду сложных процентов.

Как это выглядит в расчетах? Возьмем, например, классический вклад размером в 10000 рублей и вклад с ежемесячной капитализацией процентов на ту же сумму, сроком на год и ставкой в 10 процентов. В первом случае прибыль составит 1000 рублей, во втором — в первый месяц Вы получите прибыли 83,3 рубля, во втором месяце процент будут начислять на 10083,3 рубля — прибыль составит 90,77 рубля, которые так же будут суммироваться с Вашим вкладом, и так далее — до окончания срока действия договора. Итоговая прибыль составит 1047 рублей. Технически, с одной стороны, это выгодно. Однако вклады с капитализацией обычно идут по пониженным процентным ставкам, что в итоге уравнивает их с депозитом в том же банке.

На инвестиционные вклады также некоторые банки предлагают капитализацию процентов, что такое инвестиционные вклады и какие риски они несут — я писала ранее, поэтому в рамках этой статьи детально на этом останавливаться не буду. А вот прямые инвестиции с капитализацией предприятий, на развитие которых они направлены, могут принести довольно серьезную прибыль.

Очень важным моментом в договоре вклада с капитализацией является пролонгация договора. То есть — продление срока нахождения средств на счете и дальнейшего начисления по нему процентов

Важно внимательно изучить этот пункт договора: неавтоматическая пролонгация (то есть, при личном обращении в банк в день закрытия предыдущего договора) ведет к открытию нового договора. Автоматическая пролонгация вклада происходит без заключения дополнительных соглашений к договору

Здесь важным моментом является сохранение предыдущей процентной ставки или размер новой ставки — в России есть тенденция к снижению процентов по депозитам, поэтому если иное не написано в Вашем договоре, банк вправе снизить ставку или сохранять средства по аналогичному договору. Если в назначенный день Вы за вкладом не явились — пролонгация будет на тот же срок, что и первый договор, а вот дата открытия/закрытия сдвинется на один день вперед.

Где еще можно встретить капитализацию процентов? Если Вы хотите оформить рефинансирование кредита — то капитализация процентов может сыграть с Вами злую шутку. Задолженность по уплате основных процентов рефинансированного кредита в некоторых банках присоединяется к сумме основного долга. Поэтому Вы будете платить проценты за проценты, а штрафные санкции начнут расти как снежный ком, делая Вас вечным должником.

Капитализация процентов — это метод, при котором прибыль по банковскому депозиту начисляется в течение всего времени хранения денег в банке по частям.

Основная формула

Ставка рассчитывается простым способом:

Ставка капитализации знак равно годовая чистая операционная прибыль текущая стоимость {\ displaystyle {\ mbox {Capitalization Rate}} = {\ frac {\ mbox {годовой чистый операционный доход}} {\ mbox {текущая стоимость}}}}

Некоторые инвесторы могут рассчитывать капитальную ставку по-другому.

В случаях, когда покупка или рыночная стоимость неизвестны, инвесторы могут определить ставку капитализации, используя другое уравнение, основанное на исторической премии за риск, а именно:

Ставка капитализации знак равно безрисковая ставка + премия за исторический риск недвижимого имущества — ожидаемые темпы роста чистой операционной прибыли 1 — годовые капитальные затраты Чистый операционный доход {\ displaystyle {\ mbox {Capitalization Rate}} = {\ frac {{\ mbox {безрисковая ставка}} + {\ mbox {историческая премия за риск, связанный с недвижимостью}} — {\ mbox {ожидаемый темп роста чистой операционной прибыли}} } {1 — {\ frac {\ mbox {годовые капитальные затраты}} {\ mbox {чистая операционная прибыль}}}}}}

Нормативное значение индикатора

Для российских предприятий коэффициент капитализации имеет нормативное значение ≤1. То есть, размеры собственных и заемных средств примерно должны быть равными.

В государствах с развитой рыночной экономикой признается нормативным значение 1,5 (60 % составляет заемный капитал, 40 % – собственный). Также размер показателя зависит от других факторов:

• срок существования предприятия (в первые годы деятельности нормальным считается высокое значение коэффициента капитализации, т.к. на начальном этапе без привлечения заемных средств зачастую не обойтись);
• отрасль деятельности;
• регион;
• сезонность и др.

Какой NOI ты используешь

Это вопрос, который инвестор всегда должен задавать, глядя на ставки капитализации. Нет общепризнанной NOI. Это создает проблему для инвесторов, когда они пытаются определить ставку рыночной капитализации для данной инвестиции. Они, возможно, слышали, что имущество по соседству с рассматриваемым продавалось “в пределах семи процентов», когда это могло быть просто на ”брокерских» номерах, которые завышали NOI. Если NOI выше или ниже, это будет иметь прямое влияние на истинную ставку капитализации, по которой торгуется актив

Поэтому важно работать с вашей командой, чтобы критически оценить сопоставимые рыночные показатели и тщательно рассмотреть, какие предельные ставки вы считаете действительными

Что такое пролонгация вклада и на каких условиях она предоставляется ?

При внесении клиентом денежных средств на депозит между вкладчиком и банком заключается соответствующий договор. Он закрепляет условия сотрудничества между этими сторонами, в том числе срок, на который деньги будут размещены.

Традиционно минимальный срок вклада составляет 3 месяца. Но есть банки, готовые заключить договор и на период от 30 дней. Максимальный срок при этом чаще всего равен 1-2 годам. Помимо длительности периода, на который размещается вклад, в договоре обязательно указывается, присутствует ли по выбранному депозиту пролонгация.

Выделяют 2 типа пролонгации:

1. Неавтоматическая. Если в договоре нет ссылки о пролонгации, вкладчику по окончании срока депозита придется обращаться в банк. При этом есть два варианта развития событий: забрать собственные средства или заключить новый договор.
2. Автоматическая. Данная пролонгация представляет собой продление срока депозита без заключения нового соглашения. Получается, что клиенту не придется обращаться в банк, если он не планирует забирать свои средства. Традиционно количество автоматических пролонгаций неограниченно. Если же по условиям депозита их допускается несколько, это обязательно прописывается в договоре.

Получается, что важным отличием автоматической пролонгации от неавтоматической является отсутствие необходимости заключать новый договор вклада для продления его срока.

В случае автоматической пролонгации важнейшим параметром, который волнует любого вкладчика, является размер новой процентной ставки

Уже в момент заключения договора важно внимательно изучать его, ведь о процентной ставке обязательно должен быть отдельный пункт

Очень редко новая ставка по вкладу сохраняется на том же уровне, что и раньше. Связано это прежде всего с тенденцией к снижению процентных ставок по депозитам в России.

Следует обратить внимание, что чаще всего при автоматической пролонгации процент на новый срок устанавливается на том уровне, который действует на данный момент по такой же программе. Однако в некоторых случаях такого же депозита в банке уже не существует

В этом случае, скорее всего, деньги переведут на подобный вклад.

Важно понимать не только предполагается или нет пролонгация для конкретного вклада, но и на каких условиях она будет осуществляться. Ниже описаны самые важные из них

Условие 1. Срок пролонгации

Чаще всего договор депозита продлевается на тот же срок, на который его заключили первоначально.

К примеру, при оформлении вклада на 12 месяцев в первый раз, он будет продлеваться впоследствии на это же количество месяцев.

Вкладчик должен понимать, что в некоторых случаях срок договора после пролонгации может отличаться от первичного. Такое условие будет в обязательном порядке зафиксировано в договоре.

Условие 2. Дата начала следующего периода депозита

Традиционно действие нового периода депозита начинается на следующий день после окончания предыдущего.

Иными словами, если вклад заканчивается 1 августа, но его владелец в банк не придет, уже со 2 августа начнется действие нового периода.

Но не стоит забывать, что и тут имеется оговорка на условия депозита. То есть это правило действует, если иное не указано в договоре.

Условие 3. Изменение процентной ставки при пролонгации договора вклада

При пролонгации договора обычно устанавливается новая процентная ставка. Чаще всего она приравнивается к той, которая действует по такому же вкладу на данный момент.

Чтобы знать, под каким процентом теперь будут размещены средства, стоит обратить внимание на информацию, которая содержится на сайте банка, либо позвонить по телефону горячей линии. В любом случае в договоре обязательно содержится информация о проценте после пролонгации

Условие 4. Постоянство новой ставки

После того, как вклад будет пролонгирован, в течение срока продления ставка НЕ изменится.

То есть при продлении депозита на год, в течение этого периода процент будет постоянным. Ставка снова изменится только в случае очередной пролонгации.

Условие 5. Причисление процентов к сумме вклада

Если вкладчик в течение срока депозита или по его окончании не снимает проценты, при пролонгации доход капитализируется. Получается, что в течение нового срока проценты будут начисляться на увеличенную сумму, которая состоит из первоначально вложенных средств и начисленного дохода.

Таким образом, абсолютно все условия пролонгации подробно описываются в договоре банковского депозита

Важно внимательно изучать условия этого соглашения, иначе неожиданно можно оказаться в непростой ситуации

Инструкция по пролонгации договора вклада

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

где:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

I_ai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

V_ai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

Формула №1	Формула №2*
где: R – ставка капитализации ; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе прогнозируемой доходности);	где: R – ставка капитализации ; r – ставка дисконтирования (норма прибыли); g – прогнозируемые средние темпы рота доходов компании (на основе ретроспективных данных дохода).

*можно заметить что вторая формула соответствует коэффициенту дисконтирования в модели Гордона.

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

1. Модель оценки капитальных активов (CAPM, модель Шарпа) и ее модификации.
2. Модель средневзвешенной стоимости капитала WACC.
3. Метод кумулятивного построения.

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Ставка дисконтирования	Ставка капитализации
Оценивает и показывает будущую норму прибыли (доходность) капитала компании	Оценивает текущую норму прибыли (доходности) капитала компании без учета темпа роста компании

Сравнение с другими методами

Отличительной особенностью метода Ринга является то, что анализируется определенный временной промежуток (срок окупаемости). Рассмотрим вкратце другие методы.

Метод Инвуда учитывает реинвестирование. Норма возврата капитала реинвестируется по ставке, равной доходности инвестиций. В этом случае используется так называемая аннуитетная модель, в которой сумма возмещения также остается постоянной, но включает две переменные составляющие – фактор возмещения и доходность от инвестирования. Формула для расчета ставки рекапитализации выглядит следующим образом:

\

RO – ставка рекапитализации;
i – безрисковая ставка доходности;
d – ставка дисконтирования;
n – количество лет.

d=i+ННЛ+Sr, где

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Sr – суммарный риск.

\

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости (в календарных месяцах).

Метод Хоскольда применяется также с учетом реинвестирования, но при этом для реинвестирования применяется безрисковая ставка. Этот метод используется, когда по первоначальным инвестициям ставка довольно высока.

Метод дисконтирования денежных потоков основывается на предположении о том, что деньги, использованные для инвестирования, со временем становятся «дешевле». При использовании данного метода применяется коэффициент дисконтирования, который рассчитывается по формуле:

\

r –ставка дисконтирования;
i – номер периода времени.

Таким образом, расчет процентной ставки на капитал производится с поправкой на этот коэффициент.

Когда не выгодно?

Капитализация интересна, прежде всего, при длительном размещении денежных средств. Обычное начисление будет более удобным в следующих случаях:

1. Клиент хочет получать проценты ежемесячно, рассматривая их как регулярный дополнительный доход.
2. Для клиента важна возможность досрочного расторжения договора или частичного снятия. Такие банковские программы обычно не предполагают капитализацию.

Дополнительным существенным плюсом капитализации процентов является то, что после их присоединения к основной сумме, они подпадают под систему страхования вкладов. Главное условие – капитализация должна быть осуществлена до даты наступления страхового случая. Проценты же, которые были начислены, но не капитализированы и не выплачены вкладчику, могут быть утеряны в случае финансовых проблем банка.

Вывод формулы метода

В анализе инвестиций в недвижимость ставка капитализации равна отношению чистого операционного дохода к стоимости недвижимости. Ставки капитализации сопоставимых объектов используются для дисконтирования чистого операционного дохода объекта недвижимости с целью получения его внутренней стоимости.

Как и любые другие инвестиции, недвижимость оценивается по приведенной стоимости будущих денежных потоков. Существует два метода оценки стоимости недвижимости: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В варианте прямой капитализации поток дохода от имущества, измеряемый чистым операционным доходом, считается бессрочным, а стоимость имущества равна NOI, деленному на ставку дисконтирования.