Моя история получения ипотеки

Оформление ипотеки на выгодных условиях

Процесс оформления ипотечного кредита может показаться сложным. Его курируют сотрудники банка, который выдает займ. Этапы оформления кредита легко узнать в любом отделении банка. Они стандартны для каждой кредитной организации.

Начать следует со сравнительного анализа предложений всех доступных кредитных организаций. Их можно найти на сайтах или в офисах. Банки часто сами распространяют брошюры с выгодными предложениями, чтобы заинтересовать клиентов.

Банки предлагают клиентам выгодные предложения по ипотеке, но на определенных условиях, которые следует уточнять заранее.

Алгоритм оформления ипотеки довольно прост. Его этапы можно узнать в ближайшем отделении банка или на сайте банка-кредитора.

• Оформление заявки. Заявку легко заполнить в любом отделении банка или на сайте. В готовый бланк необходимо внести информацию о себе, свои паспортные данные, информацию о месте работы и доходах, о созаемщиках. Банк рассматривает заявку в течение 5 рабочих дней и дает ответ клиенту, принята она или отклонена.
• Сбор документов. После подтверждения заявки необходимо собрать пакет документов. Перечень документов зависит от банка и выбранной программы. Минимальный пакет включает в себя паспорта всех созаемщиков, заверенную копию трудовой книжки, справку о доходах. Дополнительно могут потребоваться свидетельства о рождении детей, свидетельство о заключении брака.
• Поиск квартиры. Одобренная заявка действительна в течение 2-3 месяцев. В течение этого времени заемщик должен подыскать подходящий вариант для покупки. После этого покупатель и продавец договариваются о сделке, и продолжается процесс оформления ипотеки.
• Подписание договора. Заемщик обязан предоставить банку все документы на квартиру и заключение оценочной компании. От этого будет зависеть сумма кредита. Кредитная организация проверяет недвижимость на предмет юридической чистоты. После завершения всех проверок подписывается договор кредитования, где указываются все стороны договора, сумма, срок, размер платежей, условия.
• Получение денег и оформление страховки. Завершающий этап оформления ипотеки – получение денег, покупка квартиры, получение свидетельства о собственности, заключение договора страхования жизни и здоровья заемщика и самой недвижимости.

Субсидия до 450 000 ₽ на погашение ипотеки

Кто может получить: супруги, каждый из которых не старше 35 лет, или неполная семья, в которой есть ребёнок, а его родителю не более 35 лет. Также нужно соответствовать нескольким критериям:

• на одного человека должна приходиться площадь жилья меньше установленной нормы (в каждом регионе норма своя, например, вМоскве — 10 метров);

• семья должна состоять на учёте как нуждающаяся в улучшении жилищных условий;

• и иметь достаточный доход для покупки квартиры в кредит. 

Для участия в программе нужно встать в очередь в администрации населённого пункта по месту жительства. В итоге молодая семья может получить:

• 30% от средней стоимости жилья (норматив стоимости жилья рассчитывается по каждому муниципалитету), если нет детей;

• 35% от стоимости жилья, если есть хотя бы один ребёнок или если семья неполная.  

Нужно учитывать, что большую квартиру за счёт государства купить не получится. Величину субсидии будут рассчитывать исходя из норматива. Для семей из двух человек — 42 кв. м, если в семье три и более человек — 60 кв. м. 

Жильё можно купить в новостройке или на вторичном рынке. Деньги не выдают на руки, а переводят безналичным путём продавцу недвижимости.   

Подробнее в постановлении Правительства. 

Для жителей Дальнего Востока ставка по кредиту не может быть выше 5% годовых, а для всех остальных регионов — 6%.   

https://youtube.com/watch?v=ZJMdlsAVcZM

Для покупки жилья понадобится первоначальный взнос в размере 20% стоимости жилья (можно использовать материнский капитал). Максимальная сумма кредита ограничена 12 миллионами ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в остальных регионах лимит — 6 миллионов ₽. 

Для получения льготной ипотеки помимо стандартного набора документов нужно предоставить свидетельства о рождении детей заёмщиков и иные документы, которые подтверждают российское гражданство детей, если об этом не сказано в свидетельстве о рождении.

Кто может получить: заёмщик, у которого в период с 2019 до 2022 года родился или им был усыновлён/удочерён третий или последующий ребёнок.

За субсидией нужно обращаться в банк, где был оформлен ипотечный кредит. Для подтверждения права на льготу нужно приложить свидетельства о рождении детей и подтверждение их российского гражданства. Заявление могут рассматривать в течение 16 дней. Если оно будет одобрено, то деньги поступят на кредитный счёт в течение 5 рабочих дней. Ими можно частично или полностью погасить ипотечный кредит.

Подробнее в постановлении Правительства.   

В банках все заемщики делятся условно на три категории:

• Участники зарплатных проектов данного банка;
• Сотрудники аккредитованных предприятий;
• Остальные заемщики, получающие кредиты на общих условиях.

Первые две категории отличаются особой надежностью, и банки к ним, как правило, предъявляю лояльные требования по получению ипотечных займов.

Граждане из третьей категории заемщиков рассматриваются банками по умолчанию как сомнительные и ненадежные заемщики, которые должны пройти тщательную проверку перед одобрением им кредитной заявки.

Безусловно, добропорядочным гражданам, имеющим работу и намерение выплачивать ипотеку, боятся нечего. Банки всегда идут им навстречу, ведь при их содействии получают свою прибыль.

В отношении специальных ипотечных программ действуют особые требования к заемщикам. Например, получить военную ипотеку не могут лица, не состоящие на военной службе, а вступить в государственную программу для семей с двумя и тремя детьми не могут граждане, не имеющие детей или имеющие только одного ребенка.

Перед одобрением каждой кредитной заявки потенциальные клиенты подвергаются нескольким проверкам службой безопасности банка.

Развожусь с супругом-созаёмщиком

Согласно Гражданскому кодексу Российской федерации (часть первая, 256 статья), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. 

Одновременно имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак либо полученное супругом во время брака в порядке дарения или наследования, является единоличной собственностью данного конкретного супруга. 

Однако личное имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что «в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.)». 

В случае, если между мужем и женой был заключен брачный договор, при расторжении брака следует руководствоваться положениями этого документа. 

При разводе можно поступить по-разному – переоформить кредит на одного из супругов, продать квартиру и разделить полученную сумму, продолжить выплачивать кредит (одному или обоим) и продать недвижимость после окончательной выплаты, можно попробовать и посудиться за право собственности и переход обязательств по ипотечному кредиту. Сравни.ру советует исходить из индивидуальных взаимоотношений и необходимостей пары, а о способах дележки ипотечной квартиры почитать тут. 

Тем не менее помните: если объект недвижимости был приобретён в браке, то при продаже квартиры потребуется предоставить нотариально заверенное согласие супруга на реализацию имущества, даже если вы разведены, либо свидетельство о смерти, если супруг умер. 

Об особенностях ипотеки в гражданском браке читайте здесь.

Как продать ипотечную квартиру?

Сделка по продаже залогового имущества не будет простой. Рассмотрим способы продажи ипотечной квартиры, чтобы вы смогли выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Досрочная уплата ипотеки средствами продавца

Самый простой способ где, заемщик может самостоятельно погасить оставшийся по ипотеке долг за счет собственных средств. Например, занять у родственников в долг или взять потребительский кредит на выгодных условиях. В результате обременение в виде залога будет снято, и продать квартиру которая соответствует рыночным условиям не представляет сложностей. Покупателю тоже проще и спокойнее купить жилье, не имеющему обременения, риски в этом случае минимальны.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки за счет покупателя

Досрочно закрыть кредит может покупатель квартиры. В такой сделке будут участвовать три стороны: банк, выдавший ипотечный кредит, продавец-заемщик и покупатель. Процесс будет иметь следующий порядок:

1. Передача в банк заявления от заемщика о желании продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге;
2. Получение одобрения от банка на совершение сделки;
3. Поиск покупателя на квартиру, имеющего сумму, равную стоимости объекта;
4. Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора с соглашением о внесении задатка в размере остатка долга по ипотеке. Расчет может быть сделан одним из следующих способов:

Наличными. Предположим, что остаток по ипотеке у продавца составляет 370 000 рублей. Эта сумма станет задатком по предварительному договору купли-продажи. Но передан он будет банку в присутствии продавца.

• Покупатель с ипотекой. Размер первоначального взноса должен равняться остатку долга продавца по ипотечному договору. Сделка будет проще, если ипотека у покупателя и продавца оформлена в одном банке.
• Через банковскую ячейку. Более надежный способ, где банк является гарантом для сторон сделки. Задействуются две ячейки – для покупателя и кредитора, куда покупатель вносит денежные средства. Риск заключается только в ситуации, когда может быть отозвана лицензия у банка.

1. После этого кредитное учреждение выдаст справку о погашении долга, на основании которого необходимо снять обременение.
2. Далее составляется основной договор купли-продажи с передачей остатка денежных средств продавцу (разница между стоимостью квартиры и задатком).
3. Снятие обременения и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Продажа ипотечной квартиры банком вместе с ипотечным долгом

В ходе такой сделки на покупателя переоформляется ипотечный договор и вместе с недвижимостью к нему переходит долг. По своей сути это перекредитование, если процесс происходит в рамках одного банковского учреждения. Процесс купли-продажи полностью курируется банком, что обеспечивает надежность и безопасность сделки.

Используется следующая схема:

• поиск покупателя;
• извещение банка о желании оформить переуступку долга по ипотеке;
• получение одобрения от банка;
• предоставление покупателем пакета документов для оформления ипотеки, кроме бумаг по квартире (эта информация уже имеется у банка);
• заключение договора между покупателем и банком. В этом случае банк вправе оставить те же условия ипотеки (договор цессии) или изменить ставку;
• подписание основного договора купли-продажи квартиры;
• государственная регистрация перехода прав собственности;
• оформление обременения.

Банк может самостоятельно инициировать процесс продажи залогового имущества, если заемщик отказывается вносить платежи и выходить на контакт с сотрудниками кредитного учреждения. Тогда дело передается в суд и на основании его решения происходит реализация квартиры.

В этом случае после продажи банк удержит сумму по основному долгу, процентам и штрафам и на счет заемщика переведет остаток денежных средств.

Оценка недвижимости и собственных средств

В соответствии с первым пунктом статьи под номером 9, содержащейся в Федеральном законе “Об Ипотеке”, необходимо установить оценочную стоимость на имущество, которое предоставляется в собственность на условиях кредита.

Оценивать имущество имеют право только те лица, которые являются членами саморегулируемых организаций и оформили страховой полис (от 300 000 рублей). После выбора оценщика с ним составляется договор, который содержит информации о дне, назначении и виде предстоящей процедуры.

Также следует необходимый пакет документов (заключение о регистрации недвижимости, справка из БТИ, план квартиры и копию паспорта заказчика). С помощью проведения сравнительного (учитываются уже сделанные оценки аналогичных объектов), доходного (возможные скачки стоимости квартиры) и затратного (устанавливается сумма, требуемая для постройки подобного объекта) подходов определяется объективная цена на имущество.

На положительное решение о выдаче ипотечного кредита влияет оценка собственных средств заемщика. Кредитор должен иметь такой официальный заработок за месяц, чтобы сумма кредита за квартиру (также за месячный период), составляла не более 40% от этого размера.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Первоначальный взнос

Как правило, ипотечный кредит предполагает первоначальный взнос за счет собственных средств заёмщика. Такой взнос может составлять от 10% до 30% стоимости самого кредита. По возможности следует вносить как можно бОльший взнос, так как он непосредственно повлияет на предложенную вам банком годовую процентную ставку и на сумму ежемесячного платежа по кредиту. Тем не менее первоначальный взнос не должен «съесть» все имеющиеся у вас свободные средства

Нужно принимать во внимание не только дополнительные расходы, помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, но и тот факт, что следует всегда иметь про запас «подушку финансовой безопасности» – сумму, равняющуюся хотя бы трём ипотечным взносам. 

В идеале стоит брать такую сумму ипотеки и на такой срок, чтобы ежемесячный платёж по кредиту не превышал 40% дохода основного заёмщика.

Переоформление документов (лицевые счета)

Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.

За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).

ТСЖ.  Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.

Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.

Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.

Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.

Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.

Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.

Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.

Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.

Подать документы в Росреестр

Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.

Подать документы можно несколькими способами.

В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:

1. Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
2. Посредством почтового отправления.
3. С помощью нотариуса.
4. В электронном виде.
5. В порядке выездного приема.

Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.

Кoмиccия бaнкa зa cнижeниe cтaвки

Цeнa: зaвиcит oт cтoимocти oбъeктa и ycлoвий бaнкa.

Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют eдинoжды зaплaтить oпpeдeлeннyю cyммy, чтoбы cнизить пpoцeнт пo ипoтeкe. Кaк пpaвилo, пpoцeнт в peзyльтaтe cнижaeтcя нa 0,25-1,5 пyнктa. Кaзaлocь бы, выгoднo. Нo нe cпeшитe cpaзy coглaшaтьcя – cнaчaлa нaдo пocчитaть, нe пpoщe ли oбpaтитьcя зa peфинaнcиpoвaниeм, пycть и в дpyгyю кpeдитнyю opгaнизaцию.

Кpoмe тoгo, ecли вы плaниpyeтe paccчитaтьcя пo ипoтeкe дocpoчнo, мoжeт cтaтьcя, чтo, зaплaтив этy кoмиccию, вы нe тoлькo нe cэкoнoмитe, a eщe и пpиплaтитe cвepxy. Учтитe, чтo oнa нe пoгaшaeтcя и нe пepepacчитывaeтcя пpи дocpoчнoм пoгaшeнии.

Кaк paз в пoдoбныx cлyчaяx вaм вecьмa пpигoдитcя пoмoщь pиэлтopa или нeзaвиcимoгo oт бaнкa юpиcтa – cпeциaлиcтaм пpoщe пocчитaть вce pacxoды и пpeдпoлaгaeмyю экoнoмию и дaть вaм coвeт, плaтить кoмиccию или нeт.

Как купить квартиру, обременённую залогом

На самом деле способов покупки кредитной квартиры несколько. Самый распространенный вариант — погашение самой ипотеки прямо во время сделки. Здесь нужно получить согласие банка-залогодержателя на проведение сделки, а покупатель приобретает недвижимость за наличные. Здесь защищены все: и банк, и продавец, и покупатель. Происходит эта процедура так: банк дает согласие на сделку и озвучивает оставшуюся сумму долга. Расчет производится с использованием банковских ячеек, в которые еще до подписания договора купли-продажи покупатель помещает свои деньги: в одну — оставшийся долг для банка, во вторую — остальную сумму стоимости недвижимости для продавца. Затем подписывается полноценный договор купли-продажи и происходит регистрация права собственности покупателя в Росреестре. После банк забирает свои деньги в счет долга, покупатель — закладную на квартиру и снимает обременение, а продавец — свои деньги из второй ячейки. В случае срыва сделки по той или иной причине покупатель ничего не потеряет.

Погашение самой ипотеки прямо во время сделки — самый безопасный вариант

Также купить квартиру в ипотеку можно с так называемой переуступкой долга.  Здесь также нужно согласие банка на такую схему, а покупатель должен брать ипотеку именно в этом банке. Он подаст заявку на кредит как при обычном ипотечном кредитовании на любую другую недвижимость. После одобрения кредита заключается также договор уступки прав требований по предыдущему кредиту, согласно которому квартира находится в залоге. Либо заключается новый договор с кредитором. В это же время заключается и договор купли-продажи, в Росреестре происходит снятие обременения и новое его наложение, но уже с регистрацией прав собственности нового владельца жилья. Схема безопасна, так как банк активно участвует в сделке на всех этапах и заинтересован в хорошем ее исходе.

Иногда банку проще всего поменять одного заемщика на другого

Также есть еще один вариант покупки такой квартиры, но более рискованный. Он подойдет тем, кому банк отказал в проведении сделки. При таком раскладе покупатель сам гасит весь остаток по кредиту. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи, где прописано, что продавцу были переданы деньги для погашения ипотеки. После погашения долга квартира освобождается от обременения, и заключается договор купли-продажи как на обычную недвижимость без всякого залога.

Риск в этом случае есть для покупателя. Причем существенный. Потому что деньги передаются продавцу по договору, не регистрируемому в Росреестре. А продавец может отказаться от регистрации договора в Росреестре, и деньги с него придется получать только через суд.

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем

Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена

Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Обычная ипотека	Погашается полностью собственными средствами
Социальная ипотека	Часть кредита погашается за счет государственного бюджета

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

1. По программе молодая семья.
2. Жилье для бюджетников.
3. Военная ипотека.
4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Брак должен быть официально зарегистрирован	либо родитель-одиночка
Требования к возрасту	Каждый из супругов должен быть не старше  35 лет
Стабильный и постоянный доход	позволяющий погашать ипотечный кредит
Необходимость улучшения условий проживания	получить статус малоимущей семьи

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

По месту жительства	который находится в городе, где живет заемщик и указать в заявке, что ипотечный займ требуется в конкретном городе
В отделении банка в другом городе	в котором заемщик собирается купить жилье

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Возможные комиссии

Тщательно изучите и поинтересуйтесь всеми явными и скрытыми комиссиями по ипотечной сделке перед ее проведением. Иногда банки взимают плату за открытие счёта ипотечному заёмщику, комиссию за рассмотрение ипотечной заявки, комиссию непосредственно за выдачу кредита, комиссию за выдачу наличных или перевод, плату за само обслуживание кредита. Некоторые банки даже устанавливают плату за снижение ставки по ипотеке – как правило, 0,5-5% от суммы кредита в зависимости от того, на сколько вы хотите снизить первоначальную процентную ставку. Предупреждаем, что не все комиссии по кредиту взимаются законно.

Как подобрать квартиру для приобретения в кредит

Что такое ипотека? Это возможность стать обладателем собственных квадратных метров, которая будет выгодна тогда, когда разумно ею воспользоваться. Стоит отметить, что техническая сторона приобретения квартиры в кредит не представляет никакой сложности. Как купить квартиру? Для этого стоит пройти несколько этапов:

1. Подобрать квартиру, которую бы вы хотели приобрести по ипотечной программе и стать ее собственником.
2. Нужно определиться с банковской организацией, предложениями тех или иных банков.
3. Расписаться на всех подготовленных документах.
4. Совершить сделку и стать обладателем жилья, которое вы себе выбрали на законных основаниях.

Дальше можно узнать детальнее обо всех этапах. Однако в них по-прежнему нет ничего сложного. Стоит только прийти в любой банк и ознакомиться с предложениями сотрудников и программами, которые предлагают банковские организации. Вам предложат консультацию. Чаще всего она не занимает больше двадцати минут. Далее нужно будет определиться с тем, по какой программе удобнее получить средства, ознакомившись со всеми нюансами и тонкостями.

Подвох заключается в совершении многих стратегических погрешностей, если вы решили приобрести дом, взяв ипотеку в банковской организации. Последствия могут стоить очень дорого, а исправлять их нужно буде на протяжении длительного периода времени.

Заключение

Время подвести итоги. Взять ипотеку не так сложно, если вы имеете стабильный доход и официальную работу. Гораздо сложнее отдавать банку долг в течение десятков лет.

Прежде чем брать на себя кредитные обязательства, необходимо рассчитать и взвесить все последствия такого решения.

Возможно, в данный момент финансовая нагрузка окажется для вашей семьи непосильной и стоит подождать несколько лет до наступления более благоприятных обстоятельств.

Коллектив портала «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в решении «ипотечных» вопросов. Ждём от вас оценок статьи, замечаний и комментариев по теме публикации.

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.